<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Vrhovno sodišče
Civilni oddelek

Sodba II Ips 14/2008
ECLI:SI:VSRS:2008:II.IPS.14.2008

Evidenčna številka:VS0010769
Datum odločbe:14.04.2008
Opravilna številka II.stopnje:VSL II Cp 5231/2006
Področje:OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
Institut:neveljavnost prodajne pogodbe za nepremičnino - sklepčnost tožbe - oblikovalni tožbeni zahtevek - ničnost - promet z nezazidanimi stavbnimi zemljišči - predkupna pravica - obličnost - konvalidacija - ponovna prodaja nepremičnine - dobrovernost - obseg obrazložitve odločbe sodišča druge stopnje

Jedro

Občina je za območje, na katerem leži nepremičnina, ki je bila predmet prodaje, sprejela odlok o urbanističnem urejanju in zemljišča na tem območju predvidela za gradnjo vikend hišic, torej za zemljišča v zasebni lastnini. Občini je obenem pripadala prednostna pravica nakupa po 12. členu Zakona o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem. S tem, ko je sama v odloku zemljišča namenila za gradnjo individualnih počitniških hišic, je dala vnaprejšnje soglasje za takšno izrabo zemljišč, kar vključuje tudi prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč v ta namen.

Tožnica je s prodajalcem že v letu 1975 sklenila veljavno pogodbo za nepremičnino, pogodba pa je bila tudi realizirana. Ponovna prodaja nepremičnine, ki jo je lastnik prodal in dejansko že izročil prvemu kupcu, pomeni kršitev moralnih norm, zato utemeljuje zahtevek za ugotovitev ničnosti takšnega pravnega posla zoper nedobrovernega drugega kupca in obenem zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis lastninske pravice na svoje ime. Dobrovernost ne pomeni zgolj zaupanja v zemljiškoknjižne podatke, temveč je pojem dobrovernosti širši. Pomeni tudi, da dobroverni ne ve, da stanje vpisa v zemljiški knjigi ni točno, ali povedano drugače, da mu ni znan obstoj pravice tretje osebe, ki se sicer vpisuje v zemljiško knjigo, vendar pa ni vpisana.

Izrek

Reviziji se zavrneta.

Prva in druga toženka sta solidarno dolžni v 15 dneh tožeči stranki povrniti njene stroške odgovora na reviziji v znesku 400,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku roka za izpolnitev dalje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je neveljavna kupoprodajna pogodba z dne 24.3.1982, s katero je pravni prednik prve toženke J. Š. prodal parcelo št. 761/6 k.o. ... M. K. in pokojnemu J. K.. Drugi toženki, tretjemu, četrtemu in petemu tožencu je naložilo, da tožnici izstavijo listino, s katero se bo lahko vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica te parcele oziroma dosegla, da se bo ta parcela odpisala od vl. št. 978 k.o. .... in vpisala v novo vložno številko, pri njej pa vknjižila lastninska pravica v korist tožnice. Tožencem je še naložilo, da tožnici povrnejo pravdne stroške v znesku 500.549,52 SIT (sedaj 2.088,76 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Pritožbo tožene stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje ter odločilo, da pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Zoper sodbo druge stopnje sta pravočasno vložili reviziji prva in druga toženka.

Prva toženka uveljavlja vse revizijske razloge po prvem odstavku 370. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP-UPB3, Uradni list RS, št. 73/2007). Meni, da je tožbeni zahtevek nedoločen in nesklepčen, saj bi se morala tožnica v njem opredeliti, ali uveljavlja ničnost ali izpodbojnost pogodbe. Izpodbijana pogodba je bila veljavna in v celoti realizirana v zemljiški knjigi, zemljišče dano v posest, posest pa dejansko izvrševana od sklenitve pogodbe 24.3.1982 vse do sedaj. Kupca sta bila pri sklenitvi pogodbe v dobri veri, saj po zemljiški knjigi ni bilo ovir za sklenitev pogodbe, pravni nasledniki J. K. pa so postali lastniki na podlagi dedovanja in tudi niso mogli biti nedobroverni. Sodišči sta poklonili verodostojnost in veljavnost pogodbi tožnice z dne 19.6.1975, ki ima naslednje pomanjkljivosti:

- predmet prodaje ni določen, saj je nepremičnina označena kot del parcele št. 761 k.o. ... v izmeri 300 do 400 m?, tožnica pa je nekaj let po letu 1975 na pogodbo sama pripisala znak „/6“ tako, da je dobila danes veljavno parcelno št. 761/6 k.o. ..., - pri prodaji niso bile spoštovane določbe Zakona o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem ali določbe o prodaji kmetijskega zemljišča, - pogodba nima listin oziroma soglasij tedanjih pristojnih organov, ki so bili obvezna priloga pri prodaji, - pogodba nima intabulacijske klavzule,- podpis prodajalca ni overjen in take pogodbe, kot jo je predložila tožnica, sploh ni nikoli podpisal, - ni bil plačan davek na promet nepremičnine,- pogodba ni bila vpisana v zemljiško knjigo,- tožeča stranka ni izvrševala posesti.

Obe sodišči pa sta neveljavnost določili pogodbi, ki je brez obličnih napak, ni v nasprotju z materialnimi predpisi, je vpisana v zemljiški knjigi in sklenjena v zaupanju v zemljiško knjigo. Sodišči sta uporabili različna merila za presojo veljavnosti pogodb. Tožence sta obravnavali neenakopravno, zato jim ni bilo omogočeno pravično sojenje. Sodišče druge stopnje pa je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ko je zapisalo, da ni potrebna postavitev izvedenca gradbene stroke, saj postavitev takega izvedenca sploh ni bila predlagana. Tožena stranka je predlagala izvedenca grafologa in izvedenca urbanistično krajinske stroke in zaslišanje priče I. S., kar je sodišča prve stopnje zavrnilo. Iz tega je očitno, da je sodišče druge stopnje pritožbo tožene stranke obravnavalo povsem pavšalno, zaradi česar se sodba ne da preizkusiti in je sama s seboj v nasprotju. Na pritožbene navedbe tožene stranke sploh ni odgovarjalo, s čimer je bila kršena pravica do dvostopenjskega sojenja. Zato prva toženka predlaga, da se kot sestavni del revizije šteje tudi ves tekst pritožbe zoper sodbo, vrhovnemu sodišču pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in jo pošlje sodišču druge stopnje v novo odločanje.

Druga toženka vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka. Vztraja pri stališču, da je pogodba, ki jo je tožnica dne 19.6.1975 sklenila z J. Š., nična. Nepremičnina, ki je bila predmet prodaje, je bila nezazidano stavbno zemljišče, na katerem je imela O. K. zakonito predkupno pravico. Brez dokaza, da je bilo zemljišče ponujeno občini, ni bilo mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu zemljišča, prav tako pa tudi ni bil mogoč zemljiškoknjižni prenos zemljišča. Druga toženka ima pravni interes, da se sklicuje na ničnost te pogodbe. Pogodba ni imela dopustne podlage, kar je treba upoštevati in razlagati v smislu takratne družbene ureditve in časa, ko se je nepremičnina prodajala. Napačna je obrazložitev sodišča druge stopnje, ko je sklepalo od podobnega na podobno, in sicer da občina v podobnih primerih ni bila zainteresirana za nakup teh zemljišč in bi zato tudi v konkretnem primeru ne bila. Ker gre za prisilni predpis, s katerim je takratni zakonodajalec imel namen zavarovati takratno družbeno stanje in režim, predstavlja pomanjkanje ponudbe občini takšno pomanjkljivost, ki ima za posledico ničnost pogodbe. Zato bi moralo odpasti odločanje o veljavnosti pogodbe iz leta 1981. Sicer pa pogodba iz leta 1975 ne izpolnjuje tudi drugih obličnostnih pomanjkljivosti, da bi lahko na njeni podlagi lastninska pravica prešla na tožnico (ni bila predložena davčni upravi, nima intabulacijske klavzule, predmet pogodbe ni določen ali določljiv). Predlaga, da vrhovno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v ponovno odločanje.

Reviziji sta bili po 375. členu ZPP vročeni tožeči stranki in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije. Tožeča stranka je nanju odgovorila in predlagala, da ju vrhovno sodišče zavrne.

Reviziji nista utemeljeni.

Revizija je samostojno, izredno pravno sredstvo z – v primerjavi s pritožbo – omejenimi razlogi izpodbijanja. Že zato se vlagatelj revizije ne more uspešno sklicevati na vsebino pritožbe kot sestavni del revizije; sicer pa mu je na navedbe pritožbe odgovorilo že sodišče druge stopnje. Revizijsko sodišče zato ni sledilo predlogu prve toženke in navedb pritožbe pri svojem odločanju ni upoštevalo.

Revizijsko sodišče preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, pri čemer pazi po uradni dolžnosti na pravilno uporabo materialnega prava (371. člena ZPP). Druga toženka sicer navaja, da vlaga revizijo tudi zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, vendar te svoje navedbe konkretno ne opredeli. Zato revizijsko sodišče glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka odgovarja le na opredeljene trditve prve toženke. Ta očita sodišču druge stopnje, da ni odgovorilo na navedbe pritožbe in da ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih je ni mogoče preizkusiti. Po prvem odstavku 360. člena ZPP mora sodišče druge stopnje v obrazložitvi sodbe presoditi navedbe pritožbe, ki so odločilnega pomena, in navesti razloge, ki jih je upoštevalo po uradni dolžnosti. Sodišče druge stopnje je to tudi storilo in mu revizija prve toženke neutemeljeno očita pavšalnost. Povsem konkretno je odgovorilo prav na vse relevantne pritožbene trditve, ki jih revizija v bistvu le ponavlja. V graji, da naj bi bila sodba sama s seboj v nasprotju, pa ostaja pavšalna revizija, saj tega nasprotja ne pojasni. Zgolj napačen zapis, da je tožena stranka predlagala izvedenca druge stroke, kot ga je dejansko, pa ne predstavlja kakšne pomanjkljivosti sodbe in ob dejstvu, da je sodišče druge stopnje povsem določno navedlo, da gre za izvedenca, ki naj bi podal mnenje o statusu zemljišča v letu 1975, tudi ne le pavšalnega obravnavanja pritožbe. Tudi očitana kršitev pravice do pritožbe tako ni podana.

Tožeča stranka s tožbo zahteva, da sodišče ugotovi neveljavnost prodajne pogodbe z dne 24.3.1982, s katero je J. Š. (mož prve toženke) prodal parcelo sedaj že pokojnemu J. K. in M. K., od zemljiškoknjižnih lastnikov (M. K. in potomcev J. K.) pa izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis njene lastninske pravice na tej parceli. Neutemeljen je očitek revizije prve toženke, da takšen zahtevek ni določen in ni sklepčen. Pojem neveljavnosti pogodbe res zajema ničnost in izpodbojnost,(1) vendar je iz oblikovanega tožbenega zahtevka razvidno, da tožeča stranka uveljavlja ničnost pogodbe, saj se izpodbojnost uveljavlja z oblikovalno tožbo in ne ugotovitveno. Ker pa na ničnost pazi (sicer v okviru trditev strank) sodišče po uradni dolžnosti, bi tožeča stranka uspela tudi le z dajatvenim zahtevkom (kot posledico ničnosti), ta pa je oblikovan v skladu z ustaljeno sodno prakso.(2) Trditve, da tožba ni sklepčna, revizija ne pojasni. Vprašanje sklepčnosti tožbe se tiče pravilne uporabe materialnega prava, na kar revizijsko sodišče pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP) in razlogi o tem bodo tako razvidni iz nadaljnje obrazložitve.

Odločitev o tožbenem zahtevku je odvisna (tudi) od vprašanja, ali je tožnica v letu 1975 z J. Š. sklenila veljavno prodajno pogodbo za nepremičnino s sedanjo parc. št. 761/6 k.o. ... Na očitke o obličnostnih pomanjkljivostih te pogodbe sta pravilne in obširne dogovore dali sodišči druge in prve stopnje. Zato lahko revizijsko sodišče v tem delu le pritrdi njunim zaključkom o tem, da je z realizacijo konvalidirala pogodba, ki ji je manjkala oblika (tako zemljiškoknjižno dovolilo kot overjen podpis prodajalca), prav tako pa tudi zaključku, da je predmet obveznosti po pogodbi opisno povsem določljiv (razlogi na str. 12 sodbe prve stopnje in str. 3 sodbe druge stopnje), pri čemer na veljavnost pogodbe dejstvo, da je tožnica naknadno sama zapisala „/6“, s čimer je nepremičnino opredelila s parcelno številko, ki jo je prodani del prvotne parcele št. 761 k.o. ... naknadno dobil ob parcelaciji, ne vpliva. Prav tako na veljavnost pogodbe ne vpliva okoliščina, (ne)plačila davčnih obveznosti – ta pomanjkljivost ima lahko posledice na upravnopravnem področju in ni sankcionirana z neveljavnostjo pogodbe. Nedopustno in v nasprotju z ugotovitvami v sodbi druge stopnje pa revizija prve toženke trdi, da tožeča stranka ni izvrševala posesti in da J. Š. pogodbe s tožnico sploh ni podpisal, saj z revizijo ni več mogoče posegati v dejanske ugotovitve sodišč nižje stopnje (tretji odstavek 370. člena ZPP).

Obe reviziji odrekata veljavnost pogodbi, ki jo je sklenila tožnica, zato, ker naj bi bili kršeni prisilni predpisi o razpolaganju z nepremičninami. Sodišči prve in druge stopnje sta glede na to, da je v letu 1975 tedanja parcela št. 761 k.o. ... v celoti ležala na območju, predvidenem za gradnjo počitniških hišic, na kar se je nanašal tudi Odlok o urbanističnem načrtu območja Krvavec Občine Kranj (Uradni vestnik Gorenjske, št. 10/73), pravilno zaključili, da gre za nezazidano stavbno zemljišče. Promet s takimi zemljišči je v času tožničinega nakupa nepremičnine urejal Zakon o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem (Uradni list SRS, št. 27/72). Ta je predvideval prednostni nakup nezazidanega stavbnega zemljišča v korist občine, na katere območju je zemljišče. Čeprav bi iz zakonskega besedila o pravici do prednostnega nakupa občine (12. člen) izhajalo, da gre za izpodbojno pogodbo, pa zakon ni nudil pravnega varstva pogodbam, ki so to pravico kršile. Če ni bil predložen dokaz o ponudbi zemljišča v nakup občini, namreč ni bilo mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu zemljišča niti ni bil mogoč zemljiškoknjižni prenos zemljišča (14. člen). Revizija druge toženke sicer utemeljeno poudarja, da je treba kršitev prisilnih predpisov presojati v luči takratnega družbenega in pravnega režima, katerega namen je bilo varstvo družbene lastnine, vendar pa neutemeljeno meni, da je zaradi te kršitve tožničina pogodba s prodajalcem nična. Okoliščine obravnavanega primera namreč ne dajejo podlage za tako presojo.

Kot je bilo že omenjeno, je Občina Kranj za območje, na katerem leži nepremičnina, ki je bila predmet prodaje, sprejela odlok o urbanističnem urejanju in zemljišča na tem območju predvidela za gradnjo vikend hišic, torej za zemljišča v zasebni lastnini. Občini Kranj je obenem pripadala prednostna pravica nakupa po 12. členu Zakona o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem. S tem, ko je sama v odloku (in grafičnih prilogah oziroma geodetskih načrtih) zemljišča namenila za gradnjo individualnih počitniških hišic, je dala vnaprejšnje soglasje za takšno izrabo zemljišč, kar vključuje tudi prodajo nezazidanih stavbnih zemljišč v ta namen. To potrjujejo tudi dejstva, ki jih izpostavljata sodišči prve in druge stopnje: da so se kasneje na tem celotnem območju zgradile počitniške hišice v zasebni lasti in da občina svoje prednostne pravice ni uveljavljala.

Tožnica je torej s prodajalcem že v letu 1975 sklenila veljavno pogodbo za nepremičnino s sedanjo oznako 761/6 k.o. ..., pogodba pa je bila tudi realizirana. Kot pravilno zaključujeta sodišči prve in druge stopnje pomeni ponovna prodaja nepremičnine, ki jo je lastnik prodal in dejansko že izročil prvemu kupcu, kršitev moralnih norm, zato utemeljuje zahtevek za ugotovitev ničnosti takšnega pravnega posla zoper nedobrovernega drugega kupca in obenem zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis lastninske pravice na svoje ime (pravno podlago takšnemu zahtevku predstavljata v času sklenitve druge prodajne pogodbe veljavni prvi odstavek 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR, Uradni list SFRJ, št. 29/78 – 57/89 in drugi odstavek 4. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR, Uradni list SFRJ, št.6/80, 20/80 in 36/90). Zaključek o nedobrovernosti kupcev M. K. in J. K. ob nakupu parcele št. 761/6 k.o. ..., ki ga reviziji prav tako izpodbijata, je sicer pravni zaključek, temelji pa na dejanskih ugotovitvah o njunem vedenju, da je tožnica predhodno kupila parcelo od J. Š.; te ugotovitve pa ne omogočajo drugačnega sklepanja o njuni nedobrovernosti. Sicer pa dobrovernost ne pomeni zgolj zaupanja v zemljiškoknjižne podatke, temveč je pojem dobrovernosti širši. Pomeni tudi, da dobroverni ne ve, da stanje vpisa v zemljiški knjigi ni točno, ali povedano drugače, da mu ni znan obstoj pravice tretje osebe, ki se sicer vpisuje v zemljiško knjigo, vendar pa ni vpisana. Ravno to vedenje pa je bilo za kupca M. K. in J. K. ugotovljeno.

Revizijsko sodišče je tako ugotovilo, da reviziji nista utemeljeni, zato ju je na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

Prvi odstavek 165. člena ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Toženki z revizijo nista uspeli, zato morata v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP solidarno povrniti tožnici stroške odgovora na reviziji (sestava odgovora 600 točk, v to storitev pa sta zajeta že tudi konferenca s stranko in pregled dokumentacije, taksa zanjo 36,95 EUR, končno poročilo stranki 50 točk, 2% materialnih stroškov in 20% DDV).

------

Op. št. (1): Tako je v Obligacijskem zakoniku 4. odsek 1. oddelka o pogodbah z naslovom Neveljavnost pogodbe razdeljen na dva dela, in sicer I. Nične pogodbe in II. Izpodbojne pogodbe. Op. št. (2): Tako npr. pravno mnenje občne seje, objavljeno v Poročilu o sodni praksi I/87, str. 16, sodba VS RS II Ips 137/2005.


Zveza:

ZPP člen 339, 360, 360/1. Zakon o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem člen 12, 14.ZOR člen 103.
Datum zadnje spremembe:
22.08.2009

Opombe:

P2RvYy0yNjQ=