<< Nazaj na seznam zadetkov
AAAArial|Times New Roman

Višje sodišče v Ljubljani
Civilni oddelek

VSL sodba in sklep I Cp 1195/2016
ECLI:SI:VSLJ:2016:I.CP.1195.2016

Evidenčna številka:VSL0060442
Datum odločbe:30.11.2016
Senat, sodnik posameznik:Anton Panjan (preds.), mag. Nataša Ložina (poroč.), Majda Lušina
Področje:POGODBENO PRAVO
Institut:prodajna pogodba - odgovornost za napake - grajanje napak - podjemna pogodba - zahteva po odpravi napak - zadržanje plačila kupnine

Jedro

Toženec ima po določilih pogodbe pravico do zadržanja dela kupnine zgolj v višini svoje terjatve do tožnice iz naslova grajanih in v roku neopravljenih napak, ki jih je odpravil sam, pri čemer se glede preostanka posojila (zadržane kupnine) oblikuje nova glavnica, ki jo toženec odplačuje skladno z določili in pogoji IV. člena pogodbe. Zgolj ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica vseh grajanih napak v roku ni odpravila, kot pravilno opozarja pritožba, toženca ne upravičuje do zadržanja celotnega dela neplačane kupnine, temveč v višini toženčeve terjatve.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi v II. in III. točki izreka in se v tem delu zadeva vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v ostalem izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (I. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se postopek po prvotno primarnem tožbenem zahtevku na razveljavitev prodajnih pogodb ustavi in dopustilo spremembi tožbe z dne 7. 4. 2014 in 30. 10. 2015. S sodbo je zavrnilo primarni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala razveljavitev 2. alineje 2. točke prvega odstavka IV. točke pogodbe ter plačilo zneska 57.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 1. 2012 dalje do plačila (I. točka izreka). Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je od tožene stranke zahtevala plačilo zneska 48.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot to izhaja iz prvega odstavka II. točke izreka, ter plačilo zneska 9.000,00 EUR v zaporednih mesečnih obrokih po 1.000,00 EUR, od katerih prvi obrok zapade v plačilo 2. 1. 2016, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega obroka do plačila (II. točka izreka). Odločilo je še, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 2.269,00 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da zahtevku v celoti ugodi. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zavrnitev primarnega in podrejenega zahtevka za tožečo stranko predstavlja presenečenje. Dejansko to pomeni, da je sodišče toženca dokončno oprostilo plačila 1/3 kupnine oz. ga je oprostilo vračila posojila v višini 57.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je zmotno ugotovilo dejansko stanje, ker ni izvedlo nobenega dokaznega predloga, razen zaslišanja strank. Ni zaslišalo tožničinih podizvajalcev posameznih strok, niti ni upoštevalo s strani tožnice predloženih listinskih dokazov, prav tako ni izvedlo dokaza z izvedencem gradbene stroke, ki sta ga predlagali obe pravdni stranki. Sodišče sploh ni ugotavljalo relevantnega dejanskega stanja, saj ni ugotovilo, kdaj in v kakšnem obsegu je tožeča stranka odpravila pomanjkljivosti iz primopredajnega zapisnika ter utemeljenosti posameznih reklamacij toženca, predvsem pa ni ugotovilo vrednosti neodpravljenih pomanjkljivosti, ki pa jih tožnica ni odpravila iz razlogov na strani toženca. Ravno tako ni ugotavljalo vrednosti neizvedenih del, katerih izvedba je bila zaradi narave del določena za pomladne mesece. Sodišče ni ugotovilo volje pravdnih strank, predvsem toženca, ali sploh želi, da se določena dela še izvedejo, ker je tožnici izvedbo del onemogočal toženec in je določene stvari izvršil s svojimi izvajalci. Ni upoštevalo navedb tožnice, ki jih tudi toženec ni zanikal, in sicer, da je tožnica po svojih podizvajalcih v mesecih januarju, februarju in marcu 2012 vse v zapisniku ugotovljene pomanjkljivosti odpravila v rokih, kot so bili dogovorjeni v primopredajnem zapisniku. Samo napake mizarskih del so bile časovno zamaknjene zaradi hude bolezni mizarja, o čemer je tožnica obvestila toženca in mu zagotovila, da bo mizar prišel takoj, ko mu bo to omogočalo zdravje. Toženec temu ni nasprotoval, vendar je 21. 2. 2016 mizarja zavrnil, o čemer tožnice ni predhodno seznanil. Posledica tega, da je tožnica v prvih mesecih leta 2012 odpravljala pomanjkljivosti, je, da so obroki 1. 1., 1. 1. 2., 1. 3. in 1. 4. 2012 v celoti dospeli v plačilo. Tožnica je takoj po primopredaji pristopila k odpravljanju večinoma estetskih pomanjkljivosti. Navedena dejstva izhajajo iz listin v spisu (kupna pogodba), navedb in izpovedb pravdnih strank in pomenijo, da je tožnica do toženca izpolnila vse obveznosti, vključno z vpisom lastninske pravice, čeprav toženec kupnine ni poravnal v celoti. Navedenih dejstev sodišče ni upoštevalo, čeprav je šlo za načrtno izsiljevanje toženca z namenom, da se izogne plačilu kupnine. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo in se ni opredelilo do listinskih dokazov tožnice, niti za to ni navedlo razlogov. Tožnica je namreč v vlogi z dne 30. 4. 2014 priložila korespondenco med strankama, iz katere je razvidno, da je toženec mizarju 21. 2. 2012 onemogočil izvedbo del. Sodišče tega ni upoštevalo, temveč je zavzelo citiranim dokazom in trditvam nasprotno stališče, in sicer da tožnica pomanjkljivosti sploh ni odpravila, ker toženec ni plačeval obrokov posojila. Ta ugotovitev pa je zmotna in v nasprotju z izpovedbo prokurista tožnice ter z listinami v spisu. Res je, da je tožnica toženca pozivala, naj plača zapadle obroke posojila, vendar neplačevanje obrokov do maja 2012 nikakor ni bil razlog, da se napake ne bi odpravljale. Res pa se je z odpravo napak prekinilo potem, ko je toženec začel ovirati podizvajalce, ker je napake izvajal s svojimi podizvajalci in potem, ko zaradi ravnanj toženca med strankama komunikacija ni bila več možna. Tožnica odprave napak ni pogojevala s plačilom posojila, res pa je, da zaradi neplačanih obrokov ni izvedla ureditve okolice v pomladanskem času 2012 (položitve trave 25m2) in izgradnje nadstreška. To so na strani tožnice edina dela, ki niso bila izvedena, vrednost katerih pa ne predstavlja niti 5% danega posojila, kar bi seveda lahko potrdil izvedenec, če bi sodišče ta dokaz izvedlo. Res je tudi, da je tožnica določene pripombe toženca zavrnila, ker niso bile utemeljene (dopis z dne 14. 5. 2012). Toženec je namreč spomladi 2012 na objektu začel izvajati takšne posege, s katerimi je povzročal poškodbe, za kar je poskušal obremeniti tožnico. Če bi sodišče izvedlo dokaze, bi ugotovilo, da je do prekinitve sodelovanja med strankama prišlo maja 2012 in to izključno iz razlogov na strani toženca, ker je podizvajalce tožnice oviral pri odpravi napak, zaradi česar je bilo sodelovanje s tožencem nemogoče, kar potrjuje tudi dopis tožnice z dne 28. 12. 2012. Listine v spisu potrjujejo, da je tožnica storila vse, da bi pomanjkljivosti odpravila, kar je sodišče spregledalo, predvsem to, da je toženec zlorabil naklonjenost tožnice za svoj vnaprej pripravljen načrt, kako se izogniti plačilu kupnine v višini 57.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je, kot izhaja iz 13. točke obrazložitve, zavzelo napačno stališče, da toženec ni dolžan plačati vsega neodplačanega dela kupnine (celotnega posojila), če tožnica ne odpravi ene same minimalne napakice (praskice). Tožnica dejansko ne more več izpolniti vseh zahtev toženca, sodišče pa meni, da zato toženec posojila, četudi to presega 100 kratnik vrednosti neizvršenih del, ni dolžan vrniti. Odločitev sodišča je v nasprotju z načelom pravičnosti. Sodišče prve stopnje je tudi zmotno uporabilo materialno pravo, ker je prodajno pogodbo z dne 19. 12. 2011 opredelilo kot pogodbo, ki vsebuje elemente gradbene pogodbe. Pogodba je v delu, ki se nanaša na plačilo zneska 57.000,00 EUR, posojilna pogodba. Točka VI pogodbe je posojilna pogodba in daje tožencu pod določenimi pogoji zadržati vračilo posojila. Pri sojenju pa sodišče ni upoštevalo pogojev, pod katerimi lahko kupec - toženec delno zadrži vračilo posojila, in sicer pod pogojem, da kupec predloži prodajalcu (tožnici) obračun o odpravi grajane napake, VI. točka še določa, da se po prejemu obračuna oz. poplačila kupčeve terjatve iz zneska posojila oblikuje nova glavnica posojila. To pomeni, da lahko kupec zadrži vračilo samo delno, do višine terjatve, ki jo izkaže z obračunom o odpravi predhodno grajane napake, ki je prodajalec ni odpravil, pa bi bil to dolžan storiti. Pogoji za zadržanje posojila niso izpolnjeni, ker toženec tožnici ni nikoli predložil nobenega obračuna o odpravi grajane napake. Toženec je šele v tem postopku predložil obračune, katerih višino pa je toženka argumentirano prerekala. Sodišče je zmotno zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek iz razloga nedospelosti, prav tako je zmotno uporabilo materialno pravo, ker je spregledalo očiten špekulativen namen toženca, to je izogniti se vračilu posojila v celoti. Ker toženec ni imel namena vrniti posojila, bi moralo sodišče ob uporabi 107. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ugoditi že primarnemu zahtevku. Prav tako je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ker pri razlagi pogodbenih določil ni upoštevalo načela pravičnosti, saj z zavrnitvijo zahtevka toženca omogoča tožencu brezplačno pridobitev lastninske pravice na kupljenem stanovanju. Sodba ima takšne pomanjkljivosti, da je ni mogoče preizkusiti in je tudi iz tega razloga zadeva očitno pomanjkljiva.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Kot izhaja iz ugotovitev sodišča prve stopnje, sta pravdni stranki, in sicer tožnica kot prodajalka in toženec kot kupec, sklenili dve prodajni pogodbi, in sicer dne 20. 11. 2011 in 19. 12. 2011, s katerima se je tožnica zavezala na toženca prenesti lastninsko pravico na nepremičninah z ID znakom 001, 002, 003 in 004, vse k. o. X, toženec pa se zavezal plačati dogovorjeno kupnino. S prvo prodajno pogodbo z dne 20. 10. 2011 je tožnica tožencu prodala stanovanje v prvi etaži stanovanjske hiše na naslovu P., za kupnino 82.001,00 EUR. Z drugo prodajno pogodbo z dne 19. 12. 2011 pa je tožencu prodala še stanovanje v drugi in tretji etaži navedene stanovanjske hiše za ceno 84.004,00 EUR. Do izročitve nepremičnin tožencu je prišlo ob sklenitvi druge prodajne pogodbe, to je dne 19. 12. 2011. Takrat je bil sestavljen tudi zapisnik o primopredaji, ki sta ga podpisali obe pravdni stranki, v katerem so bile navedene napake in roki za njihovo odpravo. S pogodbo z dne 19. 12. 2011 (druga alineja 2. točke prvega odstavka IV. člena pogodbe) sta se stranki dogovorili tudi, da je toženec še neplačani del kupnine v znesku 57.000,00 EUR (celotna kupnina po pogodbah je znašala 166.005,00 EUR) dolžan plačati v 57 zaporednih mesečnih obrokih po 1.000,00 EUR mesečno, pri čemer prvi obrok zapade v plačilo 1. 1. 2012, zadnji pa 1. 9. 2016, razen če pogodba z dne 19. 12. 2011 ne določa drugače. Tretji odstavek IV. člena pogodbe z dne 19. 12. 2011 pa določa, da ima toženec (kupec) možnost kadarkoli prekiniti plačevanje preostanka kupnine (57.000,00 EUR) in iz zadržanega dela kupnine poplačati svoje terjatve do tožnice (prodajalke) iz naslova jamčevanja za napake po prodajnih pogodbah z dne 20. 10. 2011 in 19. 12. 2011, ki jih tožnica kljub pravočasnemu grajanju ni odpravila. V tem primeru se terjatve kupca štejejo za poplačane z dnem oddaje pisnega obvestila kupca, da je sam odpravil napake s priložitvijo obrazloženega obračuna stroškov kupca. Z dnem takega poplačila terjatev kupca se za preostanek posojila oblikuje nova glavnica, ki jo kupec poplačuje skladno z določili IV. člena pogodbe.

6. S primarnim tožbenim zahtevkom je tožnica zahtevala ugotovitev, da je zaradi njenega odstopa prenehala veljati 2. alineja 2. točke prvega odstavka IV. točke pogodbe z dne 19. 12. 2011, ki se nanaša na obročno plačilo posojila 57.000,0 EUR (dela kupnine), in posledično zahtevala vrnitev preostalega zneska kupnine 57.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 1. 2012 dalje do plačila. Razveljavitev navedenega določila je utemeljevala s trditvami, da je toženec takoj po vselitvi v nepremičnino začel kazati znake, da dogovorjenih obrokov, ki se nanašajo na plačilo preostanka kupnine v znesku 57.000,00 (pri čemer je celotna kupnina po obeh pogodbah znašala 166.000,00 EUR) nima namena plačevati, saj je postavljal zahteve, ki jih ni bilo mogoče izpolniti. Sodišče prve stopnje je primarni zahtevek na razveljavitev pogodbenega določila glede obročnega plačila 57.000,00 EUR zavrnilo, ker je štelo, da toženčeva obveznost plačila kupnine zaradi pogodbeno dogovorjene pravice do pridržanja dela kupnine, še ni zapadla v plačilo, zaradi česar odstop od pogodbe iz tega razloga ni možen. Ker pogodbeno določilo VI. člena prodajne pogodbe tožencu dopušča prekinitev obročnega plačevanja kupnine v znesku 57.000,00 EUR in ga upravičuje do zadržanja dela kupnine, je zavrnitev primarnega tožnikovega zahtevka na razveljavitev določila iz IV. člena pogodbe pravilna. Določilo VI. člena pogodbe namreč izključuje možnost odstopa od pogodbe zaradi delnega neplačila preostanka kupnine 57.000,00 EUR, saj predvideva, da se v primeru utemeljenega zadržanja dela kupnine izračuna nova glavnica dolga, ki jo je toženec dolžan plačevati skladno z določilom IV. člena pogodbe.

7. Tretji odstavek IV. člena prodajne pogodbe določa način poplačila terjatve toženca do tožnice, ki je tožencu nastala iz naslova jamčevanja za napake po obeh sklenjenih prodajnih pogodbah. Navedeno določilo pravi, da ima toženec ob pogoju pravočasnega grajanja napak po prodajnih pogodbah z dne 20. 10. 2011 in 19. 12. 2011 možnost kadarkoli prekiniti plačevanje posojila 57.000,00 EUR (neplačana kupnina) in zadržati neodplačani znesek iz IV. člena 2. točke tretje alineje. Iz tako zadržanega zneska posojila si lahko kupec ob neizpolnjenih rokih izdelave oz. neodpravi grajanih napak s strani prodajalca po obeh pogodbah, svoje terjatve (stroški in škoda) do prodajalca, nastale iz navedenih razlogov, poplača iz zadržanega zneska posojila (glavnica in obresti), pri čemer so tovrstne terjatve kupca poplačane z dnem oddaje pisnega obvestila kupca prodajalcu o izdelavi oz. odpravi napak z obrazloženim obračunom stroškov oz. škode nastale kupcu, priporočeno na pošti. Z dnem takega poplačila terjatve kupca se za preostanek posojila oblikuje nova glavnica, ki jo kupec plačuje skladno z določili člena IV. pogodbe. Glede na takšno materialno določilo, je sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno zavrnilo zahtevek tožnice kot preuranjen, ker slednja prav vseh grajanih napak (ki so bile navedene v primopredajnem zapisniku dne 19. 12. 2011), ni odpravila. Toženec ima namreč pravico do zadržanja dela kupnine zgolj v višini svoje terjatve do tožnice iz naslova grajanih in v roku neopravljenih napak, ki jih je odpravil sam, pri čemer se glede preostanka posojila (zadržane kupnine) oblikuje nova glavnica, ki jo toženec odplačuje skladno z določili in pogoji IV. člena pogodbe. Zgolj ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica vseh grajanih napak v roku ni odpravila, kot pravilno opozarja pritožba, toženca ne upravičuje do zadržanja celotnega dela neplačane kupnine, temveč v višini toženčeve terjatve.

8. Zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča, da terjatev tožnice še ni dospela, pa je, kot utemeljeno opozarja pritožba, sodišče prve stopnje, nepopolno ugotovilo tudi dejansko stanje, niti se ni opredelilo do pravno relevantnih trditev pravdnih strank glede vprašanja, katere napake je tožnica odpravila (tožnica trdi, da je do maja 2012 napake odpravljala, nato pa ne več, prav tako je trdila, da so podizvajalci vse pomanjkljivosti po 19. 12. 2011 odpravili, razen tistih, ki so bile predvidene za spomladanski čas, medtem ko toženec trdi, da tožnica grajanih napak, navedenih v pripravljalni vlogi z dne 8. 4. 2014, po pozivu na odpravo napak ni pravočasno odpravila), ali jih je odpravila pravočasno, katerih napak kljub pravočasnemu grajanju in pozivu toženca ni odpravila ter glede razlogov neodprave napak (637. in 639. člen Obligacijskega zakonika). Tožnica je namreč trdila tudi, da ji je toženec odpravo napak onemogočal, kar prav tako predstavlja pravno relevantno trditev v postopku. Neopredelitev do navedenih trditev tožnice pa predstavlja absolutno bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Posledično je sodišče prve stopnje zmotno zavrnilo tudi dokazne predloge tožnice, ki jih izpostavlja v pritožbi, in sicer dokaz z zaslišanjem podizvajalcev ter postavitvijo izvedenca gradbene stroke, zaradi česar je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, sodba sodišča prve stopnje pa o odločilnih dejstvih nima razlogov (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

9. Ker je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, prav tako pa je izpodbijana sodba glede odločitve v II. točki izreka obremenjena z absolutnima bistvenima kršitvama iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je pritožbeno sodišče pritožbi tožnice ugodilo in izpodbijano sodbo v II. in posledično III. točki izreka (odločitvi o stroških) razveljavilo in v tem obsegu zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP ter prvi odstavek 354. člena ZPP). Nadaljnji napotki glede na že povedano niso potrebni. V preostalem delu pa je, glede na že obrazloženo, pritožbo tožnice zavrnilo in v ostalem izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (I. točka izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, ki jo je bilo v tem delu mogoče preizkusiti, pritožbeno sodišče pa v tem delu tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen ZPP).

10. Odločitev o stroških postopka je pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).


Zveza:

OZ člen 637, 639.
Datum zadnje spremembe:
24.03.2017

Opombe:

P2RvYy0yMDE1MDgxMTExNDA0NDM1