<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL sklep III Cp 2658/2014
ECLI:SI:VSLJ:2014:III.CP.2658.2014

Evidenčna številka:VSL0057270
Datum odločbe:17.12.2014
Senat, sodnik posameznik:Karmen Ceranja (preds.), Majda Urh (poroč.), Milan Mesojedec
Področje:STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
Institut:zakonita predkupna pravica - kršitev predkupne pravice - popolna ponudba - pritiklina - nepremičnina - prodaja nepremičnine, dane v najem za nedoločen čas

Jedro

V primeru prodaje nepremičnine, dane v najem za nedoločen čas, podrobnosti najemne pogodbe in njihova predložitev k ponudbi ne gre šteti za pogoje ponujene prodaje v smislu določbe 507. člena OZ, ki jo je treba uporabiti v luči 22. člena OZ v zvezi s 438. členom OZ o tem, kaj je opredelilni element ponudbe prodajnega tipa. Čeprav je bila v relevantnem času prodajana nepremičnina v najemu tretjega toženca kot najemnika za nedoločen čas, seznanitev predkupnega upravičenca v ponudbi z obstojem najemne pogodbe, osebo najemnika, časom trajanja in možnostjo odpovedi razmerja z odpovednim rokom, zadošča.

Kršitev predkupne pravice nastopi tudi v primeru, ko je bila predkupnemu upravičencu sicer poslana popolna ponudba, pa je ta ni sprejel, predkupni zavezanec pa je nato sklenil pogodbo s tretjo osebo pod ugodnejšimi prodajnimi pogoji, kot so bili navedeni v ponudbi.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene v notarskem zapisu 14. 7. 2008 med prvim tožencem in drugo toženko kot prodajalcema ter tretjim in četrtim tožencem kot kupcema glede poslovnega prostora z oznako 2.E v I. in II. etaži na naslovu S. (ID znak 000). Zavrnilo je tudi zahtevek za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice v korist kupcev in vzpostavitev prejšnjega zemljiško knjižnega stanja, kot tudi primarni in podredni zahtevek v okviru sklenitve kupoprodajne pogodbe med tožnico in prvima dvema tožencema. Tožnici je naložilo, da je tožencem nerazdelno dolžna povrniti pravdne stroške v znesku 7.690,68 EUR z obrestmi.

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, pri čemer izpostavlja, naj pritožbeno sodišče, ob tem kar je zaznalo že samo sodišče prve stopnje, upošteva, da je prišlo v delu spremenjenega zahtevka za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja do očitne pisne pomote, ko je v vlogi, v kateri je spremenila oz. modificirala tožbeni zahtevek, navedla, da se vzpostavi prejšnje stanje v korist nje namesto prodajalcev, tako da se zahtevek pravilno glasi, da se vknjiži lastninska pravica nazaj v korist prvega toženca in druge toženke. Nadalje pa še navaja, da je bil tudi tožbeni zahtevek glede sklenitve pogodbe po tč. 4 in tč. 4a pomotoma zamenjan. Pravilno je sedaj podredni zahtevek primarni in obratno. Podrejeno pa uveljavlja, da se sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožnica opozarja, da ni bistveno za odločitev v tej zadevi le, ali je bila ponudba predkupne pravice pravilna in popolna, pač pa tudi, ali je bila kupoprodajna pogodba sklenjena pod enakimi pogoji, kot so bili ponujeni njej kot predkupni upravičenki. Sodišče se do ugovora tožeče stranke glede neenakih prodajnih pogojev v ponudbi v razmerju do pogodbe sploh ni opredelilo. Sploh ni presojalo, kaj je zapisano v ponudbi, kaj pa v prodajni pogodbi. Podana je zato bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Tožnica je namreč trdila, da se ponudba, ki ji je bila ponujena, razlikuje od vsebine pogojev oziroma sestavin sklenjene pogodbe. V ponudbi je bila postavljena zahteva, da tožnica v roku 30 dni po prejemu ponudbe plača celotno kupnino, medtem ko v pogodbi ni določen takojšni rok plačila kupnine, ampak je določeno, da se kupnina plača na obroke in še to, da je bil drugi del kupnine dejansko odprt, saj je bil vezan na trenutek pridobitve hipotekarnega kredita. To se je dejansko tudi zgodilo, kar je razvidno iz zgodovinskih zemljiškoknjižnih izpiskov. Pogoji nakupa nepremičnine v pogodbi so bili tako bistveno drugačni od pogojev, ki so bili v ponudbi predkupne pravice posredovani tožnici. Dejansko je šlo za prodajo na obroke, pri takšni prodaji pa so ob predmetu in kupnini bistvena sestavina pogodbe število obrokov z višino kupnine in roki za plačilo le-teh. Vse te podatke bi morala vsebovati tudi ponudba, pa jih ni. Prodajalca sta tako predkupnega upravičenca napačno obvestila glede pogojev prodaje tretjemu. Neenakost prodajnih pogojev oziroma napačne ponudbe pa se kaže tudi v zvezi z obstojem najemnega razmerja. Prodajna pogodba s tretjim tožencem in z njegovo izvenzakonsko partnerko je bila sklenjena brez obremenitve z najemnikom, medtem ko bi predkupni upravičenec moral po ponudbi z nakupom prevzeti najemnika z najemno pogodbo za nedoločen čas. Nepremičnina je bila prodana pod ugodnejšimi pogoji, zato je podan razlog za razveljavitev pogodbe v okviru 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sicer pa je sodišče napačno štelo, da je bila predkupna ponudba popolna. Predmetna ponudba ni vsebovala obvestila, kateri osebi se bo nepremičnina prodala. Cena je ena najpomembnejših elementov pogodbe. Struktura cene ni bila sporočena. Nepremičnina predstavlja eno celoto, inventar in oprema pa drugo. Zato ne gre za stvari, ki bi spadale k nepremičnini. Prodajalec je dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o tem, kateri predmeti predstavljajo drobni inventar in kateri opremo. Ob nakupu gostinskega lokala ni nebistvena vrednost navedenih sredstev. Oprema lokala po laični oceni tožnice znaša tudi do 20% kupnine. Na podlagi lastnih izkušenj je tožnica prepričana, da je v poslovni praksi seznam opreme obvezni sestavni del pogodbe. Da je temu tako, je razvidno tudi iz osnutka najemne pogodbe. Zahteva po določitvi predmeta obveznosti, kamor sodi predložitev najemne pogodbe in seznam opreme, je pravica obeh pogodbenikov. Predkupnemu upravičencu tudi ni bilo poznano, katera opreme v lokalu je last lastnikov nepremičnine, katera pa najemnikov. Ker je imel predmet nakupa v najemu najemnik, ki je opravljal gostinsko dejavnost, je bil del predmetov v lokalu last najemnika. Zato bi moral biti seznam predmetov v nepremičnini naveden, saj predmet prodaje ne more biti inventar ali oprema najemnika. Za popolnost ponudbe bi morala solastnika nepremičnine posredovati predkupnemu upravičencu vsaj seznam inventarja in sredstev. Bistven element ponudbe pa predstavlja tudi višina najemnine, ki ni bila sporočena, kot nepravilno ugotavlja sodišče. Predmet obveznosti mora biti določljiv, pri čemer pa mora biti upravičenec seznanjen z vsemi podatki najemnega razmerja, kar pomeni, da bi morala biti najemna pogodba predložena k ponudbi. Tožnica se sklicuje še na procesno kršitev iz 15. točke 2. odst. 339. člena ZPP, saj meni da obstaja nasprotje o tem, kar se navaja v razlogih o vsebini najemne pogodbe in med samo to listino.

3. Toženci na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnica je uveljavljala kršitev predkupne pravice. V postopku je bilo ugotovljeno, da ima tožnica kot etažna lastnica zakonito predkupno pravico na podlagi 124. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), saj je bil z obstojem treh delov v etažni lastnini in štirih lastnikov izpolnjen zakonski pogoj iz te določbe (da ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov). Za uveljavljanje predkupne pravice etažnega lastnika se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo predkupno pravico solastnikov, to je v 66. členu SPZ. Ker ta zakonska določba podrobneje ne ureja uveljavljanja zakonite predkupne pravice, pridejo v poštev določbe OZ, ki v 3. odst. 513. člena določa, da se njegova pravila (v členih 507-512) o pogodbeni pravici smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico.

6. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek z obrazložitvijo, da je bila tožnici 5. 6. 2008 posredovana popolna ponudba (v obliki notarske listine) za prodajo sporne nepremičnine v smislu 507. člena OZ(1), tožnica pa v postavljenem roku za uveljavljanje predkupne pravice (do 14. 7. 2008) ni na zanesljiv način obvestila prvih dveh tožencev kot prodajalcev, da izkorišča svojo pravico, kot to zahteva določba 1. odst. 508. člena OZ, saj je to neupravičeno pogojevala z dopolnitvijo ponudbe - s predložitvijo seznama opreme in inventarja v sporni nepremičnini in najemne pogodbe, sklenjene med prvima dvema tožencema kot lastnikoma in tretjim tožencem kot najemnikom za nedoločen čas. Zato je zaključilo, da zakonite predkupne pravice po navedenem roku ne more več uveljavljati.

7. Pritožbena graja, da ponudba ni vsebovala podatka, kateri osebi se bo nepremičnina prodala(2), predstavlja nedopustno pritožbeno novoto, saj tožeča stranka v postopku na prvi stopnji tega ni zatrjevala, niti ni nikoli trdila, da ji ime potencialnega kupca ni bilo znano, v pritožbi pa tudi ne pove, zakaj tega ne bi mogla storiti (1. odst. 337. člena ZPP). Zato takšna pritožbena izvajanja niso upoštevna.

8. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da je ponudba z vsebino, kot je povzeta v razlogih izpodbijane sodbe, ustrezna po obliki in popolna glede pogojev ponujene prodaje. Razlogi prvega sodišča, na katerih temelji takšen zaključek so celoviti, obrazloženi in dokazno prepričljivi. Pritožbeno sodišče jih sprejema in se nanje v izogib ponavljanju v celoti sklicuje. Ugovor tožnice o nepopolnosti ponudbe zaradi nepredložitve seznama opreme je bil pravilno zavrnjen. V ponudbi opredeljen predmet ponudbe je bila nepremičnina, z vso opremo in inventarjem v njej v stanju, kakršno je bilo v danem trenutku. Cena je bila določena za prodajano nepremičnino. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da kadar se nepremičnina prodaja obenem s pritiklinami, kar so oprema in inventar v njej v smislu 17. člena SPZ,(3) nedvomno seznam ali popis tega tudi v sami prodajni pogodbi ni nujen niti običajen. Stvari, ki so funkcionalno povezane z glavno stvarjo, delijo usodo glavne stvari, razen če ni določeno drugače. To pravilo stvarnega prava velja glede pritiklin tudi pri prodaji nepremičnin. Glavni namen pritiklin kot kategorije je v tem, da se prodaja nepremičnine razteza tudi na vse njene pritikline, čeprav niso posebej navedene. Struktura cene - koliko naj bi odpadlo na nepremičnino in koliko na premične stvari - ni sestavni del predkupne ponudbe o prodaji nepremičnine v smislu 22. člena OZ. Iz ponudbe ne izhaja, da bi bila opredeljena cena oblikovana iz več elementov, kot zmotno meni pritožba. Sicer pa predkupni upravičenec nima možnosti posegati v ponujeno ceno, ampak jo mora kupiti pod tem prodajnim pogojem. Pritožbene trditve, da so lahko bili oprema ali inventar v lasti najemnika, ni upoštevano, saj jih tožnica prvič podaja šele v pritožbi, pri tem pa ne navede, zakaj jih brez krivde ni mogla navesti že v prvostopenjskem postopku (1. odst. 337. člena ZPP). Sicer pa takšno hipotetično zatrjevanje ne zadošča. Dejstvo, da je imel predmet nakupa v najemu najemnik, tudi še ne pomeni, da bi bile pritikline v poslovnem prostoru njegova last. Pritožnica istočasno celo zatrjuje, da drobni inventar in oprema po vsej verjetnosti izvirajo še iz časa, ko sta prodajalca sama opravljala gostinsko dejavnost, kar govori v prid, da so pritikline last prodajalcev. V postopku pred sodiščem prve stopnje pa je bilo tudi ugotovljeno, da je imela tožnica tekom roka za uveljavitev predkupne pravice možnost zaprositi za podrobnejši ogled predmetnega poslovnega prostora, a tega ni pravočasno izkoristila. Si je pa njen zakoniti zastopnik večkrat ogledal lokal kot gost. Nenazadnje pa je tožnica sama ob izteku roka za uveljavljanje predkupne pravice v dopolnjenem odgovoru na ponudbo navajala, da seznama opreme ne potrebuje. Predmet ponudbenega predloga, to je konkretna nepremičnina z opremo vred, je bil po prepričanju pritožbenega sodišča dovolj opredeljen, cena za nepremičnino pa določno postavljena.

Pritožbeno sodišče tudi pritrjuje celovitim razlogom sodišča prve stopnje za zavrnitev ugovora o pomanjkljivosti ponudbe zaradi nepredložitve najemne pogodbe(4) k ponudbi. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da v primeru prodaje nepremičnine dane v najem za nedoločen čas podrobnosti najemne pogodbe in njihova predložitev k ponudbi, ne gre šteti za pogoje ponujene prodaje v smislu določbe 507. člena OZ, ki jo je treba uporabiti v luči 22. člena OZ v zvezi s 438. členom OZ o tem, kaj je opredelilni element ponudbe prodajnega tipa. Čeprav je bila tedaj prodajana nepremičnina v najemu tretjega toženca kot najemnika za nedoločen čas, seznanitev predkupnega upravičenca v ponudbi z obstojem najemne pogodbe, osebo najemnika, časom trajanja in možnostjo odpovedi razmerja z odpovednim rokom, zadošča. Sicer pa tožnica z nakupom nepremičnine nima upravičenja spreminjati obstoječe najemne pogodbe. Zato prodajalca ponudbi nista bila dolžna predložiti še samo najemno pogodbo. Nenazadnje je bilo v postopku ugotovljeno, da sta bila tožnica oziroma njen zakoniti zastopnik seznanjena, poleg opisanega, tudi z višino najemnine. Dokazna ocena o tem je obrazložena in vsebinsko skladna in je pritožbeno nestrinjanje ne uspe ovreči. Višina najemnine je sicer pomemben podatek najemne pogodbe, ne pa tudi bistvena sestavina predkupne ponudbe za prodajo nepremičnine. Dejstva najemnega razmerja niti ni mogoče obravnavati kot elementa prodajne pogodbe, temveč gre za utečeno dejansko stanje, o katerem pa je bil predkupni upravičenec v zadostnem obsegu obveščen. Obstoječe breme z najemnikom je bilo v ponudbi torej ustrezno predstavljeno. Glede na navedeno pritožnica neutemeljeno vztraja pri tem, da je bila ponudba nepopolna, saj je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je ponudba vsebovala ustrezne elemente določene s splošnimi pogoji.

9. Ima pa pritožba prav, ko opozarja, da se sodišče prve stopnje ni izreklo oziroma vsebinsko opredelilo do ugovora tožnice o neenakosti prodajnih pogojev glede časa in načina plačila kupnine v kupoprodajni pogodbi od pogojev v ponudbi. Odločitev o kršitvi zakonite predkupne pravice ni odvisna le od vprašanja, ali je bila ponudba predkupne pravice popolna, pač pa tudi, ali je bila kupoprodajna pogodba med prodajalcem in kupcem sklenjena pod enakimi pogoji, kot so bili ponujeni tožnici s pisno ponudbo. V skladu z določbo 507. člena OZ je bistvo predkupne pravice v tem, da pogoji prodaje za kupca ne smejo biti ugodnejši, kot so bili navedeni v ponudbi. Kršitev predkupne pravice nastopi tudi v primeru, ko je bila predkupnemu upravičencu sicer poslana popolna ponudba, pa je ta ni sprejel, predkupni zavezanec pa je nato sklenil pogodbo s tretjo osebo pod ugodnejšimi prodajnimi pogoji, kot so bili navedeni v ponudbi.(5) Tožnica je v prvi pripravljalni vlogi z dne 27. 10. 2011 (list. št. 47), ki jo je vložila na prvem naroku za glavno obravnavo istega dne (zapisnik obravnave na list. št. 45; na tem naroku so lahko bile stranke prvič procesno aktivne - 284. člen ZPP), pravočasno in substancirano pojasnila, v čem naj bi bili pogoji glede obveznosti plačila kupnine v kupoprodajni pogodbi(6) drugačni od pogojev v ponudbi; te navedbe o odločilnih dejstvih je tožnica nato (le) še razčlenila z navedbami v 3. pripravljalni vlogi (list. 61), ki jih ni mogoče podvreči pravilu prekluzije(7). Enaki pogoji ne zajemajo nujno samo cene. Pogoj prodaje je lahko tako tudi rok ali obročnost plačila, pri čemer je odločilen odgovor na vprašanje, ali ta modaliteta glede na namen zakonite predkupne pogodbe in njeno zakonsko ureditev, v pogodbi in ponudbi medsebojno bistveno odstopata. Izpodbijana sodba glede podanega ugovora nima razlogov o odločilnih dejstvih, spričo česar je onemogočen preizkus izpodbijane sodbe o tem vprašanju.

10. Ker ima torej izpodbijana sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, kar predstavlja kršitev določba postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena ZPP, je bilo treba pritožbi ugoditi ter sodbo sodišče prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj kršitve postopka glede na njeno naravo, ob tem, da je v sodbi izostal sklop relevantnih dejstvenih okoliščin, ne more samo odpraviti (1. odst. 354. člena OZ). Pritožbeno sodišče bi poseglo v pravico do pritožbe pravdnih strank, v kolikor bi o tem prvič samo odločalo. Napotki za novo sojenje izhajajo že iz obrazloženega (točka 9). Sodišče prve stopnje naj se torej dokazno opredeli še do tožničinega ugovora o kršitvi predkupne pravice v smeri neenakih pogojev. Pri odločanju naj sodišče v ozir vzame tudi popravljen oz. oblikovan tožbeni zahtevek, kot ga podaja tožnica v pritožbi (na list. št. 158 in 163).

11. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 3. odst. 165. člena ZPP.

-------

(1) V skladu s smiselno uporabo tega člena mora etažni lastnik, ki prodaja posamezni del, predkupnega upravičenca, torej drugega etažnega lastnika, obvestiti o nameravani prodaji določeni osebi ter o pogojih prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

(2) Prim. odločbo VS RS II Ips 63/2011, kjer sodišče sicer zavzame v podobnem primeru stališče, da je podatek o tem, komu se prodaja solastniški delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne pravice. Toda v tu obravnavani zadevi tožnica, na kateri je trditveno in dokazno breme glede kršitve predkupne pravice ni zatrjevala odsotnosti/pomanjkanja tega podatka. Zato je šteti, da ta očitek ne obstoji.

(3) Glej dr. M Tratnik, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba 2004, str. 122; dr. Andrej Berden, Temeljni pojmi Stvarnega prava, PP, št. 20/2003, str. 17; M. Juhart: Obligacijski zakonika s komentarjem, GV Založba, 2004, 3. knjiga, str. 112.

(4) Razlogi sodbe o vsebini te listine ne nasprotujejo sami listini. Veljavnost pogodbe pa v postopku pred sodiščem prve stopnje med pravdnima strankama v okviru njune pravočasne trditvene podlage (v okviru 286. člena ZPP) ni bila sporna, zato so vse pritožbene navedbe, s katerimi se poskuša predstaviti najemno pogodbo kot neveljavno, neupoštevne.

(5) Prim. M. Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba 2004, k čl. 512, str. 318, dr. Matjaž Tratnik, Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, PP, št, 11/2011, str. 22 in nasl..

(6) Na tem mestu je dodati, da je treba v postopku vsebino pogodbe zatrjevati (in dokazovati), kar pomeni, da je sodišče vezano pri odločanju le na tisti dejanski okvir pogodbenega prava, ki ga stranka zatrjuje.

(7) To pravilo pa (bi) velja(lo) za vse tiste trditve, s katerimi se na novo dodaja/utemeljuje, v čem naj bi se še kazala neenakost pogojev (npr. v 5. pripravljalni vlogi) in so bile vložene ob spremembi tožbe ter se nanašajo na kršitev predkupne pravice in posledično razveljavitev pogodbe, kar je predmet prvotnega zahtevka, ki je bil s spremembo tožbe le ponovno povzet. Navajanje novih dejstev tudi po končanem prvem naroku je dovoljeno v zvezi s spremenjenim zahtevkom, ne pa v primeru, ko se popravi posamezna navedba v prvotnem zahtevku, kar ne predstavlja spremembe tožbe (184. člen ZPP; glej: D. Wedam Lukić, Pravdni postopek s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, UL RS, 2006, str. 202). ).


Zveza:

OZ člen 22, 438, 507, 513, 513/3. SPZ člen 17, 66, 124.
Datum zadnje spremembe:
29.09.2015

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzg0NDA3