<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Celju
Civilni oddelek

VSC Sodba Cp 361/2019
ECLI:SI:VSCE:2020:CP.361.2019

Evidenčna številka:VSC00037134
Datum odločbe:05.02.2020
Senat, sodnik posameznik:mag. Miran Pritekelj (preds.), Nataša Gregorič (poroč.), Maša Butenko
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:nepremičninsko posredovanje - provizija za nepremičninsko posredovanje - pravica do plačila provizije - plačilo za trud in prizadevanje

Jedro

Sodišče prve stopnje je glede na določbi prvega odstavka in četrtega odstavka 25. člena ZNPosr ter določbo 3. točke prvega odstavka 2. člena istega zakona pravilno izpostavilo, da je bistveno za pravico nepremičninske družbe do plačila, da je izvajala določene aktivnosti v smeri sklenitve konkretnega pravnega posla v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, in si uspešno prizadevala za sklenitev konkretnega pravnega posla.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora v 15 dneh od prejema te sodbe poravnati 317,32 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, vse na TRR pooblaščenca odvetnika D. L. iz M., odprt pri banki ... d.d., št. ... .

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 39146/2016 z dne 4. 5. 2016 v 1. in 3. odstavku izreka v celoti v veljavi glede odločitve, da je tožena stranka dolžna v roku 8 dni plačati tožeči stranki znesek 2.305,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 19. 3. 2016 dalje do plačila ter ji povrniti 74,00 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 16. 5. 2016 dalje do plačila. Odločilo je, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1.603,02 EUR, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po preteku tega roka dalje do plačila.

2. Tožena stranka se je zoper sodbo pritožila zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zaradi napačno uporabljenega materialnega prava. Predlaga, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavi, tožbo kot neutemeljeno zavrne in tožeči stranki naloži stroške postopka, podredno pa, da vrne zadevo v ponovno odločanje. Navaja, da je sporno dejstvo, ali obstaja vzročna zveza med tem, da je tožeča stranka prva pokazala nepremičnino kupki B. M., in sklenitvijo pogodbe. Trdi, da do sklenitve pogodbe ni prišlo zaradi posredovanja tožeče stranke, saj je tudi sama agentka tožeče stranke B. J. izpovedala, da po ogledu ni več kontaktirala s pogodbenima strankama. Tožeča stranka tako ni več sodelovala v pogajanjih in ni pripomogla k sklenitvi pogodbe. V nadaljevanju je prodaja potekala preko nepremičninske agencije S. d.o.o., ki je prodajala hišo B. M., ki je kupila sporno stanovanje. Nepremičninska agencija S. d.o.o. je poklicala po telefonu toženo stranko in vodila celotni postopek pogajanj glede cene in v nadaljevanju prodaje ter osebno prinesla v Š. pogodbo o posredovanju v podpis toženi stranki. Tožena stranka meni, da je izkustveno nesprejemljiva in nelogična obrazložitev sodišča, da sta se pogodbeni stranki po ogledu stanovanja sami začeli dogovarjati o sklenitvi posla z namenom oškodovati tožečo stranko. Takšna obrazložitev je v nasprotju z dejstvi in dokazi v spisu in pomeni tudi kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožena stranka poudarja, da je stanovanje prodajala nepremičninska agencija in ne sama mimo agencij, da bi izigrala tožečo stranko. Prodaja je potekala po predpisih in transparentno. Splošni pogoji, na katere se sklicuje tožeča stranka, pa so nepošteni do stranke. Kontakt, ki ga je vzpostavila tožeča stranka, je izzvenel. Do sklenitve pogodbe ne bi prišlo, če ne bi S. d.o.o. sprožil postopka znova, ponovno pokazal stanovanje B. M. ter s pogajanji dosegel soglasje volj med strankama. Tožena stranka se ne strinja z oceno sodišča, da so bile priče naučene zaradi samega dejstva, da so izpovedale skladno, saj če ne bi izpovedale skladno, bi jim sodišče očitalo, da niso potrdile navedb tožene stranke. Sodišče spregleda, da je najlažje doseči, da priče soglasno izpovejo tako, da govorijo resnico. Tožena stranka nadalje meni, da ni mogoče slediti stališču sodišča, da se mora določilo četrtega odstavka 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) uporabiti tudi v tem primeru. To določilo predstavlja izjemo od določila prvega odstavka tega člena; izjeme pa je treba razlagati restriktivno. Izhajati je treba predvsem iz jezikovne razlage, ki razširitve, kot jo v tem primeru želi doseči tožeča stranka, ne dopušča. Tožeča stranka namreč nikoli ni sodelovala pri sklenitvi pogodbe. Zgolj vzpostavitev stika med naročnikom in potencialnim najemnikom, brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah na sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, pa nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje. Tožena stranka se sklicuje tudi na sodno prakso, predvsem že izpostavljeno odločbo VSL I Cp 1470/2014, ki jo je sodišče neupravičeno štelo za neuporabno, kakor tudi sodbo VSL II Cpg 469/2018. Tožena stranka še enkrat poudarja, da je za pridobitev pravice do plačila bistveno, da je v posledici aktivnosti nepremičninske hiše prišlo do sklenitve pogodbe. Iz dokazov, predloženih k tožbi, ne izhaja, da je tožeča stranka vodila kakšne sestanke ali pogajanja ali da je kakorkoli odločilno prispevala k sklenitvi pogodbe. Tožena stranka zaradi tožeče stranke ni bila z ničemer obogatena, ni imela nikakršne koristi, prav tako je vtoževani znesek samo za to, da je tožeča stranka dala oglas in opravila 15-minutni ogled nesorazmerno visoko. Tožeča stranka je glede na izkazano dejansko stanje prevzela poslovni model samo zbiranja podpisov o ogledu in nato kontrolo v zemljiški knjigi, ali so se stranke kaj same zmenile ter izstavljanje računov, kar zagotovo ni namen pogodbe o posredovanju. Tožena stranka nazadnje navaja, da se zaveda problematike izigravanja nepremičninskih agencij na način, da agencija stranke seznani, nato pa te agencijo z namenom prihranka zaobidejo in same sklenejo pogodbo, vendar v tem primeru ni bilo tako.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in toženi stranki naloži, da mora tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka s tožbo zahteva plačilo za posredovanje, zato je prvostopenjsko sodišče o utemeljenosti tožbenega zahtevka pravilno odločalo na podlagi Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki sta jo sklenili pravdni stranki 28. 1. 2015 (v nadaljevanju Pogodba o posredovanju z dne 28. 1. 2015), določb prvega in četrtega odstavka 25. člena ZNPosr1 ter določb Obligacijskega zakonika (OZ).

6. Med pravdnima strankama ni sporno:

- da sta 28. 1. 2015 sklenili Pogodbo o posredovanju pri prodaji stanovanja na naslovu ..., v lasti tožene stranke, katere sestavni del so Splošni pogoji poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Splošni pogoji) in katera ni bila ekskluzivna in je bila sklenjena za določen čas 9 mesecev;

- da je tožeča stranka 26. 2. 2015 na ogled predmetnega stanovanja pripeljala B. M. kot potencialno kupko stanovanja, ki je podpisala tudi izjavo o ogledu nepremičnine;

- da je tožena stranka 2. 4. 2015, torej po zgoraj navedenem ogledu, z B. M. sklenila kupoprodajno pogodbo za predmetno stanovanje brez vednosti tožeče stranke, preko nepremičninske družbe S. d.o.o.

Sporno pa je, ali je tožeča stranka upravičena do plačila za posredovanje po Pogodbi o posredovanju z dne 28. 1. 2015. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je do tega plačila upravičena.

7. Pritožbeno niso izpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje, da je po sklenitvi kupoprodajne pogodbe za predmetno stanovanje, tožečo stranko poklical po telefonu mož tožene stranke, R. D., in ji povedal, da je stanovanje prodano, zaradi česar je nato tožeča stranka umaknila oglas za prodajo, in da tožeča stranka takrat ni vedela da je bilo stanovanje prodano B. M. Prav tako ni izpodbijana ugotovitev, da je tožena stranka 26. 3. 2015 sklenila pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami z družbo S. d.o.o., tj. mesec dni po prvem ogledu stanovanja, organiziranem s strani tožeče stranke. Izpodbijana ni niti ugotovitev, da je (tudi) S. d.o.o. organiziral ogled predmetnega stanovanja 26. 3. 2015.

8. Sodišče prve stopnje je glede na določbi prvega odstavka in četrtega odstavka 25. člena ZNPosr ter določbo 3. točke prvega odstavka 2. člena istega zakona pravilno izpostavilo, da je bistveno za pravico nepremičninske družbe do plačila, da je izvajala določene aktivnosti v smeri sklenitve konkretnega pravnega posla v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, in si uspešno prizadevala za sklenitev konkretnega pravnega posla. V zvezi s tem je pravilno ugotovilo oziroma zaključilo, da je tožeča stranka, s tem ko je dne 26. 2. 2015 na ogled predmetnega stanovanja pripeljala B. M. kot potencialno kupko stanovanja, vzpostavila stik med toženo stranko oziroma njenim možem, ki je sodeloval na tem ogledu v imenu in za račun svoje žene, ter kupko B. M. v luči določila 13. točke Splošnih pogojev. Po tem določilu se šteje, da je nepremičninska družba med naročiteljem in tretjo osebo vzpostavila stik, če: organizira njun sestanek v svojih prostorih ali izven njih, naročitelju ali tretji osebi posreduje katerikoli podatek o naslovu, sedežu, številki telefona ali telefaksa, naslovu elektronske pošte tretje osebe oziroma naročitelja, opravi ali organizira ogled nepremičnine s tretjo osebo, ali če stranki seznani na drug primeren način. Sodišče prve stopnje je povsem upravičeno verjelo priči B. J. pri tožeči stranki zaposleni nepremičninski posrednici, saj je prepričljivo izpovedala, da je na ogledu s toženkinim možem B. M. opisovala in razkazovala stanovanje tako, da je med njimi potekal razgovor o stanovanju, in da je dobila vtis, da je bilo B. M. stanovanje všeč, le cena, ki je bila objavljena v oglasu, se ji je zdela previsoka in še ni bila čisto prepričana za nakup stanovanja, pri čemer pa ji tudi toženkin mož ni hotel dati občutka, da je to končna cena, temveč ji je rekel, da mu naj da še ponudbo, češ da se še lahko pogovorijo, in ne priči D. R., ki je izpovedal, da B. J. ob ogledu B. M. ni posredovala nobenih podatkov o stanovanju in da niti ni pokazala kaj pretiranega interesa za prodajo stanovanja. Pravilno je namreč ocenilo, da je D. R. poskušal prikazati tožečo stranko kot neprizadevno oziroma neaktivno zato, ker ima kot toženkin mož interes, da tožeča stranka v pravdi izgubi. Pravilno pa je nadalje zaključilo, da do nadaljnjih aktivnosti v smeri prodaje predmetnega stanovanja pri pogajanjih in pripravah na sklenitev kupoprodajne pogodbe s strani tožeče stranke ni prišlo, ker je tožena stranka mimo tožeče stranke, preko (druge) nepremičninske družbe S. d.o.o. 2. 4. 2015, to je zgolj nekaj več kot mesec dni po ogledu, ki ga je organizirala tožeča stranka, z M. sklenila kupoprodajno pogodbo za predmetno stanovanje. Sodišče prve stopnje je pravilno dokazno ocenilo izpovedbe prič B. M., nepremičninske posrednice S. d.o.o. V. K. in direktorice teiste družbe V. P. Čeprav so enotno izpovedovale, da se je M. šele po končanem ogledu predmetnega stanovanja, organiziranem s strani družbe S. d.o.o. dne 26. 3. 2015, spomnila, da je navedeno stanovanje že videla, se je sodišču prve stopnje upravičeno pojavil občutek, da so imenovane priče delovale naučeno, saj so vse izpovedale, da je bil ob ogledu stanovanja 26. 3. 2015 prisoten tudi R. D., ki pa je izpovedal, da si je stanovanje takrat prišla pogledat hčerka B. M., kot je bilo tudi zatrjevano s strani tožene stranke. Tožena stranka v pritožbi navaja, da se ni natančno spomnila natančnega poteka dogodkov in da meni, da se je v navedbah o tem, kdaj se je izkazalo, da B. M. pozna stanovanje, zmotila. S tako navedbo pa ne more izpodbiti pravilne dokazne ocene izpovedb zgoraj navedenih prič.

9. Tožena stranka zmotno zaključuje, da tožeča stranka, ki nesporno po opravljenem ogledu ni več sodelovala v pogajanjih, ni pripomogla k sklenitvi pogodbe. Sodišče prve stopnje je pravilno sklepalo, da se je očitno prvi ogled stanovanja B. M. tako vtisnil v spomin, da se je spomnila nanj že, ko ji je v. K. sporočila, za katero stanovanje gre, tako da poskus tožene stranke zanikati obstoj kavzalne zveze med posredovanjem tožeče stranke in sklenitvijo prodajne pogodbe za navedeno stanovanje ni uspel. Ni utemeljen očitek, da je obrazložitev sodišča, da sta se pogodbeni stranki po ogledu stanovanja sami začeli dogovarjati o sklenitvi posla z namenom oškodovati tožečo stranko, v nasprotju z dejstvi in dokazi v spisu in pomeni tudi kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj namen navedenih dogovarjanj v obravnavanem primeru ni pravnorelevantno dejstvo.

10. S pritožbenimi navedbam, da je stanovanje prodala nepremičninska agencija in ne sama mimo agencij, da bi izigrala tožečo stranko, in da je prodaja potekala po predpisih in transparentno, tožena stranka ne more izpodbiti pravilnih pravnih zaključkov v izpodbijani sodbi. Za uporabo določbe četrtega odstavka 25. člena ZNPosr ni relevantno, ali je tožena stranka, ki je predhodno s tožečo stranko sklenila Pogodbo o posredovanju, sama našla tretjo osebo - kupca nepremičnine, ali je to našel drugi oziroma kasneje angažirani nepremičninski posrednik. Bistveno je, da naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Pritožnica ne konkretizira, zakaj so Splošni pogoji nepošteni do stranke, zato tega očitka ni moč presoditi. Če pa meri na 13. točko le-teh, se pritožbeno sodišče s pritožnico ne strinja, saj pogoji v tej točk niso nepošteni do stranke. Pritožbeno sodišče se, kot že rečeno, strinja z razlogi v izpodbijani sodbi in glede na jasno določbo četrtega odstavka 25. člena ZNPosr ne sprejema stališča pritožbe, da zgolj vzpostavitev stika med naročnikom in potencialnim najemnikom (prav kupcem), brez sodelovanja pri pogajanjih in pripravah na sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninski družbi ne daje pravice do plačila za posredovanje. Očitek v pritožbi, da sodišče ne bi smelo uporabiti navedene zakonske določbe, po obrazloženem ni utemeljen. Prav tako ni utemeljen očitek, da je sodišče prve stopnje neupravičeno štelo za neuporabno odločbo VSL I Cp 1470/2014, saj je pravilno obrazložilo, da ni primerljiva, ker v zadevi, ki jo obravnava citirana odločba, nepremičninska družba ni vodila ali organizirala ogleda nepremičnine, kot je to bilo v konkretnem primeru. Neutemeljeno je tudi sklicevanje na sodbo VSL II Cpg 469/2018, del katere (pretežni del točke 6 njene obrazložitve) je povzet v predmetno pritožbo, saj ne gre za primerljiv primer sodne prakse. Kot izhaja iz obrazložitve cit. sodbe (opomba 3), tožeča stranka s toženo stranko ni imela sklenjene nove pogodbe za posredovanje pri najemu dodatnih prostorov in zato ni bila upravičena do plačila posredniške provizije; tožeča stranka pa ni imela pravne podlage za izstavitev računa v četrtem odstavku 25. člena ZNPosr, ker najem dodatnih prostorov ni bil predmet posredniške pogodbe, niti dejansko ni posredovala pri sklepanju nove najemne pogodbe. Tožeča stranka v obravnavani zadevi pa je dejansko v zvezi s predmetnim stanovanjem izvršila zadostne aktivnosti, ki jo upravičujejo do vtoževanega plačila. Tožena stranka priznava, da je tožeča stranka vzpostavila stik tožene stranke s kupko. Sodišče prve stopnje pa je pravilno zaključilo, da je bila tako tožeča stranka tista/prva, ki je s svojimi aktivnostmi in prizadevanji omogočila kavzalno povezanost kupke in prodajalke s prodajo predmetne nepremičnine. Bistven je zaključek sodišča prve stopnje, da do nadaljnjega sodelovanja tožene stranke s tožečo stranko v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe ni prišlo zaradi ravnanja tožene stranke. Zato tožena stranka pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje ne more omajati s pritožbeno navedbo, da do sklenitve kupoprodajne pogodbe ne bi prišlo, če ne bi S. d.o.o. sprožil postopka znova, ponovno pokazal stanovanje B. M. ter s pogajanji dosegel soglasje volj med strankama. Sodišče prve stopnje je, kot že rečeno, pravilno ugotovilo, da se je B. M. prvi ogled tako vtisnil v spomin, da se je spomnila nanj že, ko ji je V. K. sporočila, za katero stanovanje gre. Po vsem obrazloženem je pravilno zaključilo, da je poskus tožene stranke zanikati obstoj kavzalne zveze med posredovanjem tožeče stranke in sklenitvijo prodajne pogodbe za predmetno stanovanje ni uspel.

11. Pogoj za pridobitev pravice do plačila provizije ni obogatitev stranke, zato ni utemeljena pritožbena navedba, da tožena stranka zaradi tožeče stranke ni bila z ničemer obogatena in ni imela nikakršne koristi. Tožena stranka prvič šele v pritožbi navaja, da je vtoževan znesek samo za to, da je tožeča stranka dala oglas in opravila 15 minutni ogled, nesorazmerno visok. Ker v pritožbi niti ne navede, zakaj teh navedb brez svoje krivde ni pravočasno podala, pritožbeno sodišče teh novih dejstev ne sme upoštevati (prvi odstavek 337. člena ZPP). Lastno sklepanje, ki dokazno ni podprto, pa nenazadnje predstavlja pritožbena navedba, da je tožeča stranka glede na izkazano dejansko stanje prevzela poslovni model samo zbiranja podpisov o ogledu in nato kontrolo v zemljiški knjigi, ali so se stranke kaj same zmenile ter izstavljanje računov, kar zagotovo ni namen pogodbe o posredovanju.

12. Pritožbeno uveljavljeni razlogi po obrazloženem niso podani, prav tako pa tudi ne tisti, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Neutemeljeno pritožbo je zato višje sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama kriti svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora povrniti stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, saj se je tožeča stranka v tej vlogi opredelila do pritožbenih navedb, zaradi česar je šteti stroške v zvezi s to vlogo za potrebne pravdne stroške. Tožeča stranka je upravičena do povrnitve stroškov za sestavo odgovora na pritožbo v višini 375 točk po tar. št. 21/1 Odvetniške tarife - OT (in ne priglašenih 450 točk glede na vrednost predmeta), za sestavo poročila stranki v višini 50 točk po tar. št. 39 OT, 2 % administrativnih stroškov (11. člen OT) in 22 % DDV (12. člen OT), ne pa tudi do povračila stroškov za pregled dokumentacije, ker je ta storitev zajeta že v sestavi odgovora na pritožbo, skupaj tako do povrnitve pritožbenih stroškov v znesku 317,32 EUR. V primeru zamude s plačilom je tožena stranka dolžna povrniti tudi zakonske zamudne obresti, kot izhaja iz izreka te sodbe (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena OZ).

-------------------------------
1 Po določilu prvega odstavka 25. člena ZNPosr pridobi nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je sodelovala. Izjemo od tega pravila predstavlja določba četrtega odstavka tega člena, ki določa, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr - člen 2, 25, 25/1, 25/4
Datum zadnje spremembe:
20.11.2020

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDQxNDIx