<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Georgia

 

UPRS Sodba I U 1453/2020-11

Sodišče:Upravno sodišče
Oddelek:Upravni oddelek
ECLI:ECLI:SI:UPRS:2023:I.U.1453.2020.11
Evidenčna številka:UP00072280
Datum odločbe:08.06.2023
Senat, sodnik posameznik:mag. Jožica Češnovar
Področje:DAVKI
Institut:dohodnina od dobička iz kapitala - odsvojitev nepremičnine - davčna osnova - vrednost kapitala ob odsvojitvi - obrazložitev

Jedro

O razlogih za zavrnitev tožničine cenitve in o načinu izračuna vrednosti ob pridobitvi je prvostopenjski organ s pozivom z dne 30. 9. 2019 obvestil tožnico, pooblaščenec tožnice pa je organu posredoval odgovor po elektronski pošti z dne 11. oktobra 2019, v katerem je s pomočjo cenilca tožnica podala ugovor glede ustreznosti s strani prvostopenjskega organa izbranih transakcij. V tem ugovoru prvostopenjski organ na te ugovore v izpodbijani odločbi ni odgovoril je obrazloženo pojasnila, zakaj meni, da najmanj dve od štirih prodaj, ki jih je v oceni vrednosti upošteval prvostopenjski organ, nista ustrezni primerljivi transakciji. Prvostopenjski organ na te ugovore v izpodbijani odločbi ni odgovoril.

Izrek

I. Tožbi se ugodi in se odločba Finančne uprave Republike Slovenije št. DT 42152-3/2019-507-14-120-08 (42-00675) z dne 17. 12. 2019 odpravi in se zadeva vrne temu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 347,70 EUR v 15 dneh od vročitve te sodbe, po poteku tega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Finančna uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo tožnici odmerila dohodnino od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine od davčne osnove 52.042,69 EUR po stopnji 10 % v znesku 5.204,27 EUR. Odmerjeno dohodnino je potrebno plačati v 30 dneh od vročitve odločbe pod izvršbo, posebni stroški postopka niso nastali, pritožba ne zadrži izvršitve odločbe.

2. Iz obrazložitve izhaja, da se je davek odmeril v zvezi z nepremičnino – zemljiščem parc. št. 674/11, k.o. ..., v deležu do ½. To nepremičnino je tožnica pridobila v postopku denacionalizacije leta 2006, odsvojila pa jo je maja 2019. Vrednost nepremičnine ob pridobitvi je tožnica dokazovala s cenitvijo, iz katere izhaja ocena vrednosti na podlagi tržno primerljivih vrednosti na dan 29. 8. 2006, in sicer v višini 209.112,01 EUR. V cenitvi je bila vrednost izračunana na podlagi prodajnih vrednosti pri treh transakcijah, za katere je cenilec ocenil, da so primerljive.

3. Prvostopenjski organ tožničine cenitve ni upošteval, saj je za dve od treh transakcij ugotovil, da nista primerljivi z nepremičnino tožnice. Ugotovljeno je namreč bilo, da je bila predmet prodaje v teh dveh primerih tudi stavba in ne zgolj zemljišče. O tej ugotovitvi je prvostopenjski organ tožnico obvestil in jo hkrati pozval k predložitvi nove cenitve z upoštevanjem prodaj zemljišč, namenjenih za gradnjo brez stavb. Takšnega dokazila tožnica ni predložila, je pa posredovala elektronsko sporočilo cenilca z ugovori, med drugim, da bi se glede na to, da se v mestu Ormož trgovski center gradi na vsakih 5 do 10 let, morale nabavne vrednosti upoštevati širše v regiji, kjer so bile prodane večje stavbne parcele za ta namen. Prvostopenjski organ je ta predlog zavrnil, češ da status in namen kupca ne vplivata na tržno vrednost. Posledično je prvostopenjski organ vrednost določil na podlagi primerljivih tržnih cen, ki so se dosegale pri prodaji zazidljivih stavbnih zemljišč v letih 2006 do 2008 na območju občine Ormož, o čemer je tudi obvestil tožnico. Prvostopenjski organ je ugotovil, da znaša povprečno tržna cena pri primerljivih transakcijah 33,04 EUR/m², za tožničino nepremičnino to pomeni 130.722,76 EUR. Davek na promet nepremičnin prvostopenjski organ ni upošteval kot odbitne postavke, saj iz prodajne pogodbe izhaja, da je davek plačal kupec.

4. Tožena stranka je pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnila kot neutemeljeno. V svoji odločbi v razlogih pritrdi prvostopenjskemu organu, pritrdi pa tudi, da je ena od transakcij v tožničini cenitvi (parcela št. 318) ustrezna, a da zgolj ena vrednost ne more izkazovati pravilne tržne vrednosti odsvojene nepremičnine. Prvostopenjski organ je po oceni tožene stranke ustrezno pojasnil, katere podatke je uporabil, pri tem pa je uporabil podatke o primerljivih nepremičninah, zato mu ni mogoče očitati kršitev pravil postopka. Tožena stranka prvostopenjsko odločbo dopolni z razlogi, zakaj davčna osnova ni bila znižana za stroške cenitve, in sicer da tožničina cenitev ni bila primerna, obenem pa ni predložila dokazil, da je strošek cenitve tudi plačala. Priložen je bil zgolj račun, ki se glasi na odvetnika, ni pa bilo predloženo dokazilo o plačilu stroškov po tem računu.

5. Tožnica zoper izpodbijano odločbo vlaga tožbo, saj meni, da je v prvostopenjski odločbi napačno ugotovil vrednost kapitala o pridobitvi in odsvojitvi, prav tako neutemeljeno niso bili upoštevani stroški po Zakonu o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). Ponavlja ugovore iz prvostopenjskega postopa, češ da organ pri upoštevanju nabavne vrednosti ni izhajal iz prodajne cene primerljivih nepremičnin, saj ni mogoče primerjati cene za stavbno parcelo v vasi v ... s ceno stavbnega zemljišča v centru Ormoža. Ponavlja tudi ugovor, da je edina ustrezna prodaja iz seznama transakcij prvostopenjskega organa prodaja stavbnega zemljišča v izmeri 1812 m² po ceni 50,00 EUR/m². Tožnica še meni, da bi bilo, ob odsotnosti večjega števila primerljivih transakcij in ob dejstvu, da se v Ormožu trgovski center gradi redko, potrebno upoštevati primerljive transakcije v širši regiji (npr. v Gornji Radgoni in v Rogoznici). Na temelju prodaje teh cen v obdobju med 1. 1. 2007 do 31. 12. 2009 cena stavbnih zemljišč primerljivih za izgradnjo trgovskih centrov ni bila nižja od 50,00 EUR/m². Zato je v izpodbijani odločbi zmotno ugotovljeno dejansko stanje glede nabavne vrednosti zemljišča tožnice po ceni 33,04 EUR/m². Tožnica se tudi ne strinja z neupoštevanjem stroškov cenitve in plačanega davka na promet nepremičnin, glede katerih odločba organa prve stopnje sploh nima razlogov, tožena stranka pa je razloge dopolnila z obrazložitvijo, da je obvezo plačila davka prevzel kupec. Tožničina obveznost plačati ta davek namreč izhaja iz odmerne odločbe.

6. V odgovoru na tožbo tožena stranka vztraja pri svojih razlogih in predlaga zavrnitev tožbe.

7. Tožba je utemeljena.

8. Z izpodbijano odločbo je bila tožnici odmerjena dohodnina od dobička iz kapitala, ki ga je realizirala s prodajo solastniškega deleža do ½ na zemljišču v k.o. ... v občini Ormož. Po prvem odstavku 96. člena ZDoh-2 je davčna osnova razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Med strankama je sporno, ali je prvostopenjski organ pravilno določil vrednost kapitala ob pridobitvi, to je skladno z določbo prvega odstavka 98. člena ZDoh-2, ki določa, da se v vrednost kapitala ob pridobitvi všteva nabavna vrednost kapitala in stroški, ki so določeni s tem členom. Ker je tožnica nepremičnino pridobila v postopku denacionalizacije, med strankama ni sporno, da je potrebno upoštevati drugi stavek drugega odstavka 98. člena ZDoh-2, ki določa, da če kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili. Vendar pa glede te vrednosti stranki navajata in dokazujeta različna podatka. Sporno je še, ali je prvostopenjski organ ravnal pravilno, ko davčne osnove ni znižal za stroške cenitve (3. točka sedmega odstavka 98. člena ZDoh-2) in za znesek davka na promet nepremičnin, ki je bil odmerjen od te prodaje (1. točka drugega odstavka 99. člena ZDoh-2).

9. Tožnica je nabavno vrednost nepremičnine dokazovala s cenitvijo na dan pridobitve nepremičnine, v kateri je cenilec vrednost nepremičnine izračunal na podlagi povprečja prodajnih cen za tri nepremičnine na območju Ormoža. Prvostopenjski organ je za dve od teh nepremičnin ocenil, da ju ni mogoče šteti za primerljivi transakciji, saj prodajna cena vključuje tudi vrednost stavbe na samem zemljišču, medtem ko je za tretjo transakcijo iz cenitve (to je za prodajno ceno parcele št. 318) ugotovil, da je ustrezna.

10. Ob takšni ugotovitvi je prvostopenjski organ zavrnil uporabo te cenitve, pozval tožnico na njeno dopolnitev, obenem pa na podlagi lastnih podatkov o prodajnih vrednostih v obdobju od 2006 – 2008 na območju občine Ormož izračunal vrednost tožničine nepremičnine ob pridobitvi. V ta namen je upošteval tri prodaje, od katerih je bila ena po vrednosti 50 EUR/m², druga po 18,63 EUR/m² in tretja po 30,49 EUR/m², na osnovi tega pa povprečno vrednost v znesku 33,04 EUR/m². Z uporabo te vrednosti je prvostopenjski organ določil vrednost tožničine nepremičnine ob pridobitvi. O razlogih za zavrnitev tožničine cenitve in o načinu izračuna vrednosti ob pridobitvi je prvostopenjski organ s pozivom z dne 30. 9. 2019 tudi obvestil tožnico, pooblaščenec tožnice pa je organu posredoval odgovor po elektronski pošti z dne 11. oktobra 2019, v katerem je s pomočjo cenilca tožnica podala ugovor glede ustreznosti s strani prvostopenjskega organa izbranih transakcij. V tem ugovoru je obrazloženo pojasnila, zakaj meni, da najmanj dve od štirih prodaj, ki jih je v oceni vrednosti upošteval prvostopenjski organ, nista ustrezni primerljivi transakciji, kar je sodišče ugotovilo z vpogledom v upravni spis.

11. Sodišče ugotavlja, da prvostopenjski organ na te ugovore v izpodbijani odločbi ni odgovoril, temveč je zgolj pojasnil, zakaj ne upošteva revalorizacije prodajnih vrednosti in zakaj se ne strinja, da bi bilo potrebno upoštevati prodajne vrednosti zemljišč, ki so se v širši regiji prodali za namene izgradnje trgovskih centrov. Na te ugovore pa ni odgovorila niti tožena stranka, saj je v svoji odločbi na strani 5 s tem v zvezi zgolj ponovila razloge za zavrnitev tožničine cenitve ter razloge za zavrnitev tožničinega predloga, da se upoštevajo transakcije iz širše regije. Glede transakcij, izbranih s strani prvostopenjskega organa, pa je tožena stranka zgolj pavšalno zatrdila, da iz izpodbijane odločbe izhaja, da so bili upoštevani čas in kraj prodaje, prodajna cena ter velikost nepremičnin, s čimer ni odgovorila na tožničine ugovore iz postopka (podane v elektronskem sporočilu z dne 11. oktobra 2019), ki so deloma podani tudi v tožbi, in sicer da cene zemljišča v centru Ormoža ni mogoče primerjati s ceno na vasi v ... Glede teh ugovorov iz elektronskega sporočila z dne 11. oktobra 2019 je tako izpodbijana odločba ostala neobrazložena, posledično odločbe v tem delu sploh ni mogoče preizkusiti in preko tega preizkusa odločiti o tožbenem ugovoru glede tega, da davčna organa ne razpolagata z ustreznim znanjem in da bi se morala nabavna vrednost ob pridobitvi ugotavljati s pomočjo izvedenca, kot to določa 189. člen ZUP.

12. Dodatno pa sodišče še ugotavlja, da je odločitev prvostopenjskega organa, da navkljub dejstvu, da je za eno transakcijo iz cenitve tožnice ocenil, da je ustrezna, in da je tudi sam uporabil metodo določanja vrednosti, ki temelji na povprečni ceni m² v primerljivih transakcijah, v celoti zavrne podatke iz cenitev tožnice, nepravilna in je glede tega odločitev prvostopenjskega organa v nasprotju sama s sabo. Ob navedenem sodišče ugotavlja, da prvostopenjski organ neutemeljeno ni uporabil podatkov iz cenitve tožnice v delu, ki se nanašajo na to konkretno transakcijo (tako da bi jo vključil v nabor primerljivih transakcij).

13. Posledično pa se sodišče tudi ne strinja z davčnima organoma, da bi bila tožničina cenitev v postopku tako neustrezna, da tožnica ne bi imela pravice do znižanja davčne osnove za stroške cenitve, v kolikor so za to izpolnjeni pogoji po 3. točki sedmega odstavka 97. člena ZDoh-21, kar bo potrebno v ponovljenem postopku preveriti. S tem v zvezi se sodišče strinja s tožbenim ugovorom, da izpodbijana odločba razlogov za nepriznanje stroškov nima. Te razloge je v svoji odločbi navedla tožena stranka, sodišče pa ugotavlja, da jih bo potrebno, glede na odločitev v tej sodbi in glede na dejstvo, da se pogoji v postopku pred prvostopenjskim organom niso izrecno ugotavljali, ponovno preveriti.

14. Sodišče pa se strinja s prvostopenjskim organom, da ob nespornem dejstvu, da je davek na promet nepremičnin od obravnavane prodaje nepremičnine po pogodbi med tožnico in kupcem plačal kupec, ni pogojev za znižanje davčne osnove za znesek tega davka. Drugi odstavek 99. člena ZDoh-2 namreč določa, da se davčna osnova zniža za znesek davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine, kar pa v tožničinem primeru ni izpolnjeno.

15. Ob ugotovljenem je sodišče na podlagi 3. in 4. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek. V ponovljenem postopku bo moral prvostopenjski organ pri izračunu vrednosti nepremičnine ob pridobitvi upoštevati tudi podatek v zvezi s transakcijo s parcelo 318 iz cenitve tožnice, obravnavati ugovore tožnice (iz elektronske pošte z dne 11. oktober 2019) glede transakcij, ki jih je izbral davčni organ, in jih, v kolikor niso utemeljeni, obrazloženo zavrniti, v primeru njihove utemeljenosti pa posamično nepremičnino izločiti iz izračuna vrednosti ter na tej osnovi ponovno določitvi vrednost nepremičnine ob pridobitvi in posledično tudi davčno osnovo. Tako ugotovljeno davčno osnovo je potrebno še znižati za stroške cenitve, v kolikor so za to izpolnjeni pogoji iz 1. točke drugega odstavka 99. člena ZDoh-2, kar bo potrebno v postopku preveriti.

16. Sodišče je odločalo brez glavne obravnave na podlagi prve alineje drugega odstavka 59. člena ZUS-1, saj je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta ter upravnih spisov očitno, da je potrebno tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti na podlagi prvega odstavka 64. člena tega zakona, pa v upravnem sporu ni sodeloval tudi stranski udeleženec z nasprotnim interesom.

17. Skladno s sklepom sodišča z dne 8. junija 2023 je sodišče v zadevi odločalo po sodnici posameznici.

18. Ker je tožnica v postopku uspela, je na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 upravičena do povračila stroškov postopka v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov v upravnem sporu. Ker je bila zadeva rešena na brez glavne obravnave, tožnico pa je v postopku zastopala odvetniška pisarna, se ji priznajo stroški v višini 285,00 EUR, povišani za 22% DDV, skupaj 347,70 EUR.

-------------------------------
1 Ki določa, da je strošek iz prvega odstavka tega člena tudi strošek, ki ga je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 EUR.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o dohodnini (2006) - ZDoh-2 - člen 96, 96/1, 98

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
21.01.2024

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDcyMjAx