<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Gospodarski oddelek

VSL Sodba I Cpg 503/2019
ECLI:SI:VSLJ:2019:I.CPG.503.2019

Evidenčna številka:VSL00029567
Datum odločbe:04.12.2019
Senat, sodnik posameznik:Lidija Leskošek (preds.), mag. Valerija Jelen Kosi (poroč.), Milojka Fatur Jesenko
Področje:CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
Institut:najemna pogodba za poslovne prostore - plačilo najemnine - trditveno in dokazno breme - dokazi - dopustnost - prekluzija - dokazna ocena - razlaga pogodb - predpisana obličnost - obličnost spremembe pogodbe - ustna sprememba pisne najemne pogodbe - vrstni red poplačila - dolžnikova izjava o vračunavanju

Jedro

ZPP v nobeni določbi ne predvideva naknadnega predlaganja dokazov, ki naj izpodbijejo za stranko neugodni dokaz, kot dopustnega neodvisno od drugih določb ZPP o dopustnosti po prvem naroku za glavno obravnavo predloženih dokazov.

Zgolj dokazni uspeh nasprotne stranke sam za sebe, neodvisno od drugih okoliščin, še ne pomeni, da stranka brez krivde dokaza ni mogla predlagati prej.

S sklicevanjem na iz konteksta iztrgane dele izpovedb, ki se poleg tega tudi ne skladajo z listinskimi dokazi, tožeča stranka drugačne dokazne ocene ne more doseči.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje delno spremeni:

- v I. točki izreka tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 111340/2017 z dne 24. 11. 2017 ostane v veljavi v 1. odstavku izreka za plačilo zneska 3.462,81 EUR in za zakonske zamudne obresti od zneska 30,50 EUR za čas od 19. 5. 2017 do plačila, zneska 2.029,53 EUR za čas od 27. 10. 2017 do plačila, zneska 1.402,78 EUR za čas od 10. 11. 2017 do plačila in v 3. odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 33,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 12. 2017 do plačila;

- v II. točki izreka tako, da se prej navedeni sklep o izvršbi razveljavi v 1. odstavku izreka še za plačilo 180,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 10. 2017 do plačila in pa za zakonske zamudne obresti od zneska 2.029,53 EUR od 10. 10. 2017 do 27. 10. 2017 ter v 3. odstavku izreka še za izvršilne stroške v višini 1,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 12. 2017 do plačila in se tožbeni zahtevek tudi v tem delu zavrne;

- v III. točki izreka pa tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni plačati pravdne stroške v višini 607,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

V preostalem delu pa se pritožba tožene stranke zavrne.

II. Pritožba tožeče stranke se v celoti zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu izreka potrdi.

III. Tožena stranka sama nosi s svojo pritožbo povezane stroške pritožbenega postopka. Tožeča stranka sama nosi s svojo pritožbo povezane stroške pritožbenega postopka, mora pa v roku 15 dni povrniti toženi stranki stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 111340/2017 z dne 24. 11. 2017 pustilo v veljavi v 1. (odstavku) izreka za znesek 3.643,04 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, ki ga sestavljajo, ter v 3. odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 35,15 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka), prej navedeni sklep razveljavilo v 1. odstavku izreka za znesek 4.029,50 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov, ki ga sestavljajo, in v 3. odstavku izreka za izvršilne stroške v višini 38,85 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Tožeči stranki je tudi naložilo povrnitev stroškov tožene stranke v višini 568,52 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper II. in III. točko izreka se zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka in predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo v delu, ki se izpodbija, razveljavi in tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, oz. podredno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo v delu, ki se izpodbija, razveljavi in zadevo vrne v ponovni postopek sodišču prve stopnje.

3. Zoper I. in III. točko izreka se iz istih razlogov pritožuje tudi tožena stranka. Ta pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, razen za znesek 67,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 11. 2017 dalje do plačila ter tožeči stranki naloži povrnitev vseh pravdnih stroškov tožene stranke. Zahteva tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Obe stranki v odgovorih na pritožbo predlagata zavrnitev pritožbe nasprotne stranke.

5. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožba tožene stranke pa je delno utemeljena.

6. Prvostopenjski postopek se je začel dne 24. 11. 2017, kar je po začetku uporabe Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku – ZPP-E (14. 9. 2017),1 zato je potekal po določbah Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), kot veljajo po začetku uporabe prej navedene novele.

7. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo zahtevku, v katerem se je nanašal na plačilo najemnine za peto parkirno mesto v mesecu aprilu 2017 v znesku 30,50 EUR, plačilo preostanka računa za najemnino za poslovni prostor za mesec oktober 2017 v višini 2.209,76 EUR in plačilo preostanka računa za najemnino za poslovni prostor za mesec november 2017 v višini 1.402,78 EUR. Zavrnilo pa je del zahtevka, ki se je nanašal na plačilo 10% najemnine (štirikrat po 70,15 EUR) po računih za marec, april, maj in junij 2017, najemnino (po najemni pogodbi iz leta 2017) za obdobje od 23. 6. do 30. 6. 2017, celotno najemnino za poslovni prostor za meseca avgust in september 2017 ter delno za meseca oktober in november 2017 in pa najemnino za dodatno parkirno mesto za meseca september in oktober 2017.

Glede dopustnosti dokazov

Posebej o pritožbi tožeče stranke

8. Ni utemeljen pritožbeni očitek o bistveni kršitvi določb postopka, ker je sodišče prve stopnje upoštevalo dejstva in dokaze, ki jih je tožena stranka predlagala na naroku dne 12. 11. 2018. Po določbi tretjega odstavka 286. člena ZPP namreč lahko stranke tudi po prvem naroku za glavno obravnavo navajajo nova dejstva, predlagajo nove dokaze in uveljavljajo ugovore zaradi pobota in zastaranja, (vendar le), če jih brez svoje krivde niso mogle navesti na prvem naroku ali če njihova dopustitev po presoji sodišča ne bi zavlekla reševanja spora. Sodišče prve stopnje je ugovor prekluzije, ki ga je podala tožeča stranka, zavrnilo z obrazložitvijo, da dopustitev teh navedb ni v ničemer zavlekla postopka, saj je sodišče na tem naroku izvedlo dokaz z zaslišanjem stranke in prič, narok pa je preložilo zaradi zaslišanja še ostalih predlaganih prič. Pritožbeno sodišče s takšno oceno sodišča prve stopnje soglaša.

Posebej o pritožbi tožene stranke

9. Ni utemeljen pritožbeni očitek o bistvenem nasprotju glede tega, katere dokaze je sodišče upoštevalo. V 10. točki obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje glede pisnih dokazov res zapisalo, da je vpogledalo in prebralo listine tožeče stranke od A1 do A51 in listine tožene stranke od B1 do B52. Vendar pa je sodišče prve stopnje tako v sodbi (9. točka obrazložitve) kot tudi v zapisniku o glavni obravnavi z dne 18. 3. 2019 jasno zapisalo, da ni upoštevalo listin, ki jih je tožena stranka vložila na naroku dne 18. 3. 2019, tj. listin, označenih od B29 do B50. Prav tako pa je v dokaznem sklepu v zapisniku o glavni obravnavi z dne 18. 3. 2019 jasno navedeno, da je sodišče prve stopnje (poleg dokazov z zaslišanjem prič) dopustilo dokaz z vpogledom v listine tožeče stranke od A1 do A51 in tožene stranke od B1 do B28. Tudi v nadaljevanju obrazložitve se sodišče prve stopnje ne sklicuje na listine od B29 do B52. V takšnih okoliščinah gre po oceni pritožbenega sodišča tako pri zapisu v 10. točki obrazložitve zgolj za pisno pomoto, ki pa ne more utemeljevati bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Pravilna je tudi odločitev sodišča prve stopnje o neupoštevanju teh dokazov. Pravilno je sodišče prve stopnje izpostavilo, da je bil čas nastanka fotografij sporen že ves čas (tožena stranka je fotografije v prilogah B20 do B25 predložila na naroku dne 8. 10. 2018, na istem naroku pa je tožeča stranka izrazila dvom v te fotografije). Prav tako tudi drži, da ZPP v nobeni določbi ne predvideva naknadnega predlaganja dokazov, ki naj izpodbijejo za stranko neugodni dokaz, kot dopustnega neodvisno od drugih določb ZPP o dopustnosti po prvem naroku za glavno obravnavo predloženih dokazov. Zgolj dokazni uspeh nasprotne stranke pa sam za sebe, torej neodvisno od drugih okoliščin, še ne pomeni, da stranka brez krivde dokaza ni mogla predlagati prej. Neutemeljeno je v zvezi s tem pritožbeno sklicevanje, da tožena stranka ne more predvideti izpovedbe priče. Stranki namreč ni treba dokazati neresničnosti izpovedbe priče kot take, pač pa mora dokazati resničnost svojih trditev. To, v konkretnem primeru torej trditev, da sporni poslovni prostori ves čas niso bili primerni za uporabo, pa je tožena stranka podala že na začetku postopka in takrat je tudi morala vedeti, da bo to trditev morala dokazati. Tožena stranka drugih razlogov, ki bi lahko predstavljali opravičen razlog za kasnejšo predložitev teh dokazov (fotografij in ostalih listin) pred sodiščem prve stopnje ni navedla, navajanje teh razlogov šele v pritožbi pa je prepozno. Tožena stranka prav tako ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da vpogled v fotografije in elektronsko sporočilo ne bi zavleklo reševanja spora. Pri tem ne gre zgolj za vprašanje, koliko časa bi trajal vpogled oz. branje določene listine. Tudi nasprotni stranki je namreč treba dati možnost, da se o teh dokazih izjavi. Zato upoštevajoč dejstvo, da je tožena stranka te dokaze predložila na naroku za glavno obravnavno dne 18. 3. 2019, ki je bil zadnji narok za glavno obravnavo, ne drži, da upoštevanje teh dokazov ne bi zavlekla reševanja spora, razlog za to pa je očiten, zato podrobnejša obrazložitev niti ni bila potrebna. Sodišče prve stopnje teh dokazov tako ob pravilni uporabi določb prvega, tretjega in četrtega odstavka 286. člena ZPP teh dokazov ni upoštevalo.

11. V zvezi s tem tudi ni utemeljeno sklicevanje tožene stranke, da se prekluzija ne sme razlagati tako ozko, da bi njihova uporaba ogrozila vsebinsko pravilno odločanje. Načelo materialne resnice namreč ni neomejeno, pač pa je omejeno tudi z drugimi načeli, npr. načelom ekonomičnosti in hitrosti postopka, s pravico do sojenja v razumnem roku ipd. Prvi odstavek 11. člena ZPP tako med drugim določa, da je vsaka stranka dolžna v postopku skrbno in pravočasno uresničevati svoje pravice, navajati dejstva in predlagati dokaze, da je mogoče postopek izvesti čim prej. Predlagaje dokazov po prvem naroku za glavno obravnavo je možno le, če so izpolnjeni pogoji iz tretjega odstavka 286. člena ZPP.

Najemnina za mesece marec do junij 2017

12. Odločitev sodišča prve stopnje v zvezi z 10% popustom pri najemnini za mesece od marec do junij 2017 je pravilna iz naslednjih razlogov.

13. Kot izhaja iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje sta se pravdni stranki v 7. členu Pogodbe št. 000/99 o najemu poslovnih prostorov v objektu C (v nadaljevanju Pogdoba št, 000/99), ki sta jo sklenili v letu 1999, dogovorili, da najemodajalec izda račun 8 dni pred koncem meseca za isti mesec in zapade v plačilo v roku 8 dni po njegovi izstavitvi (do zadnjega delovnega dne v mesecu). Nadalje sta se dogovorili, da bo najemodajalec najemniku priznal 10% popust na pogodbeno dogovorjeno mesečno najemnino, če bo najemnik dolžni znesek najemnine poravnal najmanj 3 dni pred njegovo zapadlostjo.

14. Po prvem odstavku 82. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Zgoraj navedena pogodbena določba je po mnenju pritožbenega sodišča jasna. Iz nje po mnenju pritožbenega sodišča namreč jasno izhaja, da toženi stranki popust v višini 10% pripada v primeru, da plača znesek najemnine najmanj 3 dni pred zapadlostjo in to v tekočem mesecu, in ne, da ji pripada popust šele v naslednjem mescu. Tožeča stranka je zgolj zatrjevala, da je bil dogovor tak, da se popust priznava v naslednjem mesecu, pri čemer pa razlogov, zakaj ni bilo tako tudi zapisano, ni navedla. Sodišče prve stopnje je to pogodbeno določbo torej pravilno uporabilo.

15. Pri tem ni pravilno naziranje tožeče stranke, da zaradi tega, ker sta stranki dne 23. 2. 2017 sklenili Pogodbo o najemu poslovnih prostorov v objektu C., z dne 23. 2. 2017 (v nadaljevanju Pogodba z dne 23. 2. 2017), v kateri popust ni bil dogovorjen in ki velja od dne podpisa, popust toženi stranki ni pripadal. Kot izhaja iz pritožbeno neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje, sta se stranki v tej pogodbi (v 12. členu) dogovorili tudi, da bo pričel najemodajalec (torej tožeča stranka) najemniku (torej toženi stranki) obračunavati stroške najemnine, obratovalnih stroškov z dnem, ko bodo prostori, ki se adaptirajo specifično za najemnika, pripravljeni za vselitev najemnika. Iz tega, da je tožeča stranka sporne račune za marec do junij izstavljala za najemnino po Pogodbi št. 000/99 in iz tega, da je tožena stranka te račune plačevala skladno s Pogodbo 000/99 izhaja, da sta stranki prej navedeno določbo Pogodbe z dne 23. 2. 2017 razumeli tako, da se do takrat, ko se začne najemnina zaračunavati po tej pogodbi, najemnina zaračunava po Pogodbi št. 000/99, kar pomeni, da se je Pogodba št. 000/99 še uporabljala. Uporabljati pa se je morala vključno z dogovorom o popustu. V nasprotnem primeru sklenitev Pogodbe z dne 23. 2. 2017 namreč ne bi pomenila, da mora tožena stranka plačati najemnino, dogovorjeno v pogodbi št. 000/99, le da brez popusta, pač pa, da tožena stranka do takrat, ko bi bili prostori, ki se adaptirajo specifično za njo, pripravljeni za njeno vselitev, najemnine sploh ne bi bila dolžna plačati. Takšnega stališča pa celo tožena stranka niti v času pravdnega postopka niti prej očitno ni zavzela.

16. Po drugem odstavku 51. člena OZ zahteva zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. Po tretjem odstavku 51. člena OZ so veljavne poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. Po četrtem odstavku 51. člena OZ pa so veljavni tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank.

17. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka v letu 2012 začela izstavljati račune drugače, kot je bilo dogovorjeno v Pogodbi št. 000/99 in sicer na začetku meseca za tekoči mesec in z rokom plačila 15 dni. Pritožnica sicer pravilno opozarja na to, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor po določbi drugega odstavka 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) sklenjena v pisni obliki, če ne ni veljavna. Prav tako tudi drži, da gre pri plačilu najemnine za bistveno sestavino najemne pogodbe (prim. 578. člen OZ2), zaradi česar spremembe te določbe ne gre umestiti med primere iz tretjega ali četrtega odstavka 51. člena OZ. Tako sprememba dogovora glede popusta, kot tudi glede izstavljanja računov tem pogojem ne zadostita. Pri tem ne gre za stranske točke, o katerih pogodba ne bi nič govorila, saj sta bili ti vprašanji v Pogodbi št. 000/99 izrecno urejeni, prav tako pa pri tem ne gre za olajševanje obveznosti ene od strank (drugačno priznavanje popusta bi šlo v korist tožene in v škodo tožeče stranke, medtem ko bi zgodnejša zapadlost najemnine učinkovala ravno nasprotno). Ugotovitev o predpisani pisni obliki najemne pogodbe tako nima za posledico zgolj tega, da stranki dogovora o popustu nista mogli naknadno spremeniti s konkludentno sklenjenim neobličnim sporazumom (tj. s prakso), pač pa tudi, da stranki določbe 7. člena Pogodbe št. 000/99 tudi v delu, v katerem je določala način izstavljanja računov in rok plačila, nista mogli spremeniti z neobličnim sporazumom v letu 2012.

18. Kot izhaja iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje je tožeča stranka račun št. 111 izdala dne 30. 4. 2017 z datumom zapadlosti 18. 5. 2017, račun št. 112 dne 2. 6. 2017 z datumom zapadlosti 10. 6. 2017, račun št. 113 pa dne 3. 7. 2017 z datumom zapadlosti 11. 7. 2017. Te račune je tožena stranka nato plačala 11. 5. 2017, 5. 6. 2017 in 6. 7. 2017, pri čemer je zadržala 10% popust na najemnino. Tožeča stranka pri izdaji teh računov ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti izdaje računa 8 dni pred koncem meseca, določila pa je tudi kasnejši rok zapadlosti. Zato je po določbi četrtega odstavka 59. člena OZ treba šteti, da je glede na to, da je tožena stranka te račune plačala 3 dni pred v posameznem računu določenim rokom zapadlosti, tudi pri njihovem plačilu pogoj predčasnega plačila iz 7. člena Pogodbe št. 000/99 izpolnjen. Račun št. 114, ki ga je, kot izhaja iz njenih neprerekanih navedb, tožeča stranka izstavila dne 1. 3. 2017 z datumom zapadlosti 9. 3. 2017, je v nasprotju z v 7. členu pogodbe št. 000/99 dogovorjeno zapadlostjo na zadnji delovni dan meseca. Kot izhaja iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje, je tožena stranka ta račun plačala dne 7. 3. 2017, pri čemer je zadržala 10% popust na najemnino. Glede na to, da je to več kot tri dni pred pogodbeno dogovorjeno zapadlostjo, je bila tožena stranka glede na določbo 7. člena Pogodbe št. 000/99 upravičena do 10% popusta na najemnino. Iz istih razlogov pa tožeča stranka tudi ne more uspeti po alternativni (dejanski) podlagi za plačilo 10% zneska po računih za december 2016 ter januar in februar 2017. Kot izhaja že iz trditev tožeče stranke, je tožena stranka te račune plačala 16. 12. 2016, 16. 1. 2017 oz. 13. 2. 2017, kar je prav tako več kot tri dni pred pogodbeno dogovorjeno zapadlostjo. Odločitev sodišča prve stopnje glede tega je tako pravilna, preostali pritožbeni razlogi v zvezi s tem pa so posledično nerelevantni. Pritožbeno sodišče pri tem še pojasnjuje, da v zvezi s tem ni bilo podlage za uporabo določb OZ o neupravičeni obogatitvi. Če namreč tožena stranka do popusta ne bi bila upravičena, bi morala vtoževane zneske plačati na pogodbeni podlagi. Drugačne obogatitve pa tožeča stranka niti ni zatrjevala.

Plačilo petega parkirnega mesta za mesec april 2017

19. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka plačati tudi še preostali znesek 30,50 EUR, ki je ostal sporen po računu št. 111 za mesec april 2017 in ki se nanaša na plačilo najemnine za eno parkirno mesto. Tako je odločilo na podlagi ugotovitve, da je tožena stranka v mesecu aprilu 2017 uporabljala pet parkirnih mest (in ne zgolj štiri). Tožena stranka v zvezi s tem napada predvsem dokazno oceno sodišča prve stopnje. Pritožbeno sodišče se z dokazno oceno sodišča prve stopnje (19. in 20. točka obrazložitve) strinja in se v izogib ponavljanju sklicuje na razloge, ki jih je tam navedlo sodišče prve stopnje. K tej oceni pritožbeno sodišče še dodaja, kar je navedeno v nadaljevanju, pri čemer odgovarja še na posamezne pritožbene očitke.

20. Pritožbeno sodišče najprej opozarja, da za odločitev o tem delu zahtevka ni bistveno, ali je tožena stranka v mesecu aprilu 2017 najela peto, torej še dodatno parkirno mesto, pač pa ali je v mesecu aprilu uporabljala oz. ji je bila omogočena uporaba petih parkirnih mest. Zgolj dejstvo, da naj se v aprilu 2017 naj ne bi nič spremenilo, tako samo po sebi še ne pomeni, da tožena stranka v tem mesecu ni uporabljala petih parkirnih mest.

21. Trditev tožeče stranke, da je bilo v sistem za prepoznavo registrskih tablic, ki je omogočal dostop na parkirišče, vnesla pet registrskih tablic, ki se nanašajo na za vozila tožene stranke oz. njenih zaposlenih, pri čemer je tudi navedla registrske številke, tožena stranka niti ni obrazloženo prerekala. Zgolj trditev, da je uporabljala štiri parkirna mesta in ne pet, ne zadosti zahtevi po obrazloženem prerekanju iz drugega odstavka 214. člena ZPP. Dejstvo, da je bilo v sistem za prepoznavo tablic vnesenih pet registrskih številk, povezanih s toženo stranko, tako niti ni bilo sporno. Zakoniti zastopnik tožene stranke je le pojasnil, da so imeli štiri avtomobile, ki so imeli številko, peta številka pa je bila od sodelavca, ki je imel dodatni avto kot ženin avto in je prihajal občasno. Že to je po presoji pritožbenega sodišča zadostovalo, da se je trditveno in dokazno breme o tem, da je res uporabljala zgolj štiri in ne pet parkirnih mest, prevalilo nazaj na toženo stranko, saj iz dejstva, da je bilo v sistem za prepoznavo tablic vneseno pet številk, izhaja, da je bil dostop na parkirišče omogočen petim avtomobilom. Kot je nadalje ugotovilo sodišče prve stopnje, pa bi morala tožena stranka za peti avto imeti posebno dovoljenje tožeče stranke, da bi ena oseba lahko uporabljala parkirišče z dvema avtomobiloma, takšnega dovoljenja pa tožena stranka ni imela.

22. Pritožbene navedbe o tem, da je tožeča stranka pred leti po dogovoru s tožečo stranko vnesla podatke, katera vozila lahko parkirajo in da sta se pravdni stranki že pred leti dogovorili, da eden od zaposlenih uporablja dve vozili, predstavljajo nedovoljene pritožbene novote, saj tožena stranka ni z ničemer pojasnila, zakaj tega ni mogla navesti že v postopku prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP). Pritožbeno sodišče pa še pripominja, da so poleg tega tudi premalo konkretizirane, da bi jih bilo mogoče preizkusiti, saj tožena stranka ni navedla ni približnega časa, kdaj naj bi bil tak dogovor sklenjen in kdo na strani pravdnih strank ga je sklenil. Tožena stranka drugih navedb v zvezi s tem ni podala.

23. V takšnih okoliščinah pa, zgolj z opozarjanjem, da je priča G. B. izpovedal, da ne ve, koliko parkirnih mest je tožena stranka uporabljala v aprilu 2017, pri tem, da je hkrati izpovedal, da je v obdobju od marca do novembra 2017 tožena stranka uporabljala pet mest in da se v tistem času ni nič spremenilo, tožena stranka ne more izpodbiti dokazne ocene sodišča prve stopnje.

24. Sodišče prve stopnje je torej pravilno zaključilo, da je tožena stranka v aprilu 2017 uporabljala pet parkirnih mest, zato je zahtevku za plačilo najemnine za peto parkirno mesto pravilno ugodilo.

Plačilo po Pogodbi o najemu poslovnih prostorov v objektu C. z dne 23. 2. 2017

25. Sodišče prve stopnje je tožeči stranki glede na 12. člen Pogodbe z dne 23. 2. 2017 prisodilo plačilo najemnine po tej pogodbi od dne 18. 9. 2017 dalje, na podlagi ugotovitve, da so bili poslovni prostori tega dne pripravljeni za vselitev. To ugotovitev sodišča pritožbeno napadata obe stranki. Obe napadata dokazno oceno sodišča prve stopnje. Sodišče prve stopnje je v 26. do 36. točki obrazložitve izpodbijane sodbe napravilo podrobno dokazno oceno vseh izvedenih dokazov in navedlo razloge zanjo. Pritožbeno sodišče se v izogib ponavljanju na te razloge sklicuje, na posamezne pritožbene očitke pa odgovarja v nadaljevanju.

26. Kot izhaja iz pritožbeno neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje (navedeno sicer tudi med strankama ni bilo sporno), je imela tožena stranka po najemni pogodbi št. 000/99 v najemu poslovne prostore v velikosti 62,5 m2, po Pogodbi z dne 23. 2. 2017 pa je najela še dodatne prostore in je tako imela v najemu prostore v skupni velikosti 160 m2. Vse najete prostore so z adaptacijo povezali v skupno povezano celoto, pri čemer je tožeča stranka upoštevala želje tožene stranke. Neizpodbijane so tudi ugotovitve sodišča prve stopnje, da je adaptacija potekala v dveh fazah, in sicer so bili v prvi fazi adaptirani prostori, ki jih je tožena stranka najela na novo, v drugi fazi pa tisti, ki jih je že imela v najemu. Posebnost konkretnega primera torej je, da je tožena stranka imela dostop do spornih prostorov (saj je del prostorov, ki so bili z adaptacijo povezani v skupno celoto že imela v posesti na podlagi Pogodbe št. 000/99), zato je bilo za presojo ali je tožeča stranka izpolnila svojo pogodbeno obveznost glede na pogodbeni dogovor strank v 12. členu Pogodbe z dne 23. 2. 2017 bistveno, kdaj so bili sporni prostori pripravljeni na vselitev tožene stranke in ne kdaj je tožena stranka lahko do prostorov dostopala. Navedena posebnost ima tudi za posledico, da v konkretnem primeru tudi ni bilo izročitve prostorov v posest, kakršna je sicer običajna za najemne pogodbe.

27. Glede pomena pojma adaptacija pritožbeno sodišče pojasnjuje, da Slovar slovenskega knjižnega jezika3 pri pojmu adaptacija navaja dve sopomenki, in sicer preureditev, prenovitev. Preurediti pomeni nekaj drugače, na novo urediti, medtem ko prenoviti pomeni narediti, da kaj dotrajanega, poškodovanega postane tako kot novo. Pojem prenoviti v pomenu narediti, da se kaj po lastnostih, značilnostih razlikuje od prejšnjega, slabšega, v konkretnem primeru glede na primere, ki jih SSKJ navaja (prenoviti družbo; prenoviti šolstvo / prenoviti človeka; duhovno se prenoviti) v konkretnem primeru ni uporaben.4 Ta pojem je v konkretnem primeru torej treba razmeti tako, da je adaptacija spornih prostorov zajemala preureditev, torej drugačno ureditev spornih prostorov in prenovitev, torej, da prostori (v pogovornem in ne v tehničnem smislu) postanejo kot novi.

Posebej o pritožbi tožeče stranke

28. V zvezi s pritožbenim očitkom tožeče stranke o protispisnosti (sodišče prve stopnje naj bi napačno ocenilo zapisnik o primopredaji poslovnih prostorov in elektronsko sporočilo z dne 19. 6. 2019) pritožbeno sodišče pojasnjuje, da napačna dokazna ocena predstavlja napačno ugotovitev dejanskega stanja, ne pa bistvene kršitve določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP,5 na to kršitev pa (enako kot sicer velja tudi za kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP) pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti (gl. drugi odstavek 350. člena ZPP). Zgolj pavšalno sklicevanje tožeče stranke v pritožbi, da je v odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami, tako ne zadostuje.

29. Glede na pogodbeni dogovor strank (12. člen Pogodbe z dne 23. 2. 2017) o tem, da bo pričel najemodajalec (torej tožeča stranka) najemniku (torej toženi stranki) obračunavati stroške najemnine, obratovalnih stroškov z dnem, ko bodo prostori, ki se adaptirajo specifično za najemnika, pripravljeni za vselitev najemnika, je bilo v konkretnem primeru bistveno vprašanje, kdaj so bili sporni prostori pripravljeni na vselitev tožene stranke. Upoštevajoč nesporno dejstvo, da je bila adaptacija teh prostorov obveznost tožeče stranke, to pomeni, da za obračunavanje stroškov najemnine po tej pogodbi ni bistveno, kdaj je tožena stranka te prostore dobila v posest, pač pa, kdaj so bili ti prostori pripravljeni za njeno vselitev, oz. upoštevajoč še, da gre za poslovne prostore, za opravljanje njene dejavnosti. Upoštevajoč takšen pogodbeni dogovor strank torej zgolj dejstvo, da je tožena stranka v spornih prostorih imela določene predmete, za zaračunavanje najemnine po novi pogodbi ne zadostuje. Z navedbami, da je tožena stranka imela sporne prostore v posesti že od srede junija 2017 oz., da so v njih registratorji, različni papirji in druga oprema tožene stranke, tožeča stranka zato ne more uspeti. Iz istega razloga je neutemeljeno tudi sklicevanje tožeče stranke na takšno izpovedbo priče L. P. Prej navedeno pa samo po sebi prav tako še ne pomeni, da so bile luči zmontirane in da so delovale, niti tega, da je tožena stranka v spornih prostorih opravljala svojo dejavnost. Pri tem tudi ni utemeljen pritožbeni očitek tožeče stranke, ki se tiče neizvedbe dokaza z zaslišanjem M. Š. Tožeča stranka namreč njegovega zaslišanja ni predlagala v zvezi s tem, kdaj so bili sporni prostori pripravljeni na vselitev, pač pa le v zvezi s sklenitvijo Pogodbe z dne 23. 2. 2017, kar pa sicer med strankama ni bilo sporno.

30. Neutemeljeno je tudi sklicevanje tožeče stranke na izpovedbi prič L. P. in A. A., da je bila v manjšem prostoru vseskozi zmontirana klima oz., da je manjša pisarna imela zmontirano klimo. Ti izpovedbi se namreč nanašata na prostor, kamor se je tožena stranka preselila med adaptacijo, zato to še ne pomeni, da je bila klima zmontirana oz. da je delovala tudi v spornih prostorih.

31. V zvezi s pritožbenimi navedbami tožeče stranke, ki se tičejo dokazne ocene sodišča prve stopnje v zvezi z zapisnikom z dne 28. 9. 2017 pritožbeno sodišče ugotavlja, da niso utemeljene. Zgolj to, da je zapisnik podpisal le M. M., tej listini še ne jemlje dokazne vrednosti. Sodišče prve stopnje pa je tudi navedlo prepričljive razloge, zakaj je temu dokazu sledilo. Dokazna ocena tega zapisnika v 33. točki obrazložitve sledi povzetku izpovedbe zakonitega zastopnika tožene stranke v 32. točki obrazložitve, in sicer, da je ta izpovedal, da se po zapisniku vidi, da septembra še ni bilo klime in žaluzij, da so septembra imeli sestanek, tam okoli 13. septembra, tam je bila sprejeta odločitev, da se gre v zapisnik, da se to pospeši, da se uredijo njihove zahteve z dokončanjem adaptacije. V 33. točki obrazložitve pa je sodišče prve stopnje nato navedlo, da je sledilo navedbam tožene stranke, da je ta zapisnik podpisal M. M., ki je bil takrat zaposlen pri tožeči stranki kot projektni vodja in je zapisnik torej sestavila oseba, zaposlena pri tožeči stranki v okviru svojih delovnih nalog. Tožena stranka je glede tega zapisnika navedla, da ga je pripravil predstavnik tožeče stranke M. M. (list. št. 53) oz. da ga je podpisal M. M., ki je bil takrat zaposlen pri tožeči stranki kot projektni vodja (list. št. 87 in 88). Sodišče prve stopnje torej pri svoji ugotovitvi ni prekoračilo trditvene podlage. Na to je tožeča stranka odgovorila zgolj, da o tem zapisniku ne ve ničesar, da ga je prvič videla, ko je prejela vlogo tožene stranke in da je M. M. ni nikdar obvestil, da bi pripravil takšen zapisnik, da pa je res, da mu je pogodbeno razmerje pri tožnici prenehalo in ne izključuje, da je bil zapisnik pripravljen naknadno za potrebe tega postopka. Zgolj izražanje dvoma v listino pa še posebej ob dejstvu, da gre pri tem za ravnanje osebe, ki je bila v kritičnem času zaposlena pri tožeči stranki, ne zadosti zahtevi po obrazloženem prerekanju iz drugega odstavka 214. člena ZPP, zato s temi navedbami tožeča stranka ne more uspeti. Iz teh razlogov sodišče prve stopnje s tem, ko M. M. ni zaslišalo, ni zagrešilo bistvene kršitve določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, niti ni bilo zaradi tega napačno ugotovljeno dejansko stanje. Pritožbeno sodišče pri tem še pojasnjuje, da je ta listina zato, ker jo je sestavil delavec tožeče stranke, torej lahko dokazovala, da do datuma navedenega v njej celotna adaptacija še ni bila končana. V njej je namreč delavec tožeče stranke navedel, katera dela na dan 13. 9. 2017 še niso bila končana (naj pa bi bila končana 18. 9. 2017).

32. Prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek, da ob oceni elektronskega sporočila M. M. z dne 19. 6. 2017 skupaj z izpovedbo priče J. K. izhaja, da je bila obnova zaključena do konca junija in ne šele 18. 9. 2017. Priča J. K. je namreč izpovedala le, kdaj so bila končana dela, ki jih je opravljala družba T. d.o.o. Sodišče prve stopnje je na podlagi tega, da iz tega sporočila izhaja, da se je druga faza adaptacije začela 22. 6. 2017, priča pa je izpovedala, da je izvajanje te faze trajalo sedem do deset dni, zaključilo, da adaptacija ni mogla biti končana že 23. 6. 2017 (tj. naslednji dan), zaradi česar ni sledilo izpovedbi priče Z. Š., ki je izpovedala, da je bila adaptacija končana 23. 6. 2017. To, da je priča izpovedala, da pri tem ni bilo zamud in nepredvidenih del, tega zaključka v ničemer ne spreminja. V čem bi tak zaključek potrjevali izpovedbi prič L. P. in A. A., tožeča stranka ni navedla, pritožbeno sodišče pa samo tega v njunih izpovedbah tudi ni našlo. Tožeča stranka pa je pri tem spregledala, da je sodišče prve stopnje nato nadalje sklepalo, da s tem adaptacija še ni bila končana, saj je očitno določena dela opravila tožeča stranka sama. Izpostavilo je elektroinštalacijska dela, pri čemer se je sklicevalo na prej navedeno elektronsko sporočilo. Pritožbeno sodišče na tem mestu še opozarja na (pritožbeno neuspešno izpodbijano – gl. zgoraj in še v nadaljevanju) ugotovitev sodišča prve stopnje, da julija 2017 v spornih prostorih še ni bilo luči. Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da so bile luči vsaj v konkretnem primeru bistven element poslovnih prostorov, brez katerega normalna uporaba poslovnih prostorov ni mogoča.

33. Sodišče prve stopnje je v 31. točki obrazložitve ugotovilo tudi, da so bile fotografije, ki jih je posnela tožeča stranka (priloge A23 do A28) posnete septembra 2017 in ni sledilo izpovedbi Z. Š., da so bile posnete 27. 6. 2017. Takšen zaključek je napravilo po primerjavi fotografij tožene stranke (B20 in B21 ter B22), za katere je ugotovilo, da so bile posnete 19. 6. 2017 (B20 in B21) oz. 22. 6. 2017 (B22), na katerih se vidi, da se adaptacija še ni začela, kar je potrdila priča J. K. Na podlagi predhodne ugotovitve, kdaj se je začela druga faza adaptacije, ki je trajala teden do deset dni, zaradi česar ni mogla biti končana 27. 6. 2017, je sodišče prve stopnje glede časa nastanka teh fotografij tako sledilo izpovedbam D. N., N. N., L. P. in A. A.

34. V zvezi s tem ni utemeljen pritožbeni očitek, da naj bi iz izpovedbe priče A. A. izhajalo, da so zgoraj navedeni posnetki tožene stranke neverodostojni. Pritožbeno povzeti del izpovedbe je iztrgan iz konteksta. Priča je namreč komentirala fotografije, ki jih je predložila tožeča in ne tožena stranka in je na vprašanje, če samo iz tega, da je na eni od fotografij ta priča v puloverju, sklepa, da so bili ti posnetki narejeni v septembru, odgovorila, da sklepa iz tega, da pa je druga stvar, da so oni potem, rekonstruirali zadeve in so ugotovili, da je bilo to edino možno v septembru, ker je potem tudi njihova sodelavka posnela iste posnetke, v istem okolju, ista razporeditev kakršnihkoli škatel. Priča torej ni izpovedala, da je tožena stranka ponaredila oz. priredila poslovni prostor, pač pa, da na podlagi tega, da je na eni od fotografij tožeče stranke v puloverju in pa iz primerjave posnetkov tožeče stranke s posnetki, ki jih je posnela njegova sodelavka, sklepa, da so bili posnetki tožeče stranke narejeni v septembru. Prav tako odgovor te priče, na vprašanje, če so raziskovali možnost selitve v druge prostore, ne potrjuje, da so bile zmonitrane luči, da so delovale in da je bila adaptacija poslovnih prostorov zaključena konec junija 2017. Citat, ki ga navaja tožeča stranka v pritožbi, tj.: „Tukaj sploh ne vidim razloga, zakaj bi se.“, je prav tako iztrgan iz konteksta. Priča je namreč na vprašanje, če so raziskovali možnost selitve v druge prostore odgovorila: “Tukaj sploh ne vidim razloga zakaj bi se. Mislim, zakaj bi iskali mi, to bi nam moral ponudit verjetno najemodajalec, saj je konec koncev to njegova vloga.“ V takšnem kontekstu pa odgovora te priče nikakor ni mogoče razumeti tako, kot to navaja tožeča stranka.

35. Sodišče prve stopnje je svojo ugotovitev o tem, da je v adaptacijo prostorov spadalo tudi barvanje radiatorjev oprlo na Zapisnik o primopredaji poslovnih prostorov (priloga B9) in elektronsko sporočilo M. M. z dne 19. 6. 2017 (priloga B28). S takšno oceno pritožbeno sodišče soglaša, saj ni videti razloga, zakaj bi sicer M. M. barvanje radiatorjev navajal med seznamom za nadaljevanje del in zakaj bi v zapisniku omenjal, da je bilo 13. 9. 2017 ugotovljeno, da je treba pobarvati še nepobarvane radiatorje, oz. takšnega razloga vsaj tožeča stranka ni navedla. Zgolj s pavšalno pritožbeno navedbo, da je v svojih vlogah večkrat opozorila, da montaža klim, zunanjih žaluzij in barvanje radiatorjev niso bili predmet adaptacije oz. da je bila vsebine adaptacije navedena zgolj v Ponudbah izvajalca T. d.o.o., pa takšnega zaključka tudi ne uspe izpodbiti. V zvezi s pritožbenim očitkom, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo, kdaj točno so bili prebarvani radiatorji, pritožbeno sodišče opozarja na to, da je bilo dokazno breme, po ugotovitvi, da to ni moglo biti 23. 6. 3017, glede dejstva, kdaj točno je bila adaptacija končana, oz. kdaj so bili prostori pripravljeni na vselitev, (zopet) na tožeči stranki. Sodišče prve stopnje je torej ugotovilo, da so bili radiatorji prebarvani najkasneje 18. 9. 2017. Glede na to, da tožeča stranka dokaznega bremena glede tega, da so bili prebarvani prej, ni zmogla, je upoštevajoč določbo 215. člena ZPP6 ravnanje sodišča prve stopnje, ki je uporabilo ta datum, pravilno. Drži sicer, da poleti radiatorji (praviloma) niso v uporabi in da nova barva na radiatorjih kot taka ni bistvena za uporabo poslovnih prostorov. Vendar pa je treba upoštevati, da je bilo v konkretnem primeru barvanje radiatorjev del adaptacije. Že samo izvajanje teh del, tj. barvanja radiatorjev, pa zahteva dostop izvajalcev v poslovni prostor, kar zahteva vsaj delno izpraznitev poslovnih prostorov oz. umik stvari in oseb zato, da se izvajalcem omogoči dostop in nemoteno opravljanje dela. Navedeno pa ovira opravljanje dejavnosti v takšnem poslovnem prostoru. Pritožbeno sodišče tako pritrjuje tudi zaključku sodišča prve stopnje, da pred tem pogoji iz 12. člena Pogodbe z dne 23. 2. 2017 niso bili izpolnjeni.

36. Ne držijo torej očitki tožeče stranke, da je sodba v tem delu neprepričljiva, dokazna ocena pa površna oz. pomanjkljiva, ker dokazi med seboj niso trdno povezani. S sklicevanjem na iz konteksta iztrgane dele izpovedb, ki se poleg tega tudi ne skladajo z listinskimi dokazi, pa tožeča stranka drugačne dokazne ocene ne more doseči. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožeči stranki pripada najemnina po pogodbi z dne 23. 2. 2017 šele od dne 18. 9. 2017 dalje je tako pravilna (gl. še v nadaljevanju).

Posebej o pritožbi tožene stranke

37. Pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da je bilo glede na pogodbeni dogovor iz 12. člena Pogodbe z dne 23. 2. 2017 (gl. zgoraj) bistveno, kdaj so bili sporni prostori pripravljeni na vselitev tožene stranke, ni pa bilo bistveno, ali se je tožena stranka po tem tudi dejansko (popolnoma) vselila. V konkretnem primeru je bistveno tudi to, da tožena stranka od Pogodbe z dne 23. 2. 2017 (vsaj v spornem obdobju) ni odstopila oz. tega vsaj ne zatrjuje.

38. Pritožbeno sodišče v zvezi z opozarjanjem tožene stranke, da ni podpisala zapisnika z dne 28. 9. 2017, pojasnjuje, da pomanjkanje njenega podpisa sicer pomeni, da tožena stranka ni potrdila, da bi bila adaptacija takrat zaključena, vendar pa to samo po sebi še ne dokazuje tega, da takrat res ni bila zaključena.

39. Po določbi 15. člena ZPSPP ima najemnik, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti, pri čemer ima to pravico ureditve poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora samo, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok. Po prvem odstavku 16. člena ZPSPP mora najemnik, če nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca po 14. členu tega zakona, temu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe; v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca (drugi odstavek 16. člena ZPSPP).

40. Sodišče prve stopnje je na podlagi fotografij v prilogah B24, B25, A24, A25, A26, in A27 ugotovilo, da so bila senčila v spornih prostorih nameščena, zato ni sledilo navedbam tožene stranke, da adaptacija ni bila končana. Zgolj s trditvijo, da senčila niso bila montirana, kar je bil eden od razlogov, da ni podpisala zapisnika z dne 28. 9. 2017, tožena stranka tega zaključka pritožbeno ne more izpodbiti. Na podlagi izpovedbe priče Z. Š. je sodišče prve stopnje tudi ugotovilo, da so se senčila menjala za celotno stavbo in ne zgolj za eno nadstropje. Glede pritožbenih navedb tožene stranke, da menjava senčil ne more biti vezana na celotno stavbo, saj bi to pomenilo, da se v primeru okvare senčilo ne bi zamenjalo več let, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da ta argument ni pravilen, saj temelji na logično napačni izenačitvi pojmov menjave senčil za celotno stavbo, pri čemer so nekatera ali pa vsa senčila lahko delujoča, in popravila posamičnega senčila v pomenu, da se odpravi okvara na njem. Izpovedba priče Z. Š. torej v tem delu ni bila nelogična. Dejstvo, da je bila montaža novih senčil omenjena v zapisniku z dne 28. 9. 2017, še ne pomeni neizpodbitnega dokaza za to, da je bila montaža novih senčil del adaptacije. Kot je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, iz tega zapisnika izhaja (le), da je ponudba za montažo novih senčil potrjena. Glede na to, da naj bi bila menjava senčil predvidena, le da za celotno stavbo, ne samo v spornih prostorih, tudi izpovedba zakonitega zastopnika, da je izvajalec opravil meritve, ne nasprotuje nujno izpovedbi priče Z. Š. Glede na navedeno tožena stranka zgolj s sklicevanjem, da je njen zakoniti zastopnik izpovedal, da je bila menjava senčil del adaptacije, brez ustreznih nadaljnjih navedb, ne more utemeljiti drugačne dokazne ocene.

41. Kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih tožena stranka ne izpodbija, so bili do 18. 9. 2017 pobarvani radiatorji in zmontirana klima. Slednjega tožena stranka ne izpodbija, tudi pritožbeno trdi le, da klima ni delovala. Tožena stranka pritožbeno ne izpodbija niti ugotovitve sodišča prve stopnje, da so bili v spornih prostorih nameščeni javljalniki požara, trdi le, da niso delovali. V zvezi s tem je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka izpolnila svojo obveznost adaptacije, le da ima ta izpolnitev po mnenju pritožbenega sodišča stvarno napako. Kot zatrjuje še tožena stranka v pritožbi, naj bi bil problem pri nedelovanju klime v težavah z zunanjo enoto. Delo v zvezi s klimo v notranjih prostorih je torej bilo opravljeno.

42. Upoštevajoč še zgoraj opisano posebnost konkretnega primera (26. točka) so zatrjevanja o nedelujočih senčilih, nedelujoči klimi in nedelujočih javljalnikih požara glede na določbo 15. oz. prvega odstavka 16. člena ZPSPP lahko predstavljala kvečjemu zatrjevanje stvarnih napak v najem dane stvari. Ker tožena stranka jamčevalnih zahtevkov v zvezi s temi napakami ni uveljavljala, je odločitev sodišča prve stopnje, ki je presodilo, da gre tožeči stranki od dne 18. 9. 2017 dalje najemnina po Pogodbi z dne 23. 2. 2017 v celotni višini, pravilna. Ostale pritožbene navedbe v zvezi s tem so tako nerelevantne.

Delno plačilo v višini 4.169,36 EUR

43. Pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da sodišče prve stopnje pri ugotavljanju, kaj je bilo plačano z nakazilom v višini 4.169,36 EUR pri računu št. 115 ni upoštevalo celotnega zneska tega računa, tj. 2.420,72 EUR, pač pa znesek 1.088,09 EUR, za kolikor je presodilo, da je bila tožena stranka ta račun dolžna plačati. Navedeno jasno izhaja iz 42. in 43. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Pritožbeni očitki toženke glede tega so torej neutemeljeni.

44. Pritožbene navedbe, v zvezi z elektronskim sporočilom z dne 26. 10. 2017 in vrstnim redom poplačila, navedenim v njem, so neupoštevne, saj je bil ta dokaz, predložen na zadnjem naroku za glavno obravnavo, kot obrazloženo zgoraj, pravilno zavrnjen.

45. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da navedba reference iz računa št. 115 pri plačilu zneska 4.169,36 EUR dne 27. 10. 2017 (kar ostaja pritožbeno nesporno), v konkretnem primeru pomeni izjavo dolžnika o vrstnem redu poplačevanja iz prvega odstavka 287. člena OZ. Takšna izjava je tudi jasna in glede na poslovno prakso nedvoumna. Dejstvo, da je tožena stranka plačevala več računov hkrati, tej izjavi ne jemlje niti vsebine, niti prej navedene kvalitete. Tožena stranka bi, če bi hotela to ovreči, morala glede tega pravočasno podati ustrezne navedbe in dokaze. Tega pa, kot pravilno ugotavlja tudi sodišče prve stopnje, ni storila. Obveznosti po preostalih računih so se (ker ni bilo izjave tožene stranke) tako poplačevale skladno z drugim odstavkom 287. člena OZ.

46. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pa tožena stranka pravilno opozarja, da tožeča stranka ni prerekala njenih navedb o tem, da je račune, ki naj bi bili plačani s spornim nakazilom, prejela šele dne 26. 10. 2017 skupaj z opominom. Glede na navedeno so nerelevantne pritožbene navedbe tožene stranke, s katerimi to dejstvo dodatno utemeljuje. Po presoji pritožbenega sodišča 7. člen Pogodbe št. 000/99 ne zahteva od tožeče stranke, da račun samo izda, pač pa tudi, da ga pravočasno posreduje toženi stranki, tako, da ga ta lahko plača vsaj tri dni pred zapadlostjo. Drugačna razlaga bi bila namreč v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ. Tožeča stranka v zvezi z računi za najemnino za mesec julij, avgust in delno september 2017 (računi št. 115, 116 in 117) ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti, zato je po določbi četrtega odstavka 59. člena OZ treba šteti, da je glede na to, da je tožena stranka te račune plačala naslednji dan po tistem, ko jih je prejela, tudi pri njihovem plačilu pogoj predčasnega plačila iz 7. člena Pogodbe št. 000/99 izpolnjen, zato je pri njih treba upoštevati popust v višini 10% najemnine. Pri preostalih računih, razen pri računu za november 2017 (račun št. 121), tj. pri računu za oktober št. 118, izdanega na podlagi Pogodbe z dne 23. 2. 2017, ter računih št. 119 in 120, izdanih na podlagi Dogovora o mesečni uporabi parkirišča I., pa iz istega razloga po določbi drugega odstavka 301. člena OZ tožeča stranka do 26. 10. 2017 ne more zahtevati plačila zakonskih zamudnih obresti.

47. Obveznost za meseca julij in avgust 2017 tako znaša 1.017,94 EUR za vsak mesec (najemnina 62,5 m2 x 9,2 EUR + 22% DDV = 701,50 EUR – popust v višini 70,15 EUR = 631,35 EUR, obratovalni stroški 62,5 m2 x 3,07 EUR + 22% DDV = 234,09 EUR; najem petih parkirnih mest 5 x 25,00 EUR + 22% DDV = 152,50 EUR). Za obdobje od 1. 9. 2017 do 17. 9. 2017 znaša obveznost 576,83 EUR (1.017,94 EUR x 17/30), za čas od 18. 9. 2017 do 30. 9. 2017 pa 1.061,76 EUR (2.451,22 x 13/30). Skupaj za september torej 1.638,59 EUR.

48. S plačilom v znesku 4.169,36 EUR dne 27. 10. 2017 se je torej poplačal utemeljen del računa za mesec julij v višini 1.017,94 EUR, nato utemeljen del računa za mesec avgust v isti višini, nato utemeljen del računa za mesec september v višini 1.638,59 EUR, nato račun št. 119 v višini 36,60 EUR in račun št. 120 prav tako v višini 36,60 EUR. Račun št. 118, pa je tožena stranka plačala v višini 421,69 EUR. Za plačilo je tako preostalo še 2.029,53 EUR po tem računu in še neplačan del računa za mesec november 2017 (št. 121) v višini 1.402,78 EUR.

49. Na podlagi prvega odstavka 378. člena v zvezi s prvim odstavkom 299. člena OZ mora tožena stranka od zneska 2.029,87 EUR plačati zakonske zamudne obresti od dne 27. 10. 2017 dalje do plačila (gl. zgoraj) od zneska 1.402,78 EUR pa od dne zapadlosti računa št. 121 dalje do plačila.

Stroški prvostopenjskega postopka

50. Delna ugoditev pritožbi tožene stranke je narekovala tudi spremembo stroškovnega dela odločitve. Za odločitev o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje pride v poštev načelo uspeha (drugi odstavek 154. člena ZPP), ki ga je uporabilo tudi sodišče prve stopnje.

51. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožena stranka stroškov prič G. B. in J. K. ni priglasila. Njihovo povrnitev je zahtevala šele v pritožbi, ki jo je vložila 29. dan po prejemu izpodbijane sodbe, kar je prepozno.

52. Ker stranki same odmere stroškov postopka sicer nista izpodbijali, je pritožbeno sodišče glede višine priznanih stroškov sledilo sodišču prve stopnje, ter odločitev o stroških spreminja zgolj glede na spremenjeni uspeh strank v postopku. Ta sedaj znaša 45,14% za tožečo stranko in 54,86% za toženo stranko. Upoštevajoč odmero stroškov, ki jo je opravilo sodišče prve stopnje, ki je tožeči stranki priznalo stroške v višini 301,00 EUR, toženi pa 1.355,22 EUR, je tožeča stranka upoštevajoč uspeh v postopku upravičena do povrnitve stroškov v znesku 135,87 EUR, tožena pa 743,47 EUR. Po medsebojnem pobotanju je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti še 607,60 EUR stroškov.

53. Glede izvršilnih stroškov pa je glede na spremenjeni uspeh tožeča stranka upravičena do povrnitve 33,40 EUR stroškov.

Odločitev o pritožbah

54. Pritožbeno sodišče se je opredelilo do tistih pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožba tožene stranke je bila torej delno utemeljena, zato je pritožbeno sodišče upoštevajoč nesporna dejstva na podlagi četrte in pete alineje 358. člena ZPP I., II. in III. točko izreka izpodbijane sodbe ustrezno spremenilo, v preostalem delu pa pritožbo tožene stranke zavrnilo (I. točka izreka). Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni očitki tožeče stranke izkazali za neutemeljene, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevnih kršitev, je o pritožbi tožeče stranke odločilo, kot je razvidno iz II. točke izreka te odločbe (353. člen in peta alineja 358. člena ZPP).

Stroški pritožbenega postopka

55. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena, 154. členom in 155. členom ZPP ter Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR. Ker je pritožbeni uspeh tožene stranke relativno majhen (od ugodilnega dela sodbe sodišča prve stopnje je izpodbijala odločitev glede plačila glavnice 3.575,94 EUR – plačila glavnice v višini 67,10 EUR ni izpodbijala – uspela pa je za 180,23 EUR, kar znaša približno 5%), sama nosi s svojo pritožbo povezane stroške pritožbenega postopka (tretji odstavek 154. člena ZPP), tožeča stranka pa svojih stroškov odgovora na pritožbo ni ustrezno specificirala (ni niti navedla njihove višine). Tožeča stranka s svojo pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka in povrniti toženi stranki stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 154. člena ZPP). Glede na vrednost spornega predmeta po pritožbi tožeče stranke (izpodbijala je zavrnilni del sodbe za 4.029,50 EUR) znaša nagrada za postopek po 1. točki tar. št. 21 OT 375 točk oz. 225,00 EUR, materialni stroški v višini 2% pa 4,50 EUR (tretji odstavek 11. člena OT), oz. skupaj 229,50 EUR, kar ob upoštevanju 22% DDV znaša vse skupaj 279,99 EUR.

-------------------------------
1 Uradni list RS, št. 10/17.
2 Ta se glasi: “Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino).”
3 Dostopen preko spletne strani https://fran.si/iskanjeFilteredDictionaryIds=201&View=1&Query=%2A
4 Prav tam.
5 Ta je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi.
6 Če sodišče na podlagi izvedenih dokazov (8. člen) ne more zanesljivo ugotoviti kakega dejstva, sklepa o njem na podlagi pravila o dokaznem bremenu.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 11, 11/1, 214, 214/2, 215, 286, 286/3, 286/4, 339, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 51, 51/2, 51/3, 51/4, 59, 59/4, 82, 82/1, 287, 287/1, 287/2, 301, 301/2
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP - člen 12, 12/2, 14, 15, 16, 16/1, 16/2
Datum zadnje spremembe:
17.03.2020

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDM2MDg2