<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Vrhovno sodišče
Gospodarski oddelek

Sodba III Ips 17/2008
ECLI:SI:VSRS:2009:III.IPS.17.2008

Evidenčna številka:VS4001401
Datum odločbe:24.11.2009
Opravilna številka II.stopnje:VSK I Cpg 266/2006
Senat:
Področje:POGODBENO PRAVO
Institut:prodaja nezazidanega stavbnega zemljišča - predkupna pravica občine - zakonita predkupna pravica - potrdilo, da ne obstaja predkupna pravica - odločba o zavrnitvi zahteve za izdajo potrdila - razlaga pogodb - razlaga spornih določil

Jedro

Veljavnost pogodbe o prodaji nezazidanega stavbnega zemljišča je bila vezana na izdajo potrdila, da ne obstaja predkupna pravica, vendar pa se pogoj v roku (prvotno določenem v trajanju 30 dni in naknadno podaljšanem) ni izpolnil. Ker je primarni dajatveni tožbeni zahtevek zahtevek na izpolnitev pogodbe, ki nima učinka, je bila njegova pravnomočna zavrnitev pravilna.

Tudi če bi zaradi zakonske obveze prodajalca nezazidanega stavbnega zemljišča, da o nameravani prodaji in njenih pogojih najprej obvesti predkupnega upravičenca, prodajna pogodba, ki spočetka nima zahtevane kvalificirane oblike, vsebovala implicitno zavezo pogodbenic, da bosta, v primeru odločitve predkupnega upravičenca, da svoje pravice ne izkoristi, pogodbi dali potrebno obliko, tega v tej zadevi ne bi bilo mogoče upoštevati, saj je bilo ugotovljeno, da je predkupna upravičenka izrazila namero, da bo izkoristila predkupno pravico, kar je glede na pogodbeno ureditev pomenilo, da se pogoj za začetek učinkovanja zadevne prodajne pogodbe ni uresničil. Ker ta ni učinkovala, na strani toženke ni mogla nastati obveznost, da s tožnico sklene „kupoprodajno pogodbo v notarskem zapisu“, kar je bila tožnica zahtevala s podrednim zahtevkom.

Izrek

Revizija se zavrne.

Revidentka stroške revizije krije sama, toženki pa mora povrniti 755,97 EUR stroškov revizijskega odgovora, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče druge stopnje je z zavrnitvijo tožničine pritožbe potrdilo zavrnilno sodbo sodišča prve stopnje o njenih zahtevkih zoper toženko: na ugotovitev neobstoja predkupne pravice Občine ... na v zahtevku natančno določenih nepremičninah (oziroma v tem okviru podredno na ugotovitev, da ta občina po pravilni obvestitvi ni uveljavljala predkupne pravice v 30 dneh) in izstavitev zemljiškoknjižne listine glede teh nepremičnin ter podredno na sklenitev prodajne pogodbe v notarskem zapisu glede teh nepremičnin.

2. Tožnica zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo, po lastnem zatrjevanju (le) zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga spremembo, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. Toženka v odgovoru na revizijo nasprotuje njeni utemeljenosti in predlaga, da se zavrne. Revizija je bila vročena tudi Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

4. Spremembe in dopolnitve Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur.l.RS št.26/99–45/08), uveljavljene 1.10.2008, v skladu z drugim odstavkom 130. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah ZPP (Ur.l.RS št.45/08) na odločanje o reviziji ne vplivajo, ker je bila sodba sodišča prve stopnje izdana še pred tem datumom.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Revidentka na več mestih v reviziji zatrjuje, da so bili spregledani njeni dokazi in navedbe, pri čemer konkretno ne pojasni, kateri niti kdaj naj bi jih bila uveljavljala. Ker revizijsko sodišče na procesne nepravilnosti (kar te revizijske navedbe po vsebini očitajo) ne pazi samo (371. člen ZPP), kar pomeni, da jih mora revident konkretno opredeliti, v tem delu revizijski preizkus ni bil opravljen.

7. Bistveno za to zadevo je pravilno razumevanje spornega pogoja, ki sta ga pravdni stranki vnesli v prodajno pogodbo z dne 16. 4. 1998, katere predmet je bilo več toženkinih nepremičnin (natančno so opisane v tožničinih zahtevkih). V drugem odstavku 3. člena te pogodbe sta namreč določili, da se ta takoj po podpisu „prijavi pri pristojnem občinskem organu, da izda potrdilo, da ne obstaja predkupna pravica na nezazidanih stavbnih zemljiščih po 11. čl. Zakona o stavbnih zemljiščih [Ur. l. RS št. 44/1997, nadalje: ZSZ] ... Če prodajalec v roku 30-ih dni ne preskrbi potrebna dovolila za potrditev te pogodbe, mora ... vrniti celotno vplačano varščino“ z obrestmi (ugotovitve na dnu 5. in na začetku 6. strani sodbe sodišča prve stopnje). Sodišči nižjih stopenj sta navedeno določbo razlagali tako, da je pogodba vezana na pogoj, da toženka v 30 dneh pridobi potrdilo, da ne obstaja predkupna pravica v skladu z ZSZ.

8. Pred oceno pravilnosti tega zaključka je nujno strnjeno povzeti pravno ureditev v zvezi z zadevno predkupno pravico (to doslej ni bilo storjeno). Pod pogoji iz 14. člena ZSZ ima občina predkupno pravico na nezazidanem stavbnem zemljišču. Lastnik zemljišča, na katerem obstaja predkupna pravica, mora občino pisno obvestiti o nameravani prodaji zemljišča in pogojih prodaje (prvi odstavek 15. člena ZSZ). Občina se mora o ponudbi izjaviti v 30 dneh po prejemu obvestila (drugi odstavek 15. člena ZSZ). S tem so zgolj ponovljene zahteve iz 527. člena (glede na čas zatrjevanega nastanka zadevnega razmerja veljavnega) Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) in iz prvega odstavka njegovega 528. člena, ki sta bila sestavni del splošne ureditve predkupne pravice, ki je za zadevno razmerje smiselno veljala na podlagi četrtega odstavka 533. člena ZOR. V tem pogledu je zlasti pomembno, da je drugi odstavek 528. člena ZOR predpisoval, česar ZSZ ni, da mora predkupni upravičenec hkrati z izjavo, da on kupuje stvar, plačati pogodbeno kupnino. Izkoristiti (ZOR) ali uveljaviti (ZSZ) predkupno pravico torej pomeni opraviti realen posel, ki obsega sprejetje prodajne ponudbe, sklenitev prodajne pogodbe in njeno izpolnitev – plačilo kupnine. Glede prometa z zemljišči, na katerih lahko obstaja opisana predkupna pravica, pa ZSZ v 11. členu posebej določa, da morata pogodbeni stranki pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe pridobiti potrdilo, da na zemljišču, ki je predmet pogodbe, ne obstaja predkupna pravica po tem zakonu (prvi odstavek); da potrdilo izda pristojni občinski upravni organ (drugi odstavek); ter da, če pristojni občinski upravni organ ugotovi, da na zemljišču, ki je predmet pogodbe, obstaja predkupna pravica, z odločbo zavrne zahtevo za izdajo potrdila (tretji odstavek). Pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, ki mora vsebovati številko in datum potrdila iz prejšnjega člena ter ime organa, ki je potrdilo izdal (prvi in drugi odstavek 12. člena ZSZ), sicer sodišče predlog za vknjižbo lastninske pravice zavrne (13. člen ZSZ).

9. Glede na takšno ureditev bi bilo pričakovati, da bosta prodajalec (predkupni zavezanec) in kupec (katerega interes je, da kupljeno obdrži; glej prvi odstavek 532. člena ZOR) prodajno pogodbo vezala na pogoj, da predkupni upravičenec svoje pravice ne bo izkoristil oziroma uveljavil (v pomenu, kot je bilo maloprej razloženo). Revidentka torej načeloma pravilno opozarja, po smislu, da naj bi bila potrdilo in odločba o (ne)obstoju predkupne pravice po ZSZ v prvi vrsti le dokazili o predpisanem obveščanju občine in da njun pomen naj ne bi presegal njune vloge. Vendar pa takšna pričakovanja temeljijo na predpostavki, da bo občina kot predkupni upravičenec hkrati z zavrnitvijo zahteve za izdajo potrdila, da predkupna pravica ne obstaja (ali: v 30 dneh, kot to izhaja iz drugega odstavka 15. člena ZSZ), uveljavila svojo predkupno pravico, tako kot jo mora (realno, s plačilom kupnine). Kot pa kaže obravnavani primer, se navedena predpostavka v tem primeru ni uresničila: na zahtevo za izdajo potrdila, ki jo je toženka vložila 21. 4. 1998, je namreč Občina ... 5. 1998 glede dveh nepremičnin (od kakšnih dvajsetih, ki so bile predmet prodaje) zaradi predvidene gradnje javne infrastrukture izdala zavrnilno odločbo, medtem ko kupnine še kakšno leto ni plačala. Poleg tega se lahko v takšnem primeru zaradi upravnega izpodbijanja zavrnilne odločbe (prim. prvi odstavek 233. člena Zakona o splošnem upravnem postopku, Ur. l. RS št. 80/99) pridobivanje potrdila, na podlagi katerega je možna zemljiškoknjižna realizacija nakupa (13. člen ZSZ), še dodatno zavleče. Načeloma zato obstaja jasen interes prodajalca in kupca, da pogodbo vežeta zgolj na izdajo potrdila o neobstoju predkupne pravice (kar na podlagi svoje pogodbene svobode lahko storita).

10. Iz zapisa drugega odstavka 3. člena zadevne prodajne pogodbe ob dobesedni razlagi sicer ne izhaja pomen, ki sta mu ga dali sodišči nižjih stopenj (dobesedno bi bilo treba le vrniti varščino). Vendar pa se pri razlagi spornih pogodbenih določil ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v tem zakonu (drugi odstavek 99. člena ZOR). Po oceni revizijskega sodišča zato sodišče prve stopnje (ki mu je sodišče druge stopnje v tem sledilo), zlasti z ugotovitvijo, da sta se D. Ž., predsednik tožničine uprave v času sklenitve zadevne pogodbe, in D. D., tedanji toženkin generalni direktor, na podlagi pravnega nasveta odvetnice ... zavedala usodnega pomena občinskega potrdila za možnost izvedbe posla, skupnega namena pogodbenic, da veljavnost pogodbe v izhodišču vežeta na izdajo potrdila, ni ugotovilo v nasprotju z načeli obligacijskega prava.

11. Ker je toženka kompleks nepremičnin prodajala kot celoto, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je zavrnilna odločba vplivala na ves posel, in pravilno presodilo, da bi morala biti zaradi neizpolnitve pogoja v dogovorjenem 30-dnevnem roku prodajna pogodba v celoti brez učinka. Ocenilo je, da je bila ta posledica sicer odložena, ker sta pogodbenici v pričakovanju, da si Občina ... premisli, navedeni rok (konkludentno) podaljševali, vendar naj bi bila naposled le nastopila, ko je po sklepu občinskega sveta navedene občine z dne 17. 6. 1999, da se predkupna pravica uveljavi, postalo dokončno jasno, da pogoj ne bo izpolnjen. Ko je toženka tožnici 28. 10. 1999 poslala dopis, da je občina pristopila k realizaciji navedenega sklepa, zaradi česar prodajne pogodbe z dne 16. 4. 1998 ne bo mogoče realizirati, in da ji (toženka tožnici) vrača varščino, naj bi bila toženka „očitno sama odstopila od nadaljnjega podaljševanja roka“.

12. Sodišče druge stopnje je te razloge sprejelo (dasi jim je dodalo še nekatere svoje, ki pa jih tu ni treba povzeti); v bistvenem pa jih sprejema tudi revizijsko sodišče. Čeprav sicer drži smiselna utemeljitev sodišč nižjih stopenj, da iz pravila, da pod odložnim pogojem sklenjena pogodba ne učinkuje, preden se pogoj ne izpolni (prim. drugi odstavek 74. člena ZOR), logično sledi, da dogovor o navezavi takšnega pogoja na končni rok, v katerem se pogoj ne izpolni, prepreči, da bi pogodba kdajkoli začela učinkovati, pa v tej zadevi vendarle ne gre za takšen primer. Ob podaljševanju prvotnega 30-dnevnega roka namreč ni šlo samo za spreminjanje roka, temveč tudi za določeno spremembo vsebine pogoja. Ta ni bil več vezan na pridobitev potrdila o neobstoju predkupne pravice Občine ..., saj je naknadno postalo odločilno, ali občina ne bo morda spremenila svojega prvotnega stališča. Kljub temu pa je bilo zaradi ugotovitve, da je dne 17. 6. 1999 postalo dokončno jasno, da ga ne bo, pravilno zaključeno, da zadevna prodajna pogodba (odtlej) ni učinkovala.

13. Po vsem povedanem se izkaže, da okoliščine, ki jih revidentka izpostavlja (pravna narava in učinki odločbe o zavrnitvi izdaje potrdila o neobstoju predkupne pravice; domnevna očitna nezakonitost konkretne odločbe in dejstvo, da naj bi bila ta v letu 2002 razveljavljena; dejstvo, da Občina ... ni pravilno uveljavila svoje predkupne pravice, in domnevna zloraba oblasti z njene strani), niso pravno pomembne. Veljavnost zadevne pogodbe je bila vezana na izdajo potrdila, vendar pa se pogoj v roku (prvotno določenem v trajanju 30 dni in naknadno podaljšanem do 17. 6. 1999) ni izpolnil.

14. Ker je primarni dajatveni tožbeni zahtevek zahtevek na izpolnitev pogodbe, ki nima učinka, je bila njegova pravnomočna zavrnitev pravilna. (Pravilna je bila tudi zavrnitev ugotovitvenih zahtevkov, očitno o predhodnih vprašanjih glede dajatvenega zahtevka.)

15. Podredni tožbeni zahtevek zadevata ugotovitev sodišča prve stopnje, da je Občina ... z odločbo z dne 19. 5. 1998 uveljavljala svojo predkupno pravico, in njegov zaključek, da zato ni pogojev za sklenitev pogodbe v notarskem zapisu (saj bi glede na tretji odstavek 12. člena ZSZ ta zapis moral vsebovati ugotovitev, da na zemljišču, ki je predmet prodaje, predkupna pravica ne obstaja). Sodišče druge stopnje je navedene razloge dopolnilo s stališčem, da pogoji za sklenitev pogodbe v notarskem zapisu niso bili izpolnjeni niti glede na drugi odstavek 12. člena ZSZ, v skladu s katerim bi moral ta zapis vsebovati številko in datum potrdila o neobstoju predkupne pravice ter ime organa, ki je potrdilo izdal.

16. Revizijsko sodišče temu sicer pritrjuje, dodaja pa, da je osnovni razlog neutemeljenosti podrednega tožbenega zahtevka drug. Dejanska podlaga izpodbijane sodbe namreč ne daje opore za zaključek, da obstaja kakršenkoli pravno učinkovit pravni naslov, ki toženko zavezuje k sklenitvi prodajne pogodbe s tožnico (ne le v predpisani kvalificirani pisni obliki, marveč nasploh). Tudi če bi zaradi zakonske obveze prodajalca nezazidanega stavbnega zemljišča, da o nameravani prodaji in njenih pogojih najprej obvesti predkupnega upravičenca, prodajna pogodba, ki spočetka nima zahtevane kvalificirane oblike, vsebovala implicitno zavezo pogodbenic, da bosta, v primeru odločitve predkupnega upravičenca, da svoje pravice ne izkoristi, pogodbi dali potrebno obliko, tega v tej zadevi ne bi bilo mogoče upoštevati, saj je bilo ugotovljeno, da je predkupna upravičenka izrazila namero, da bo izkoristila predkupno pravico, kar je glede na pogodbeno ureditev pomenilo, da se pogoj za začetek učinkovanja zadevne prodajne pogodbe ni uresničil. Ker ta ni učinkovala, na strani toženke ni mogla nastati obveznost, da s tožnico sklene „kupoprodajno pogodbo v notarskem zapisu“, kar je bila tožnica zahtevala s podrednim zahtevkom.

17. Razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, niso utemeljeni; izpodbijana sodba pa je tudi sicer materialnopravno pravilna. Zato je bilo treba revizijo zavrniti (378. člen ZPP), kot to izhaja iz I. točke izreka.

18. Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker revidentka ni uspela, mora stroške, ki jih je imela z revizijo, kriti sama, nasprotnici pa povrniti njene stroške revizijskega odgovora. Tej za odvetniške stroške pripada 1.350 točk, kar ob vrednosti 0,459 EUR za točko, povečano za 20-odstotni davek na dodano vrednost in 2 % materialnih stroškov, znaša 755,97 EUR. Povračilo takse za odgovor na revizijo ji ne pripada, saj ni izkazala njenega plačila. Toženka je zahtevala še zamudne obresti od prisojenih stroškov, ki ji gredo od morebitne zamude s plačilom prisojenih stroškov, ki nastopi po preteku roka, določenega za njegovo izpolnitev s to sodbo. Ta rok je enak paricijskemu roku po 313. členu ZPP (II. točka izreka sodbe).


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Zakon o obligacijskih razmerjih (1978) - ZOR - člen 99, 99/2, 527, 528, 528, 528/1, 528/2, 533
Zakon o stavbnih zemljiščih (1984) - ZSZ - člen 11, 11/2, 11/3, 14, 15, 15/1, 15/2
Datum zadnje spremembe:
26.03.2020

Opombe:

P2RvYy02NTA1OA==