<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Gospodarski oddelek

VSL sodba I Cpg 638/2014
ECLI:SI:VSLJ:2014:I.CPG.638.2014

Evidenčna številka:VSL0081378
Datum odločbe:16.12.2014
Področje:STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
Institut:upravnik poslovne stavbe - terjatve upravnika - stroški upravljanja - obratovalni stroški - pogodba o upravljanju - pogodba o medsebojnih razmerjih - uporaba skupnih delov - upravljanje skupnih delov nepremičnine - ključ delitve - določitev upravnika - verzija

Jedro

Sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij ni pogoj za veljavnost pogodbe o upravljanju. Določitev solastniških deležev je lahko predmet pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, vendar le, če odstopa od kriterijev, določenih v 115. členu SPZ, po katerem so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem (če zakon ali pogodba ne določa drugače).

Etažni lastniki so dolžni kriti stroške iz skupnih delov zgradbe sorazmerno z njihovim solastniškim deležem. To velja ne glede na to, da prostora, za katera tožeča stranka vtožuje povračilo stroškov, predstavljata funkcionalno celoto, ločeno od glavne poslovne stavbe. Temelj terjatve oziroma zahtevka predstavljajo vsi v postopku uveljavljani stroški upravljanja in obratovanja stavbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo:

I. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 74962/2011 z dne 31. 5. 2011 ostane v veljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka sklepa tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 3.645,83 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 547,08 EUR od dne 13. 5. 2010 dalje do plačila, od zneska 209,48 EUR od dne 27. 5. 2010 dalje do plačila, od zneska 18,82 EUR od dne 1. 6. 2010 dalje do plačila, od zneska 213,12 EUR od dne 24. 6. 2010 dalje do plačila, od zneska 179,36 EUR od dne 24. 7. 2010 dalje do plačila, od zneska 391,73 EUR od dne 8. 9. 2010 dalje do plačila, od zneska 297,92 EUR od dne 24. 8. 2010 dalje do plačila, od zneska 221,42 EUR od dne 23. 9. 2010 dalje do plačila, od zneska 246,15 EUR od dne 23. 10. 2010 dalje do plačila, od zneska 274,41 EUR od dne 24. 11. 2010 dalje do plačila, od zneska 351,86 EUR od dne 25. 12. 2010 dalje do plačila, od zneska 360,86 EUR od dne 25. 1. 2011 dalje do plačila od zneska 333,62 EUR od dne 24. 2. 2011 dalje do plačila, ter izvršilne stroške v višini 93,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 30. 6. 2011 dalje do plačila, vse v roku 8 dni pod izvršbo.

II. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 122265/2009 z dne 4. 9. 2009 ostane v veljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka sklepa tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 2.579,35 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 31,59 EUR, od dne 19. 3. 2009 dalje do plačila, od zneska 5190 EUR od dne 6. 1. 2009 dalje do plačila od zneska 220,57 EUR od dne 30. 11. 2008 dalje do plačila, od zneska 235,48 EUR od dne 31. 8. 2008 dalje do plačila, od zneska 214,77 EUR od dne 26. 3. 2009 dalje do plačila, od zneska 323,11 EUR od dne 30. 9. 2008 daje do plačila, od zneska 193,63 EUR od dne 31. 1. 2009 dalje do plačila, od zneska 308,38 EUR od dne 26. 2. 2009 dalje do plačila, od zneska 198,97 EUR od dne 30. 12. 2008 dalje do plačila, od zneska 61,59 EUR od dne 12. 12. 2008 dalje do plačila, od zneska 266,45 EUR od dne 29. 7. 2008 dalje do plačila, od zneska 47,79 EUR od dne 25. 2. 2009 dalje do plačila, od zneska 62,84 EUR od dne 6. 11. 2008 dalje do plačila, od zneska 43,49 EUR od dne 27. 1. 2009 dalje do plačila, od zneska 203,45 EUR od dne 29. 10. 2008 dalje do plačila, od zneska 14,23 EUR od dne 19. 3. 2009 dalje do plačila, od zneska 47,29 EUR od dne 6. 2. 2009 dalje do plačila in od zneska 53,82 EUR od dne 31. 1. 2009 dalje do plačila, ter izvršilne stroške v višini 80,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 7. 10. 2009 dalje do plačila, vse v roku 8 dni pod izvršbo.

III. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 171130/2011 z dne 16. 11. 2011 ostane v veljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka sklepa tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 933,31 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 0,03 EUR od dne 23. 10. 2010 dalje do plačila, od zneska 17,38 EUR od dne 24. 3. 2011 dalje do plačila, od zneska 258,40 EUR od dne 24. 4. 2011 dalje do plačila, od zneska 323,78 EUR od dne 24. 5. 2011 dalje do plačila in od zneska 333,72 EUR od dne 23. 6. 2011 dalje do plačila, ter izvršilne stroške v višini 56,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 16. 12. 2011 dalje do plačila, vse v roku 8 dni pod izvršbo.

IV. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene nadaljnje pravdne stroške v znesku 396,00 EUR, v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po preteku osemdnevnega roka do plačila.

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Višjemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi, napadeno sodbo razveljavi in tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrne, podredno pa, da pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej zadevi je sodišče prve stopnje v skupno obravnavanje združilo zadeve pod opr. št. IX Pg 4387/2011, III Pg 4806/2011 in X Pg 1770/2012, ki se sedaj vodijo pod opr. št. IX Pg 4387/2011. V vseh treh zadevah se je postopek pričel z izdajo sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine. Zahtevki imajo isto pravno podlago, nanašajo se na plačilo stroškov iz naslova upravljanja in obratovanja poslovne stavbe, le za različna časovna obdobja. Tožeča stranka terja stroške na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja št. 130/V z dne 26. 5. 2004, ki se nanaša na upravljanje in obratovanje stavbe na naslovu T. ter neupravičene obogatitve in verzijskega zahtevka. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vse ugovore tožene stranke zavrnilo in ker tožena stranka sami višini vtoževane terjatve izrecno ni ugovarjala, je zahtevku ugodilo v celoti.

6. Uvodoma višje sodišče odgovarja na očitek pritožnice, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo dejstva, da lastniki poslovnih prostorov nimajo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki je ključna za določitev ključa za obravnavanje stroškov, saj ga samovoljno upravnik stavbe ne sme določiti, zaradi česar je sodišče prve stopnje nepravilno uporabilo 115. in 116. člen Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ).

7. Okoliščina, da pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij, kjer bi bili določeni solastniški deleži, ni sklenjena, je za odločitev v tem sporu nerelevantna, kot je pravilno navedlo že sodišče prve stopnje (drugi odstavek na 6. strani obrazložitve). Sklenitev pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij namreč ni pogoj za veljavnost pogodbe o upravljanju(1). Določitev solastniških deležev je sicer lahko predmet pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij, vendar le, če odstopa od kriterijev, določenih v 115. členu SPZ, po katerem so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem (če zakon ali pogodba ne določa drugače). Določitev upravnika pa se šteje za posel rednega upravljanja (drugi odstavek 118. člena SPZ), za katerega je potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (drugi odstavek 67. člena SPZ). V tem smislu pa tožena stranka veljavnosti pogodbe o upravljanju ni oporekala. Glede na to je kot etažna lastnica zavezana plačevati svojemu solastniškemu deležu pripadajoči del obratovalnih in vzdrževalnih stroškov, kot je naveden v prilogi pogodbe o upravljanju (priloga A16 spisa).

8. Pritožnica uveljavlja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in pri tem nepravilno uporabilo materialne predpise, ker se prostor tožene stranke nahaja v dvoriščnem objektu in ima popolnoma samostojen vhod, tožena stranka pa ne koristi nobenega od skupnih prostorov glavne stavbe. Tožena stranka v svojem prostoru nima ogrevanja, zato je nelogično, da mora plačevati ogrevanje skupnih prostorov, tudi varovanje stavbe poteka zgolj v glavnem delu stavbe, dvigala pa tožena stranka ne uporablja, zato ni dolžna plačevati stroškov vzdrževanja dvigala kot tudi ostalih naprav v glavni stavbi.

9. V zvezi s plačilom stroškov za centralno ogrevanje višje sodišče ugotavlja, da tožena stranka trditev tožeče stranke, da se tožena stranka ni nikdar veljavno odcepila od skupnih instalacij, ni prerekala, zaradi česar to dejstvo velja za priznano (prim. drugi odstavek 214. člena ZPP). Predmetni spor izhaja iz razmerja upravnik – lastnik poslovnega prostora in ker je predmet upravljanja objekt, v katerem se nahajajo izključno poslovni prostori, se vprašanje obveznosti za povrnitev založenih stroškov rešuje v okviru določb SPZ o razmerjih med etažnimi lastniki (115. do 118. člen). Etažni lastniki pa so dolžni kriti stroške iz skupnih delov zgradbe sorazmerno z njihovim solastniškim deležem (115. člen SPZ) oziroma v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ), če je ta sklenjena. To velja ne glede na to, da prostora št. 24 in 25, za katera tožeča stranka vtožuje povračilo stroškov in ki predstavljata posamezna dela v stavbi št. 111 k. o. X. predstavljata funkcionalno celoto, ločeno od glavne poslovne stavbe. Pritožnica tudi ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je v okviru pogodbe o upravljanju izrecno določeno, da upravitelj vse prostore v poslovni stavbi upošteva kot enakovredne in stroške deli po enakih ključih. Posamezni etažni lastnik zato z enostranskim ravnanjem ne more vplivati na zakonsko ali pogodbeno obveznost, ki je torej neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne(2). Glede na to so neutemeljene tudi nadaljnje pritožbene trditve, da bi morala tožeča stranka zgoraj naštete stroške zaračunavati le tistim lastnikom, ki imajo prostore v glavnem objektu, česar sodišče prve stopnje naj ne bi upoštevalo.

10. Tožena stranka nadalje uveljavlja, da ne drži, da višini tožbenega zahtevka ni oporekala. Meni, da res ni navajala zneskov, ampak je oporekala le plačilu predhodno navedenih postavk, kot so ogrevanje, vzdrževanje dvigal, ipd. Vendar je s temi trditvami tudi po stališču višjega sodišča oporekala temelju in ne višini terjatve, kot že navedeno zgoraj. Temelj terjatve oziroma zahtevka predstavljajo vsi v postopku uveljavljani stroški upravljanja in obratovanja stavbe, do katerih tožečo stranko upravičujeta tako pogodba o upravljanju (do plačila za storitve), kot tudi verzija (prim. 197. člen Obligacijskega zakonika); tožeča stranka je namreč izkazala, da je vse navedene stroške dobaviteljev energije, blaga in storitev plačala iz lastnih finančnih sredstev.

11. V zvezi z navedbami tožene stranke, da je na dvorišču novo zgrajen objekt, priključen na instalacije glavnega objekta, čigar površina pri ključu delitve ni upoštevana in je zato ključ delitve po deležih posameznega lastnika nepravilno izračunan, je že sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da je tožeča stranka do plačila stroškov obratovanja posameznega dela upravičena po sprejetih ključih, ki so priloga pogodbe o upravljanju (priloga št. 3 pogodbe A15). Upravnik lahko torej stroške razdeli in izterja le na način, kot je določen v pogodbi o upravljanju. Trditveno breme o tem, da se izračun, ki ga je uporabila tožeča stranka, ne razlikuje od izračuna, ki izhaja iz Pogodbe o upravljanju, je tožeča stranka izpolnila. Ker materialno pravo določa način delitve stroškov, je na toženi stranki trditveno breme izpodbijanja pravilnosti v spis vloženih razdelilnikov, podkrepljenih z dokazi o višini stroškov, ki jih je upravnik razdelil, zato bi morala tožena stranka konkretno navesti, katerih stroškov upravnik ni razdelil skladno z materialnopravnimi predpis(3). Tožena stranka konkretnih trditev, kako novo postavljeni objekt na ključ delitve vpliva, ni podala, zato so te pritožbene trditve neutemeljene.

12. Po stališču pritožnice tožeča stranka zgolj zatrjuje, da je vsakomesečni račun toženi stranki pustila v nabiralniku, pri čemer prejem pošte ne dokazuje, da je tožena stranka prejela tudi vse vtoževane račune. V zvezi s tem je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da prejem računov ni pogoj za nastanek obveznosti. Še več, tožeča stranka kot upravnik lahko svoje terjatve uspešno vtožuje tudi brez izstavljenega računa. Pogoj za nastanek obveznosti tudi ni vročanje razdelilnikov stroškov in položnic na pravi naslov dolžnika(4). Bistveno je, da obstoji temelj terjatve oziroma zahtevka, obstoj tega pa je tožeči stranki uspelo dokazati.

13. Glede na navedeno je pritožba tožene stranke neutemeljena, zato jo je višje sodišče zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP.

--------------------

Op. št. (1): tako tudi VSL sodba I Cpg 1250/2011 z dne 25. 9. 2012 in VSL sodba II Cp 4754/2008 z dne 6. 5. 2009.

Op. št. (2): VSL sodba I Cp 2752/2011 z dne 4. 4. 2012.

Op. št. (3): tako tudi VSL sodba I Cp 1785/2013 z dne 3. 1. 2014.

Op. št. (4): tako tudi VSL Sodba I Cp 341/2011 z dne 11. 7. 2011.


Zveza:

SPZ člen 67, 67/2, 115, 116, 116/1, 116/1-1, 117, 118, 118/2. OZ člen 197.
Datum zadnje spremembe:
29.09.2015

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExMzg0NTgy