<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL Vmesna sodba in sklep II Cp 1481/2018
ECLI:SI:VSLJ:2019:II.CP.1481.2018

Evidenčna številka:VSL00020445
Datum odločbe:30.01.2019
Senat, sodnik posameznik:Katarina Marolt Kuret (preds.), mag. Matej Čujovič (poroč.), Polona Marjetič Zemljič
Področje:CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO
Institut:odškodnina - povrnitev škode - prodajna pogodba za nepremičnino - nepremičninsko posredovanje - odškodninska odgovornost nepremičninskega posrednika - odgovornost za stvarne napake nepremičnine - krivdna odškodninska odgovornost - licenca za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja - pogodba o nepremičninskem posredovanju - poklicna dejavnost - dejavnost nepremičninskega posrednika - plaz za hišo - plazenje tal - verjetnost sprožitve zemeljskega plazu - profesionalna skrbnost - skrbnost dobrega strokovnjaka - opustitev dolžne skrbnosti - napake na nepremičnini - stvarne napake nepremičnine - očitne stvarne napake - ogled nepremičnine - skrbnost preverjanja - dejansko stanje nepremičnin - malomarno ravnanje - vmesna sodba - pravni temelj zahtevka

Jedro

Nepremičninska družba ni odškodninsko odgovorna za škodo zaradi (stvarnih) napak nepremičnine, ki jih ob ustrezni skrbnosti ni bilo mogoče ugotoviti. Od nepremičninske družbe je tudi pretirano pričakovati, da razpolaga z ustreznim znanjem geološke stroke, da bi lahko sama sklepala na vzrok nastanka razpok nepremičnine, vendar pa bi morala v okviru svoje profesionalne skrbnosti tovrstne napake hiše zaznati in na ustrezen način preveriti njihov vzrok oziroma jih (vsaj) ne spregledati in tožnici brez kakršnegakoli preverjanja stanja dajati zagotovil o brezhibnosti nepremičnine. Okoliščina, da je tožnica vedela za razpoke, pri čemer je prvo toženo stranko nanje večkrat opozorila in od nje dobila izrecno zagotovilo, da ne gre za nikakršne posebnosti, odškodninske odgovornosti nepremičninske posrednice ne izključuje (ali zmanjšuje). Ker tožena stranka kot nepremičninska družba s svojim ravnanjem ni zadostila standardu dobrega strokovnjaka, odgovarja za škodo, nastalo tožnici.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje v III. točki izreka delno spremeni tako, da je tožena stranka odgovorna za škodo, ki je nastala tožnici, v preostalem delu III. točke in v V. točki izreka pa se sodba razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da sta prva in druga tožena stranka solidarno dolžni plačati tožnici 40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 1. 2015 do plačila in 1.550 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 3. 2017 do plačila (I. točka izreka), prvi toženi stranki pa je naložilo še plačilo 450 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 3. 2017 do plačila (II. točka izreka). V preostalem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Glede stroškov je odločilo, da morata prva in druga tožena stranka tožnici solidarno povrniti 79,44 EUR (IV. točka izreka), tožnici pa je naložilo povrnitev 5.900,26 EUR pravdnih stroškov prve tožene stranke ter 88,83 EUR pravdnih stroškov druge tožene stranke (V. točka izreka), vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

2. Tožnica v pravočasni pritožbi izpodbija zavrnilni del sodbe (III. točka izreka) in odločitev o stroških, ki jih je dolžna plačati, ter uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP1. Sodišču prve stopnje očita, da ne loči standarda skrbnosti, ki zavezuje kupca kot laika s področja poznavanja lastnosti nepremičnin, in strožjega standarda skrbnosti nepremičninske agencije, ki se s tem poklicno ukvarja. V pritožbi vztraja, da jo je prva tožena stranka z izkrivljanjem pomena pomanjkljivosti kupljene nepremičnine napeljala k sklenitvi pogodbe. Sodišče prve stopnje napačno zaključuje, da ta za predhodno plazenje v času sklepanja pogodb ni vedela. ZNPosr2 jasno določa, da mora nepremičninska agencija pred sklenitvijo prodajne pogodbe na skrben način preveriti dejansko stanje nepremičnine, kar nedvomno zajema tudi skrben ogled nepremičnine. Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da je do plazenja prihajalo že pred nakupom sporne nepremičnine. Nelogično je, da so za predhodno plazovitost območja vedeli sosedje, občina in Zavarovalnica, ona, ki se s posredovanjem nepremičnin na tem območju ukvarja že vsaj 10 let, pa ne. Navaja, da je bilo že v času vlaganja tožbe na njeni spletni strani mogoče najti dva oglasa za nepremičnini, ki ležita na T., kar je tožnica vseskozi poudarjala, prva tožena stranka pa tega ni nikoli zanikala. Izpodbijana sodba navedeno spregleda in nima razlogov o tem, zakaj slednja že na podlagi teh dejstev ne bi mogla vedeti za predhodno plazovitost, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke prvega odstavka 339. člena ZPP. Tudi če bi bilo mogoče slediti sodišču prve stopnje, da bi bil tak očitek mogoč le, če bi bil takšen podatek zaveden v javno dostopni listini, pritožnica navaja, da je slednje razvidno iz karte verjetnosti pojavljanja plazov, ki jo vodi Geološki zavod RS. Samo na podlagi lokacijske informacije ali posnetih slik nepremičnine vsekakor ni mogoče preveriti, ali ima nepremičnina kakšne napake oziroma pomanjkljivosti. V zvezi z gradbenim dovoljenjem sodišče prve stopnje povsem neupravičeno krivi tožnico, da bi zagotovo prišlo do težav v postopku njegovega pridobivanja, če bi bilo območje v resnici plazovito, česar tožnica ni niti trdila. Pri tem spregleda, da je tožnica ves čas zatrjevala, da je agencijo pooblastila za vse, torej tudi za pridobitev gradbenega dovoljenja. Nadalje nasprotuje presoji sodišča, da prva tožena stranka na podlagi razpok ni mogla vedeti za plazenje. Pri tem sodišče povsem spregleda, da je izvedenec in cenilec za gradbeno stroko A. A. cenitev nepremičnine opravil le za prodajalca, izključno z namenom pridobitve hipotekarnega kredit, in je zato želel prikazati čim večjo vrednost nepremičnine. Odvodnjavanju, kanalizaciji in razpokam, ki jih je sicer (nekatere) opazil, ni dajal (pre)velike pozornosti oziroma jih ni preverjal, saj to ni bila njegova naloga oziroma mu s strani prve tožene stranke to ni bilo posebej naročeno. Tudi iz njegovega pričanja izhaja, da bi razpoke lahko bile indic premikanja terena in s tem njegove plazovitosti. Takšno znanje se po mnenju pritožnice lahko upravičeno pričakuje tudi od nepremičninske agencije. Ob opozarjanju tožnice na navedene pomanjkljivosti, ji je prva tožena stranka vseskozi zatrjevala, naj je ne skrbi. Rečeno ji je bilo, da to ni nič posebnega, „saj ima vsaka hiša razpoke, kaj šele na T., tam jih ima vsaka.“ Odkrivanja vzroka za plazenje tudi po mnenju tožnice ni mogoče naprtiti nepremičninski agenciji. Na mestu pa ji je očitati, da bi lahko na podlagi izpostavljenih indicev preverila, ali so se na tem območju že sprožali plazovi, če tega ni vedela, oziroma da bi morala posvetiti večjo pozornost pomanjkljivostim, ki so jih opazili vsi. Dokazni postopek je pokazal, da ogled dejanskega stanja nepremičnine s strani nepremičninske agencije ni bil opravljen na skrben način, temveč ga je opravil nekdo, ki sploh ni imel licence nepremičninskega agenta. Navedb v zvezi z okoliščinami poteka ogleda, ki naj bi bil opravljen povsem laično, ravnanjem nepremičninskega „agenta“ in zagotavljanjem prve tožene stranke o brezhibnosti nepremičnine tožena stranka nikoli ni prerekala. Z vidika standarda profesionalne skrbnosti, ki ga zakonodaja zahteva od nepremičninske agencije, ne vzdrži argument sodišča prve stopnje, da prva tožena stranka tudi ob predpostavki, da bi bile razpoke posledica predhodnega plazenja, tega ni bila dolžna vedeti oziroma predvideti, glede na to, da ji prodajalec niti kdo drug tega ni povedal. Na podlagi vseh okoliščin, tj. razpok v stenah hiše, na škarpi in na cesti, posnetih fotografij, hribovitega terena, pretiranega „obnavljanja“ hiše s strani prodajalca, kar je ob ogledu opazil „agent“ B. B., „izgovorov“ prodajalca glede gradbenega dovoljenja, neurejenega sistema odvodnjavanja, ob dejstvu, da prva tožena stranka na tem območju prodaja nepremičnine že več kot 10 let, ter da so sosedje vedeli za plazovitost, prav tako občina in zavarovalnica, ki je zavrnila izplačilo zavarovalnine, ker naj bi šlo za pričakovan dogodek, bi morala (čeprav ni vedela za plazovitost območja) pokazati večjo skrbnost in (vsaj) preveriti, ali gre lahko za plazovito območje, in ne, da je ob izrecnih opozorilih tožnici celo zagotavljala, da nepremičnina nima nobenih posebnosti. Nepravilen je tudi očitek tožnici, češ da je ob ogledu sama videla razpoke na cesti in škarpi, pa se je zadovoljila z odgovorom prodajalca, da so te nastale zaradi vožnje tovornjakov. Sodišče izven konteksta dokaznega postopka ugotavlja tudi, da tožnici niso mogle ostati neznane razpoke v stenah hiše in da je privolila v nakup nepremičnine s takšnimi lastnostmi oziroma pomanjkljivostmi. Sodišče se ob vseh ugotovljenih pomanjkljivostih s skrbnostjo prve tožene stranke sploh ni ukvarjalo. Povsem po nepotrebnem pa se je ukvarjalo s skrbnostjo tožnice, saj okoliščina, ali je bila dovolj skrbna pri ogledu oziroma nakupu nepremičnine, ni v vzročni zvezi z védenjem oziroma dolžnostjo prve tožene stranke vedeti za plazovitost območja. Prav tako je neutemeljen očitek tožnici, da bi morala uveljavljati stvarne napake zoper prodajalca. Kot napačnega izpodbija tudi zaključek sodišča glede neustreznega sistema odvodnjavanja in vztraja, da bi morala prva tožena stranka v okviru svoje profesionalne skrbnosti preveriti tudi tega. Materialnopravno napačen je tudi zaključek sodišča, da odsotnost licence nepremičninskega posrednika, ki je tožnico peljal na ogled hiše, ne pomeni kršitve. Posli v zvezi s preverjanjem stanja nepremičnine so namreč predmet nepremičninskega posredovanja, kar sicer navaja že sodišče prve stopnje samo. Licenciranje nepremičninskih agentov je med drugim namenjeno zagotavljanju, da imajo slednji ustrezna znanja pri prepoznavi kakovosti gradnje in eventualnih pomanjkljivosti nepremičnin, o katerih so stranko dolžni obvestiti. Ker skrben ogled dejanskega stanja nepremičnine sploh ni bil opravljen, je že iz tega razloga prvi toženi stranki mogoče očitati neskrbnost in s tem odgovornost za škodo. Po mnenju pritožnice je zgrešen tudi zaključek sodišča, da je prva tožena stranka storila vse, kar se je od nje pričakovalo v zvezi z obstojem zemljiškega dolga. Ob tem priznava, da sama okoliščina, da ni poskrbela za izbris zemljiškega dolga, ni v neposredni zvezi s tem, da je vedela za plazovitost območja, a gre vendarle za pomembno dejstvo, saj odraža njeno neskrbno ravnanje v luči predmetne zadeve. Končno pritožba izraža dvom v nepristranskost sojenja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani del sodbe razveljavi (pravilno: spremeni), podredno (razveljavi in) vrne zadevo v ponovno sojenje ter toženi stranki naloži solidarno plačilo celotnih stroškov tožnice, skupaj s priglašenimi pritožbenimi stroški in s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi tožnica uveljavlja povrnitev škode, ki ji je nastala kot posledica sproženega zemeljskega plazu. Odgovornost za škodo pripisuje prvi toženi stranki kot nepremičninski družbi, ki je posredovala pri nakupu nepremičnine in ki je imela v času škodnega dogodka svojo poklicno odgovornost zavarovano pri drugi toženi stranki. Med drugim ji očita, da je ni obvestila o vseh pomembnih okoliščinah za sklenitev prodajne pogodbe: da se sporna nepremičnina nahaja na plazovitem območju oziroma da je na tem območju že prej prihajalo do plazov; da so v hiši razpoke (napake); da ima nepremičnina pomanjkljiv odvodni sistem; da ni poskrbela za izbris zemljiškega dolga; da je ravnala malomarno, ker je pri ogledu sodelovala oseba iz nepremičninske družbe, ki ni imela licence nepremičninskega posrednika; da ni poskrbela za vknjižbo lastninske pravice v korist tožnice na preostalih dveh kupljenih parcelah3. Bistvo tožničinih očitkov je mogoče strniti v tezo, da bi na podlagi številnih pomanjkljivosti nepremičnine, v zvezi s katero je posredovala pri nakupu, prva tožena stranka morala v okviru svoje poklicne dejavnosti ravnati z večjo skrbnostjo in (dodatno) preveriti stanje nepremičnine, še posebej ob dejstvu, da jo je tožnica na napake tudi sama opozarjala oziroma jo v zvezi z njimi spraševala. Ker tega ni storila, je s tem po mnenju tožnice opustila dolžno skrbnost in ravnala v nasprotju s sklenjeno pogodbo o posredovanju, splošnimi pogoji in določbami ZNPosr, zato odgovarja za nastalo škodo.

6. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da odškodninska odgovornost tožene stranke zaradi opustitve dolžne skrbnosti pri posredovanju pri nakupu nepremičnine ni podana, ker je ocenilo, da so bile razpoke (napake) nepremičnine tožnici ob sklenitvi pogodbe znane oziroma ji niso mogle ostati neznane, tožnica pa od prodajne pogodbe ni odstopila ali zahtevala znižanja kupnine od prodajalca, temveč je plačala preostanek kupnine, česar po mnenju sodišča gotovo ne bi storila, če bi menila, da je kupila nepremičnino, obremenjeno z napakami. Glede očitka o neustreznem sistemu odvodnjavanja, je zavzelo stališče, da gre za okoliščine, ki jih nepremičninska posrednica v okviru ugotavljanja dejanskega stanja nepremičnine ni dolžna ugotavljati, glede odsotnosti licence nepremičninskega posrednika pa, da navedeno ne pomeni kršitve obveznosti prve tožene stranke. Zavrnilo je tudi očitek o njenem neskrbnem ravnanju v zvezi z izbrisom zemljiškega dolga, ker tožnica ni zatrjevala ne dokazovala, kakšna škoda naj bi ji zaradi tega nastala. Navedena stališča so po oceni pritožbenega sodišča materialnopravno zmotna.

7. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je mogoče izluščiti naslednje dejanske okoliščine konkretne zadeve, ki so za odločitev o tožbenem zahtevku odločilnega pomena (in v pritožbenem postopku niso sporne):

- tožnica je po posredovanju prve tožene stranke, s katero je 17. 4. 2012 sklenila pogodbo o posredovanju, od prodajalca F. P. kupila tri nepremičnine v k. o. ...;

- prodajna pogodba, katere predmet je bila parcela 1712/27, k. o. ..., ki v naravi predstavlja bivalno zidanico, dvorišče in vinograd na naslovu T., je bila med njima sklenjena 26. 7. 2012 (aneks pa 25. 9. 2012);

- v imenu prve tožene stranke je ogled(e) nepremičnine vodil B. B., ki ni imel licence nepremičninskega posrednika in ki je je izpovedal o razpokah nepremičnine (na cesti, škarpi in v stenah hiše), ki se jih je spomnil tudi na podlagi fotografij, ki jih je posnel v času ogledov;

- tudi tožnica je ob ogledu opazila razpoke oziroma pomanjkljivosti nepremičnine, na katere je opozarjala (tako prodajalca kot prvo toženo stranko), pri čemer ji je bilo zagotovljeno, da so te nastale zaradi vožnje tovornjakov oziroma popravljanja (obnavljanja) hiše s strani prodajalca direktor prve tožene stranke C. C. pa ji je zatrjeval, da to ni nič takega, da ima vsaka hiša razpoke, ter je ob zaslišanju izpovedal, da je razpoke v stenah, na cesti in na škarpi, ki so obstajale že v času sklepanja pogodbe, pripisoval dejstvu, da je bil objekt zgrajen leta 1969 in naknadno dozidan, in da tedaj ni posumil, da bi bile lahko te posledica plazenja, saj po njegovem mnenju ni hiše brez razpoke;

- tožnica je nepremičnino prevzela v posest 2. 7. 2012, zadnji del kupnine pa je plačala 9. 10. 2012;

- jeseni 2012 (konec oktobra, začetek novembra) se je sprožil zemeljski plaz in povzročil poškodbe bivalnega objekta, ki je bil predmet prodajne pogodbe.

8. Sodišče prve stopnje je glede plazovitosti terena, razpok in odvajanja voda na območju sporne nepremičnine nadalje ugotovilo, da:

- je do plazenja tega območja pred obravnavanim dogodkom prišlo že približno dve leti prej (leta 2010), in sicer zaradi posega kmetijske šole, ki je posekala drevesa pod objektom tožnice, takrat pa so se pojavile tudi razpoke na cesti in na škarpi pod balkonom tožničine hiše;

- so bili vzrok plazu v jeseni 2012 močni dotoki podzemne vode v neutrjeni nasip, neurejeno odvodnjavanje bivalnega vikenda ter neizvedene asfaltne oziroma betonske mulde ob cestišču, dodatno pa tudi omenjeni poseg kmetijske šole, kar izhaja iz Geološko geomehanskega poročila ZRMK s 27. 11. 2012, izdelanega po naročilu Mestne občine D., in izpovedi strokovne priče geologa E. E.;

- v času posredovanja oziroma nakupa sporne nepremičnine ni obstajala nobena dokumentacija, iz katere bi izhajalo, da se nepremičnina nahaja na območju določene stopnje ogroženosti plazenja, zato o splošni plazovitosti tega območja ni bilo mogoče govoriti;

- to dejstvo ni bilo zavedeno v lokacijski informaciji oziroma potrdilu o namenski rabi;

- tudi v poročilu ocene vrednosti sporne nepremičnine, ki ga je po naročilu prodajalca nepremičnine pred sklenitvijo prodajnih pogodb izdelal sodni izvedenec in cenilec za gradbeno stroko A. A., ni podatka o tem, da bi nepremičnina ležala na plazovitem območju;

- ne prodajalec ne kdo drug prvi toženi stranki ni povedal za predhodno plazenje, sama pa z ustreznim strokovnim znanjem geološke stroke ne razpolaga;

- ne tožnica ne tožena stranka za predhodno plazenje v času sklepanja pogodb nista vedeli.

9. Pri skrbnosti nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov se zahteva skrbnost dobrega strokovnjaka, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. To izhaja že iz temeljnih načel obligacijskega prava (drugi odstavek 6. člena OZ4), posebej pa je tako določeno prav za opravljanje tovrstnih poslov v prvem odstavku 14. člena ZNPosr. Po prvem odstavku 23. člena ZNPosr je nepremičninski posrednik pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredoval, dolžan preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, glede na prvi odstavek 14. člena tega zakona pa mora to storiti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka. Pri preverjanju pravnega in dejanskega stanja v okviru posredovanja nepremičnine mora (med drugim) zlasti na podlagi skrbnega ogleda preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine (drugi odstavek 23. člena ZNPosr). Po tretjem odstavku navedenega člena naročitelju odgovarja za škodo, ki temu nastane zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero ga nepremičninski posrednik ni opozoril, če je za napako vedel oziroma če bi jo lahko ugotovil s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine. Podobno določajo tudi Splošni pogoji prve tožene stranke, ki so sestavni del pogodbe o posredovanju: v 4. členu nepremičninski družbi nalagajo, da na podlagi skrbnega ogleda preveri dejansko stanje nepremičnine, s čimer se morajo ugotoviti morebitne očitne napake, poškodbe in pomanjkljivosti nepremičnine, o čemer mora nepremičninski agent zapisati zapisnik o ogledu.

10. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da iz navedenih določb ZNPosr izhaja konkretna dolžnost nepremičninske družbe oziroma posrednika preveriti, ali ima nepremičnina kakšne napake oziroma pomanjkljivosti, in na to opozoriti svojega naročnika. Za presojo kršitve te dolžnosti oziroma opustitve njenih obveznosti je treba ugotoviti, ali njeno ravnanje ustreza pravnemu standardu ustrezne (profesionalne) skrbnosti, tj. skrbnosti dobrega strokovnjaka. Odškodninske odgovornosti nepremičninske družbe za škodo zaradi (stvarnih) napak nepremičnine, ki jih ob ustrezni skrbnosti ni bilo mogoče ugotoviti, namreč ne more biti.

11. Ob zgoraj povzetih dejanskih ugotovitvah pritožbeno sodišče soglaša s pritožnico, da bi prva tožena stranka na podlagi napak oziroma pomanjkljivosti nepremičnine (zlasti razpok), ki jih je pokazal dokazni postopek, ob ustrezni skrbnosti lahko predvidela, da so bile te posledica predhodnega plazenja območja, na katerem je tožnica z njenim posredovanjem kupila sporno nepremičnino, ter bi bila tožnico na to dolžna opozoriti. Pritožnica pravilno opozarja, da prva tožena stranka ni naredila vsega, kar je bila v dani situaciji dolžna narediti. Ne glede na to, da za predhodno plazenje v času sklepanja pogodb ni vedela, bi morala na podlagi opaženih okoliščin oziroma pomanjkljivosti, tj. zlasti razpok v stenah hiše, na škarpi in na cesti, (dodatno) preveriti, kaj je vzrok tovrstnih razpok, še posebej ob dejstvu, da jo je nanje izrecno opozorila tudi tožnica. Dejstvo, da se je direktor prve tožene stranke na takšna opozorila odzval z zatrjevanjem, da to ni nič takega in da ima vsaka hiša razpoke, z vidika odškodninske odgovornosti prve tožene stranke ni nepomembno, kot zmotno meni prvostopenjsko sodišče. S tem je bilo namreč tožnici izrecno zagotovljeno, da je s hišo vse v redu in da ne gre za „napake“, ki bi bile kakorkoli sumljive, zato je materialnopravno napačen tudi zaključek, da je tožnica privolila v nakup nepremičnine, obremenjene s takšnimi lastnostmi oziroma pomanjkljivostmi. Izpoved direktorja prve tožene stranke, da je razpoke pripisoval dejstvu, da je šlo za starejšo gradnjo in da tedaj ni posumil, da bi bile lahko te posledica plazenja, že sama po sebi kaže, da prva tožena stranka ni ravnala z zahtevano stopnjo skrbnosti dobrega strokovnjaka. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje nihče na strani prve tožene stranke napakam na nepremičnini ni posvečal (posebnega) pomena, pri čemer so tožnici hkrati zagotavljali, da je nepremičnina brezhibna, kar vse kaže na malomarno ravnanje oziroma opustitev njene dolžne skrbnosti oziroma njenih zaposlenih pri preverjanju stanja nepremičnine. Kot strokovnjak na področju posredovanja nepremičnin, ki po neprerekanih trditvah tožnice na tem območju prodaja nepremičnine že več kot 10 let, bi morala prva tožena stranka tovrstnim pomanjkljivostim posvetiti več pozornosti in ustrezno preveriti (raziskati), kaj je vzrok njihovega nastanka. Gotovo ne zadošča, da se je zanesla zgolj na informacije, ki jih je o nepremičnini razkril prodajalec, oziroma na tiste, ki naj (ne) bi izhajale iz javnih evidenc, kot v pritožbi utemeljeno navaja tožnica. Takšno ravnanje ne ustreza standardu profesionalne skrbnosti, ki ga terja zakon. Upoštevajoč namen izdelave poročila ocene vrednosti sporne nepremičnine sodnega izvedenca in cenilca za gradbeno stroko je tudi nepomembno, da v njem ni bil zaveden podatek o plazovitosti spornega območja.

12. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da bi bilo od prve tožene stranke kot nepremičninske družbe pretirano pričakovati, da razpolaga z ustreznim znanjem geološke stroke, da bi lahko sama sklepala na vzrok nastanka razpok nepremičnine, vendar hkrati ocenjuje, da bi morala v okviru svoje profesionalne skrbnosti tovrstne napake hiše zaznati in na ustrezen način preveriti njihov vzrok oziroma jih (vsaj) ne spregledati ter tožnici brez kakršnegakoli preverjanja stanja dajati zagotovil o brezhibnosti nepremičnine.

13. Dejstvo, da so bile razpoke tožnici ob sklenitvi pogodbe znane, po vsem obrazloženem ne more vplivati na zaključek, da je prva tožena stranka ravnala s premajhno skrbnostjo in ni (v zadostni meri) posvetila pozornosti napakam, ki jih je opazila sama in na katere jo je opozarjala tudi tožnica, zaradi česar ji je nastala škoda.5 Pritožnica ima prav, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo s skrbnostjo ravnanja prve tožene stranke, temveč le s skrbnostjo tožnice, ki pa za presojo opustitve dolžnega ravnanja prve tožene stranke kot predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti v luči standarda dobrega strokovnjaka ni relevantna. Okoliščina, da je tožnica vedela za razpoke, pri čemer je prvo toženo stranko nanje večkrat opozorila oziroma jo spraševala o lastnostih hiše in od nje dobila izrecno zagotovilo, da ne gre za nikakršne posebnosti, odgovornosti nepremičninske posrednice ne izključuje niti je ne zmanjšuje. Ravno nasprotno, prva tožena stranka bi morala ob takšnih opozorilih pokazati še toliko večjo skrbnost in, zlasti tudi ob dejstvu, da je v predmetni zadevi kot posrednica zastopala oba, tako prodajalca kot kupca, tj. tožnico, preveriti, zakaj ima nepremičnina tovrstne napake oziroma zakaj je do zatrjevanih popravil ali adaptacij (s strani prodajalca) prišlo. Samo vpogled v lokacijsko informacijo oziroma potrdilo o namenski rabi ne zadosti standardu profesionalne skrbnosti nepremičninske agencije.

14. Ob pravilni uporabi materialnega prava se tako izkaže, da ravnanje prve tožene stranke ni bilo strokovno ustrezno oziroma da slednja v dani situaciji ni ukrepala tako, kot bi morala; da je torej opustila svojo obveznost, ker ni preverjala dejanskega stanja nepremičnine, v zvezi s katero je posredovala. Ker je zaradi njenega ravnanja oziroma opustitve tožnici nastala škoda, zanjo prva tožena stranka odškodninsko odgovarja. Tožnice namreč ni seznanila z vsemi okoliščinami (napakami), ki so (bile) pomembne za sklenitev pogodbe za sporno nepremičnino, oziroma ji je celo dala izrecno zagotovilo, da hiša nima nobenih napak in naj je nikar ne skrbi. Da so bile razpoke hiše v konkretnem primeru pomembna okoliščina oziroma indic, na podlagi katerega bi prva tožena stranka kot profesionalna oseba na področju preverjanja stanja nepremičnin morala opraviti dodatne poizvedbe, je pritožbeno sodišče pojasnilo že zgoraj.

15. Ob tem višje sodišče ne more mimo dejstva, da je v imenu prve tožene stranke oglede nepremičnine vodila pri njej zaposlena oseba, ki ni imela licence nepremičninskega posrednika. Iz ugotovljenega dejanskega stanja izhaja, da je ta pred tem tudi posnel fotografije nepremičnine, nato pa dokumentacijo odnesel v podjetje, kjer je zadevo prevzel direktor oziroma pravna služba. Pritožbeno sodišče ne more pritrditi razlogom prvostopenjskega sodišča, da s takšnim postopanjem prva tožena stranka ni kršila svojih obveznosti. Posli v zvezi s preverjanjem stanja nepremičnine so nedvomno predmet nepremičninskega posredovanja, kar sicer izhaja tudi iz obrazložitve sodišča prve stopnje. Ker je bil torej ogled nepremičnine (poleg tega, da tudi za to usposobljene osebe, zaposlene pri prvi toženi stranki, niso ustrezno preverile dejanskega stanja nepremičnine, kot že obrazloženo) opravljen po osebi, ki za to ni imela ustreznih kompetenc, pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da skrben ogled dejanskega stanja nepremičnine s strani prve tožene stranke sploh ni bil opravljen, zato ji je tudi iz tega razloga mogoče očitati neskrbnost, kar še dodatno utemeljuje njeno odgovornost za škodo, ki je nastala tožnici.

16. Ker je pritožbeno sodišče presodilo, da je odgovornost prve (in s tem tudi druge) tožene stranke podana že na podlagi do sedaj obrazloženega, se do ostalih pritožbenih navedb glede pravne podlage za njuno odškodninsko odgovornost ni opredeljevalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

17. Neutemeljene pa so pritožbene navedbe, s katerimi pritožnica sodišču prve stopnje očita pristranskost sojenja. Okoliščine, ki jih zatrjuje v tej smeri, namreč ne zadoščajo za zaključek o pristranskem odnosu sodišča do obravnavane zadeve. Nestrinjanje z načinom vodenja postopka ter s procesnega vidika korektnimi odločitvami (prepoved postavljanja vprašanj, odredba zvočnega snemanja) ni razlog za dvom v nepristranskost sodnika. Pritožničino subjektivno prepričanje, da je sodišče pristransko, pa prav tako ne more pomeniti tehtnega razloga za dvom v nepristranskost sodišča.

18. Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče tožničini pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu delno spremenilo tako, da je izdalo vmesno sodbo glede temelja tožbenega zahtevka, tako da je tožena stranka tožnici v celoti odgovorni za nastalo škodo (5. alineja prvega odstavka 358. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 315. člena ZPP). Ker sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejanskega stanja v zvezi z višino odškodnine sploh še ni ugotavljalo, je pritožbeno sodišče v tem delu (preostali del III. točke izreka) in glede odločitve o stroških postopka, ki jih je tožnica dolžna povrniti toženi stranki (V. točka izreka), sodbo razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v odločanje o višini vtoževane odškodnine (355. člen ZPP).

19. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

-------------------------------
1 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami, v nadaljevanju ZPP.
2 Zakon o nepremičninskem posredovanju, Uradni list RS, št. 42/2003 s spremembami, v nadaljevanju ZNPosr.
3 V tem delu je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugodilo, sodba pa je v tem delu postala pravnomočna.
4 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami, v nadaljevanju OZ.
5 Navedeno bi lahko kazalo na uporabo določbe tretjega odstavka 153. člena OZ, vendar soprispevka tožnice tožena stranka ni ugovarjala oziroma ni navajala takšnih trditev, na podlagi katerih bi bilo mogoče uporabiti to določbo. Ker tožena stranka tudi ni vložila odgovora na pritožbo, je višje sodišče vezano na dejansko stanje, ugotovljeno v razlogih izpodbijane sodbe. V zvezi s slednjim primerjaj odločitev VSL II Cp 1474/2016 s 7. 9. 2016, točka 5.


Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe
Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 6, 6/2
Zakon o nepremičninskem posredovanju (2003) - ZNPosr - člen 14, 14/1, 23, 23/1, 23/2, 23/3
Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 360, 360/1
Datum zadnje spremembe:
04.04.2019

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDI3MjQx