<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL sodba I Cp 1403/2013
ECLI:SI:VSLJ:2013:I.CP.1403.2013

Evidenčna številka:VSL0073253
Datum odločbe:02.10.2013
Senat, sodnik posameznik:Milan Mlinar (preds.), Nataša Ložina (poroč.), Anton Bizjak
Področje:STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - oblika najemne pogodbe - pisnost - teorija realizacije

Jedro

SZ-1 res določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, vendar pa je najemna pogodba lahko veljavna tudi, če je ustna ali pa sklenjena s konkludentnimi dejanji ter v pretežnem delu izpolnjena in je zato veljavna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se odpove najemna pogodba med tožečima strankama, kot najemodajalcema, in toženo stranko kot najemnikom za stanovanje št. 10 v izmeri 85,32 m2, ki se nahaja v III. nadstropju stavbe z ID št. 000, stoječe na naslovu P. (I. točka izreka) in je tožena stranka dolžna izprazniti navedeno stanovanje ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožeči stranki v 60 dneh (II. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15-ih dneh povrniti pravdne stroške v skupnem znesku 577,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilno uporabljenega materialnega prava in predlaga, da Višje sodišče pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. Meni, da odločitev sodišča ni pravilna, saj 84. člen SZ izrecno določa, da mora biti najemna ali podnajemna pogodba sklenjena v pisni obliki, sicer je nična. Pisne pogodbe v konkretnem primeru ni bilo in je eventualna ustna sklenitev oziroma konkludentna dejanja ne morejo nadomestiti. Ugotovitev sodišča, da so pravdne stranke sklenile najemno pogodbo s konkludentnimi dejanji, je zato nepravilna in ni zakonita. Ker najemna pogodba ni bila sklenjena, tudi ne more biti odpovedana in ne morejo nastopiti pravne posledice sklenjene pogodbe in nadaljnjega neizpolnjevanja najemne pogodbe, to je izpraznitvenega zahtevka. Kar zadeva plačevanje najemnine in stroškov, zadeva tudi ni taka, kot sta jo predstavila tožnika. Toženec je stroške plačeval, le z zamikom in tiste zneske, o katerih je bil obveščen, v spis vlaga dokazila o plačanih stroških. Dodaja še, da so med strankami potekali dogovori, da bi toženec stanovanje izpraznil in ga izročil tožnikoma, ta pa bi mu izplačala odškodnino 10 % neto cene stanovanja.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je najemna pogodba za stanovanje, če ni sklenjena v pisni obliki, v vsakem primeru nična. Navedeno ne drži. Stanovanjski zakon (SZ-1) res določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki (četrti odstavek 84. člena SZ-1), vendar pa je najemna pogodba lahko veljavna tudi, če je ustna ali pa sklenjena s konkludentnimi dejanji ter v pretežnem delu izpolnjena in je zato veljavna (58. člen Obligacijskega zakonika, OZ, primerjaj sodbo II Ips 856/2007). Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je bila najemna pogodba med pravdnimi strankami sklenjena s konkludentnimi dejanji, saj so se sporazumele o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ugotovilo je, da je med strankami obstajalo soglasje volj o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe in je bila med njimi sklenjena najemna pogodba za stanovanje, za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Te ugotovitve sodišča prve stopnje tožena stranka izpodbija le pavšalno z zatrjevanjem, da je pogodba nična zato, ker bi morala biti sklenjena v pisni obliki, za kar je bilo že navedeno, da ne drži. Sicer pa tožena stranka s svojimi pritožbenimi navedbami prihaja tudi v nasprotje s svojim ravnanjem in navedbami v postopku pred sodiščem prve stopnje, ko je zatrjevala, da stanovanja ne zaseda nezakonito, da je najemnik denacionaliziranega stanovanja, da stanovanja ne uporablja brez pravnega naslova in je zato tožbeni zahtevek tožečih strank na izselitev neutemeljen.

6. Glede na že navedene pravilne ugotovitve, da je bila torej med strankami (tožnikoma kot solastnikoma sporne nepremičnine in toženo stranko) sklenjena najemna pogodba, in upoštevaje nadaljnje ugotovitve, da je tožena stranka zamujala s plačili neprofitne najemnine in s plačili obratovalnih stroškov in so neplačane obveznosti na dan 31. 12. 2009 znašale 607,30 EUR, ugotovitvi, da sta toženo stranko tožnika opozorila na kršitev njenih dolžnosti in jo pozvala na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, tožena stranka pa se na poziv ni odzvala, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe (4. točka 1. odstavka 103. člena, 3. odstavek 103. člena in 112. člen SZ-1). Sodišče prve stopnje je glede ugotavljanja in obstoja pravno odločilnih dejstev navedlo obširne razloge in se sodišče druge stopnje nanje, v izogib ponavljanju, sklicuje.

7. Tožena stranka v pritožbi glede plačevanja najemnin navaja le, da zadeva ni taka, kot sta jo predstavila tožnika, ker je toženec stroške plačeval, le z zamikom in tiste, o katerih je bil obveščen in za to v pritožbi predlaga dokaze, vendar vse prepozno, upoštevaje prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Ugotovitve, da sta tožeči stranki toženi stranki poslali poziv na odpravo kršitve, pa tožena stranka ne izpodbija.

8. Tudi navedbe glede dogovorov o izpraznitvi stanovanja in izplačilu odškodnine predstavljajo nedopustno pritožbo novoto, zato nanje sodišče druge stopnje ne odgovarja.

9. Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP, sodišče prve stopnje pa je z odločitvijo, da se odpove najemna pogodba in je tožena stranka dolžna izprazniti sporno stanovanje ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožeči stranki v 60-ih dneh, tudi pravilno uporabilo že navedena materialnopravna določila SZ-1, je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka. Svoje stroške pritožbenega postopka pa nosi tudi tožeča stranka, saj njen odgovor na pritožbo ni bil potreben (154., 155. in 165. člen ZPP).


Zveza:

SZ-1 člen 84, 84/4, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 112.
OZ člen 58.

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.
Datum zadnje spremembe:
11.02.2014

Opombe:

P2RvYy0yMDEyMDMyMTEzMDYyMDM5