<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Vrhovno sodišče
Civilni oddelek

VSRS sodba II Ips 21/2015
ECLI:SI:VSRS:2016:II.IPS.21.2015

Evidenčna številka:VS0018325
Datum odločbe:31.03.2016
Opravilna številka II.stopnje:VSL I Cp 698/2014
Senat:Anton Frantar (preds.), Janez Vlaj (poroč.), Karmen Iglič Stroligo, dr. Mateja Končina Peternel, mag. Rudi Štravs
Področje:STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV
Institut:varstvo kupcev stanovanj - stvarne napake - namen ZVKSES - napaka, ki znatno ovira normalno uporabo nepremičnine - odstop od pogodbe - kondikcija - vračilo kupnine - pobotni ugovor
Zveza:ZVKSES člen 1, 3, 3/1, 4, 4/1, 4/1-1, 4/4, 20, 20/5.

Jedro

V obravnavani zadevi se v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja, poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je slaba izvedba gradbenih del; zato je pravilen zaključek, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je bil (na podlagi petega odstavka 20. člena ZVKSES) odstop prve tožnice od prodajne pogodbe utemeljen in posledično tudi njen kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala kupnino.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse tožbene zahtevke druge tožnice. Tožbo prve tožnice v delu, ki se nanaša na zahtevek za ugotovitev, da je prodajna pogodba o prodaji stanovanja razvezana, je zavrglo, tožbeni zahtevek za razvezo prodajne pogodbe pa je zavrnilo. Prvi toženki je na račun prve tožnice naložilo plačilo 94.604,96 EUR, drugi toženki plačilo 24.257,68 EUR in tretji toženki 2.425,76 EUR, vse skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Odločilo je, da so toženke svojo obveznost dolžne izpolniti šele takrat, ko jim bo prva tožnica izročila v solast in soposest stanovanje št. 5, izmere 51,32 m2, ki se nahaja v objektu ... Ugotovilo je, da terjatev toženk nasproti prvi tožnici v višini 63.000,00 EUR ne obstoji. Odločilo je še o stroških postopka.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožeče stranke in tožene stranke zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Prva toženka v pravočasni reviziji zoper drugostopenjsko sodbo uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Meni, da v obravnavani zadevi niso izpolnjeni pogoji za uporabo Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ker je bilo sporno stanovanje ob sklenitvi prodajne pogodbe že izdelano. Etažna lastnina za sporni objekt je bila namreč v zemljiško knjigo vpisana pred sklenitvijo prodajne pogodbe. To pa pomeni, da so toženke prodale stanovanje v dokončanem objektu. Torej toženke pri sklenitvi prodajne pogodbe niso nastopale kot investitorke, temveč kot solastnice že izdelanega stanovanja. Pritožbenemu sodišču očita, da je kršilo 22. in 25. člen Ustave s tem, ko je spremenilo pravno podlago za odstop od prodajne pogodbe (poleg tega se je tudi materialnopravno zmotno sklicevalo na tretji odstavek 25. člena ZVKSES, ki odstopa od pogodbe sploh ne predvideva), ter ko ni napolnilo pravnega standarda kvalificirane napake iz petega odstavka 20. člena ZVKSES in se ni opredelilo do pritožbenih navedb, da odstop od pogodbe v obravnavani zadevi ni mogoč niti na podlagi določil Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Graja tudi odločitev o teku zamudnih obresti in o pobotnem ugovoru, s katerim so toženke zahtevale plačilo uporabnine (v zvezi s slednjim trdi, da toženke niso imele možnosti dokazati korist tožeče stranke, ker sodišče ni izvedlo predlaganih dokazov). Predlaga, naj revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbi razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Zatrjevana kršitev iz 22. člena Ustave v obravnavani zadevi ni podana, ker sodišče druge stopnje ni preslišalo pritožbenih navedb tožene stranke. Ne drži teza, da je pritožbeno sodišče spremenilo pravno podlago za odstop od prodajne pogodbe. V obrazložitvi sodbe sodišča druge stopnje je namreč na 4. in 5. strani jasno zapisano, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje (brez predhodnega grajanja napak) odstopno upravičenje v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno rabo, vendar je prva tožnica v obravnavanem primeru ravnala po 25. členu ZVKSES in prodajalce obvestila o napaki ter zahtevala odpravo napake. Ker pa odprava napake ni bila uspešna, je na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZVKSES imela več možnosti in ena od njih je tudi odstop od pogodbe (pri čemer Vrhovno sodišče dodaja, da je odstop od pogodbe res predviden v četrtem in ne tretjem odstavku 25. člena ZVKSES). Smiselno enako stališče je zavzelo tudi prvostopenjsko sodišče v 59. in 60. točki obrazložitve sodbe. Nadalje ne drži, da sodišči nista napolnili pravnega standarda „napake, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja“. Razlogi so namreč navedeni v 60. točki prvostopenjske sodbe in 7. točki drugostopenjske sodbe. Na koncu velja (v smeri zatrjevane kršitve iz 22. člena Ustave) pojasniti še, da izključitve jamčevanja s klavzulo „videno kupljeno“ po ZVKSES ni, in da tudi OZ za primer stvarne napake predvideva možnost odstopa od pogodbe (primerjaj 468. člen OZ). Upoštevajoč navedeno se izkaže, da tudi zatrjevana kršitev iz 25. člena Ustave v obravnavani zadevi ni bila storjena.

7. Iz dejanskih ugotovitev v prvostopenjski sodbi, ki jim je pritrdilo pritožbeno sodišče, izhaja, da je bila 22. 11. 2007 med prvo tožnico in toženkami sklenjena pogodba o prodaji posameznega dela stavbe, in sicer stanovanja št. 5 ..., na naslovu ... (v nadaljevanju stanovanje). Druga tožnica (mati prve tožnice) ni bila stranka pogodbe. Toženke so v konkretnem primeru naročile oziroma izvajale gradnjo z namenom prodaje, prva tožnica pa je nastopala kot končna kupovalka, ki je imela hkrati položaj potrošnice. Ugotovljeno je bilo, da se v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen po stenah prostorov, v vogalnih stenah, ob oknih in po tleh, tj. na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja (npr. s povečanim zračenjem). Poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je slaba izvedba gradbenih del in ne neprimerna uporaba stanovanja. Toženkam tudi sicer ni uspelo dokazati, da bi prva tožnica stanovanje uporabljala neprimerno. Revizijsko nesprejemanje teh dejanskih ugotovitev pa ni upoštevno (primerjaj tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

8. Namen ZVKSES je v zaščiti končnih kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (prvi odstavek 1. člena ZVKSES). Izpolnjeni pa so tudi pogoji iz 3. in 4. člena ZVKSES za uporabo tega zakona. Toženke so v obravnavani zadevi investitorke v smislu prvega odstavka 3. člena ZVKSES, saj sta sodišči ugotovili, da so naročile oziroma izvajale gradnjo z namenom prodaje končnim kupcem. Ko so toženke sklepale pogodbo s prvo tožnico, so bile investitor v smislu prvega odstavka 3. člena ZVKSES, prva tožnica pa končni kupec v smislu tretjega odstavka istega člena. Za uporabo ZVKSES je tako izpolnjen pogoj o predmetu prodaje iz 1. točke prvega odstavka 4. člena ZVKSES (gre za posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli), oba pogodbenika pa sta bila tudi investitor in končni kupec po 2. in 3. točki iste določbe. To pa pomeni, da se za sporno pogodbo uporabljajo določbe drugega poglavja navedenega zakona, ki jih po četrtem odstavku 4. člena ZVKSES s prodajno pogodbo praviloma ni mogoče izključiti oziroma omejiti. V petem odstavku 20. člena ZVKSES je (med drugim) določeno, da lahko kupec odstopi od pogodbe ne da bi prej zahteval odpravo napake oziroma znižanje kupnine, če ima nepremičnina napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo. V primeru iz prejšnjega stavka mora prodajalec kupcu vrniti plačano kupnino z zamudnimi obrestmi od dneva, ko mu je kupec plačal kupnino oziroma posamezen obrok kupnine. Upoštevajoč navedeno in odločilno dejansko ugotovitev, da se v obravnavani zadevi v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen po stenah prostorov, v vogalnih stenah, ob oknih in po tleh, tj. na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja (npr. s povečanim zračenjem), in da je poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju slaba izvedba gradbenih del, Vrhovno sodišče pritrjuje zaključku sodišč prve in druge stopnje, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je bil (na podlagi petega odstavka 20. člena ZVKSES) odstop prve tožnice od prodajne pogodbe utemeljen in posledično tudi njen kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala kupnino.

9. Materialnopravno pravilna je tudi odločitev o pobotnem ugovoru. Prva tožnica namreč do vračila kupnine s strani toženk stanovanja ni uporabljala neupravičeno, saj so bile toženke tiste, ki niso bile pripravljene ustrezno odpraviti napak oziroma vrniti kupnine (kot je pravilno navedlo že pritožbeno sodišče). Zato bi bila v okoliščinah konkretnega primera prisoja uporabnine v nasprotju s temeljnimi načeli obligacijskega prava. To pa posledično pomeni, da je bilo tudi izvajanje s strani toženk predlaganih dokazov v tej smeri utemeljeno zavrnjeno.

10. Glede na navedeno je revizijsko sodišče revizijo prve toženke kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP) in z njo tudi njen zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Datum zadnje spremembe:
13.06.2016

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzk0NTY2