<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL Sklep I Cp 2266/2019
ECLI:SI:VSLJ:2020:I.CP.2266.2019

Evidenčna številka:VSL00032423
Datum odločbe:12.02.2020
Senat, sodnik posameznik:Dušan Barič (preds.), Blanka Javorac Završek (poroč.), Alenka Kobal Velkavrh
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV
Institut:nepremičninsko posredovanje - promet z nepremičninami - pogodba o posredovanju pri prometu z nepremičninami - nepošten pogodbeni pogoj - varstvo potrošnikov - ničnost pogoja - posredniška pogodba - pravica do povračila stroškov - dogovor o stroških - plačilo stroškov - pogodbeni dogovor - odstop od pogodbe

Jedro

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim dobi posrednik pravico do plačila stroškov, do katerih je prišlo na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami, ni v nasprotju s kogentnimi normami ZNPosr. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VI 40415/2017 z 12. 5. 2017 razveljavi tudi v 1. in 3. točki izreka sklepa in se tožbeni zahtevek v celoti zavrne (I. točka), tožeča stranka pa je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 1.089,33 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka paricijskega roka dalje do plačila (II. točka).

2. Tožeča stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo. Zoper sodbo se pritožuje iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov in pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni in zahtevku ugodi oziroma jo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je sodišče z zavrnitvijo predloga za dokaznega predloga za zaslišanja zakonitih zastopnikov tožeče stranke storilo bistveno kršitev postopka, saj bi izvedba predlaganih dokazov pokazala, da sta bili toženi stranki pri sklenitvi Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami št. 1879-2015 (v nadaljevanju Pogodba) natančno seznanjeni s cenikom in so jima bile posamezne postavke v ceniku tudi jasno obrazložene, prav tako pa bi lahko zakonita zastopnika opisala obseg dela, ki ga je tožeča za toženi stranki opravila. Do bistvene kršitve določb postopka je prišlo tudi z zavrnitvijo predloga za zaslišanje prič M. L. in N. K., ki bi izpovedali o vlogi tožeče stranke pri prodaji nepremičnine tožencev ter opisali delo tožeče stranke pri izvrševanju Pogodbe. Posledica zavrnitve zaslišanja teh ključnih prič je napačno ugotovljeno dejansko stanje, na podlagi katerega je sodišče sprejelo svojo odločitev. Sodišče je šlo preko trditvene podlage tožene stranke glede nepoštenih pogodbenih določil po 24. členu Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot) ter razpona cen na ceniku, kar pomeni absolutno bistveno kršitev določb postopka. Nadalje je sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje glede odločbe Tržnega inšpektorata RS, saj je prepoved opravljanja dejavnosti veljala le do odprave pomanjkljivosti, in sicer le za eno določilo tipske pogodbe, ki pa je bilo do sklenitve zadevne Pogodbe že odpravljeno. Pogodba je bila izdana zakonito in je zato v celoti veljavna. Navaja še, da je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, saj je napačno razložilo pojem posredniške pogodbe ter plačilo stroškov, prav tako je zmotno opredelilo dodatne in običajne storitve, pri čemer ni obrazložilo, katere storitve sodijo v kateri sklop.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila ter predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka (nepremičninski posrednik) od tožene stranke (naročitelja in prodajalca nepremičnin) vtožuje plačilo stroškov, ki jih je imela pri nepremičninskem posredovanju za toženo stranko, v skladu s cenikom in splošnimi pogoji, ki naj bi jih tožena stranka prejela 23. 3. 2016 ob podpisu Pogodbe, od katere je tožena stranka 22. 9. 2016 odstopila.

6. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je 5. člen Pogodbe v nasprotju z določili 24. člena ZVPot. Določilo tretje alineje 5. člena Pogodbe, ki določa, da ima nepremičninski posrednik pravico do pogodbene kazni – odškodnine, v kolikor naročitelj odpove pogodbo o posredovanju, v višini stroškov oglaševanja in posredovanja, ki se zaračunajo na podlagi cenika posrednika, je sodišče opredelilo kot nepošten pogodbeni pogoj, ki je skladno s 24. členom ZVPot ničen. Svojo odločitev je oprlo na primerjavo koristi agencije v primeru njenega uspeha pri sklenitvi pogodbe o prodaji nepremičnine toženih strank s potencialnim kupcem in višino zahtevanih stroškov. Ugotovilo je, da tožnica zahteva stroške, ki so višji, kot bi bila 2% provizija, do katere bi bila tožeča stranka upravičena v primeru uspeha (dejanske prodaje nepremičnine toženih strank). Pogodbeni pogoj, po katerem bi tožena stranka prejela višje plačilo, kot bi ga, če bi bila pogodba sklenjena z njenim posredovanjem in bi bilo za tožečo stranko ugodneje, da do pogodbe ne pride, je ocenilo kot nepošten na podlagi 24. člena ZVPot. Nepošteno določilo pa kot nično na podlagi 23. člena ZVPot.

7. Nepremičninsko posredovanje ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami opredeljuje kot pisno pogodbo, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v tem zakonu drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr).

8. Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim dobi posrednik pravico do plačila stroškov, do katerih je prišlo na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami, ni v nasprotju s kogentnimi normami ZNPosr. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr (drugi odstavek 13. člena ZNPosr v zvezi z 848. členom OZ).

9. Zato je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno presodilo, da je pogodbeni dogovor, po katerem tožeča stranka vtožuje plačilo storitev, ki jih je v skladu s pogodbo opravila za toženo stranko, nepošten. Prvostopenjsko sodišče se je napačno postavilo na stališče, da so vsi stroški, ki jih vtožuje tožeča stranka, utemeljeni in zato zahtevek tožeče stranke presega po višini dogovorjeno višino provizije, zaradi česar je v interesu tožeče stranke, da ne bi prišlo do sklenitve prodajne pogodbe. Tega tožena stranka niti ni zatrjevala, niti ni zatrjevala, da bi šlo za nepoštene pogodbene pogoje, kar utemeljeno očita tožeča stranka v pritožbi.

10. Iz podatkov spisa izhaja, da je tožeča stranka za toženo stranko na podlagi Pogodbe opravila določene storitve. Tega tožena stranka niti ne prereka, zatrjuje pa, da so bile storitve oziroma stroški (sestava pogodbe, fotografiranje nepremičnine, ocene tržne vrednosti, oglasi na šestih portalih, videoposnetek, ogledi, pridobitev ZK izpiska) nepotrebni. S 5. členom Pogodbe (ki ni, v nasprotju s poimenovanjem, ne pogodbena kazen in ne odškodninski zahtevek) sta se pogodbeni stranki dogovorili, da v primeru odpovedi pogodbe posredniku toženca povrneta plačilo stroškov za oglaševanje in posredovanje. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da 848. člen Obligacijskega zakonika (OZ) dopušča takšne dogovore o plačilu stroškov,1 ki v zadevnem primeru niso bili dogovorjeni le s Pogodbo in splošnimi pogoji poslovanja, temveč izrecno tudi v samem odstopu od pogodbe, vendar napačno izpelje zaključek, da gre za dodatne stroške, ki so opredeljeni v 2. odstavku 25. člena ZNPosr in za katere nepremičninska agencija lahko prejme plačilo v višini dejanskih stroškov le, če je tako posebej dogovorjeno med strankama.

11. Sodišče I. stopnje bi zato moralo ugotoviti, če stroški iz storitve na spornem računu sodijo v okvir dogovora iz 5. člena Pogodbe (ali pa bi moral biti skladno z drugim odstavkom 25. člena ZNPosr zanje posebej sklenjen dodatni dogovor) in če so bile zaračunane storitve dejansko opravljene ter ovrednotene skladno s cenikom in odločiti, ali je tožnik do poplačila teh stroškov upravičen ali ne. V kolikor je tožnik korektno opravil svoje delo, pri tem pa so mu nastali običajni stroški oz. tisti dodatni stroški, ki so bili izrecno dogovorjeni, sta na podlagi dogovora iz Pogodbe in odstopa od pogodbe toženi stranki te stroške skladno s cenikom2, če sta bili z njim ustrezno seznanjeni, dolžni poravnati.

12. Če sodišče ne izvede substanciranega dokaznega predloga, s katerim želi stranka dokazati pravno pomembno dejstvo, zagreši absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožeča stranka je želela dokazati, katere storitve je opravila na podlagi Pogodbe in da sta bila toženca seznanjena s cenikom in posameznimi postavkami, z zaslišanjem zakonitih zastopnikov tožeče stranke, z zaslišanjem prič M. L. in N. K. pa, kakšno delo (storitve) je opravila tožeča stranka za toženo na podlagi Pogodbe. Zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča je sodišče prve stopnje presodilo, da predlagani dokazi za odločitev niso potrebni in tožeči stranki onemogočilo dokazovati zatrjevane navedbe, ki so bistvenega pomena za pravilno odločitev. Tako se izkaže, da je podana uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

13. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP), saj pritožbeno sodišče kršitev ne more samo odpraviti. Poleg tega je sodišče prve stopnje že opravilo dokazni postopek in se z njegovo dopolnitvijo na prvi stopnji ne bo bistveno podaljšal postopek kot v primeru, če bi se dokazni postopek izvajal na pritožbeni stopnji.

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

PRAVNI POUK:

Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit.

Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

-------------------------------
1 »Posrednik nima pravice do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila, razen če je bilo to dogovorjeno. Če pa mu je v pogodbi priznana pravica do povračila stroškov, ima pravico do tega povračila tudi v primeru, ko pogodba ni bila sklenjena.« 848. člen OZ.
2 Cene na določene storitve so bile res oblikovane v razponu, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, vendar je tudi določeno, da se točna vrednost ugotovi ob pregledu dokumentacije, kar pomeni, da je cena določljiva.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o varstvu potrošnikov (1998) - ZVPot - člen 23, 24
Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr - člen 13, 13/1, 13/2, 25, 25/2
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 848

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
27.08.2020

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDM5Njc1