VSL Sodba I Cp 1086/2021

Jedro

Predkupno pravico (kot pove že njeno ime) je mogoče uveljaviti le pri prodaji stvari, ne pa tudi pri prenosu lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Pri mešani prodajno-darilni pogodbi predkupne pravice ni mogoče uveljavljati.

Tretji odstavek 50. člena OZ pride v poštev npr. takrat, ko oseba, ki je stvar pridobila na podlagi fiktivnega pravnega posla, le-to naprej odsvoji z nefiktivnim pravnim poslom dobroverni tretji osebi, ali pa, ko je navidezna pogodba sklenjena z namenom, da se nekoga oškoduje oziroma prikrajša.

Tožnika kot predkupnega upravičenca s sklenitvijo darilne pogodbe niti pojmovno ni mogoče oškodovati, saj lastnika ni mogoče prisiliti, da stvar nekomu proda, če jo želi podariti. Z davčnimi »optimizacijami« bi lahko bila oškodovana kvečjemu država, vendar je v novejši sodni praksi utrjeno stališče, da plačilo davka ni predpostavka za veljavnost pogodbe. Gre za javnopravno obveznost, ki nastane po sklenitvi posla, zato na samo veljavnost pogodbe ne more vplivati. Drugače povedano: tudi, če bi šlo za kršitve davčnih ali finančnih predpisov, tožniku ta okoliščina ne more koristiti.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba v I. do III. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

»I. Prodajna pogodba med drugotoženko A. A. in prvo toženko B. B. z dne 22. 8. 2017, s katero je drugotoženka prvotoženki prodala nepremičnino, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, se razveljavi.

II. Ugotovi se neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na nepremični, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, na prvotoženko in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se izbriše lastninska pravica na nepremičnini, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, v korist prvotoženke, B. B., EMŠO ..., L.12, in znova vpiše lastninska pravica na nepremičnini, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, v korist drugotoženke, A. A., EMŠO ..., L. 12.

III. Drugotoženka A. A. je dolžna zaradi uresničitve tožnikove zakonite predkupne pravice s tožnikom C. C., EMŠO ..., T. 3, v roku 15 dni od pravnomočnosti sodbe skleniti prodajno pogodbo, kot je bolj določno opredeljeno v točki III.1, s katero bo tožniku prodala nepremičnino, katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1, pod smiselno enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni z razvezano pogodbo z dne 22. 8. 2017, to je po ceni 30.000 EUR, z rokom plačila kupnine 15 dni od pravnomočne sodbe v predmetnem postopku in skladno z ostalimi pogoji, ki izhajajo iz prodajne pogodbe za nepremičnino med prvotoženko in drugotoženko z dne 22. 8. 2017, sicer bo prodajno pogodbo nadomestila pravnomočna sodba.

III. 1. „PRODAJNA POGODBA

katero dogovorita in skleneta

1. A. A., rojena ..., stanujoča L. 12, EMŠO ..., davčna št. ..., v nadaljnjem besedilu imenovana: „prodajalka“

in

2. C. C., rojen ..., stanujoč T. 3, EMŠO ..., davčna št. ..., v nadaljnjem besedilu imenovan: „kupec“

kakor sledi:

I. UVODNE DOLOČBE

Pogodbeni stranki uvodoma kot nesporno ugotavljata:

1. da je prodajalka izključna zemljiškoknjižna lastnica naslednje nepremičnine:

- katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1 (ID ...), ID znak 0000-0000-1,

2. da je iz vpogleda v prostorski portal Geodetske uprave RS razvidno, da nepremičnina z ID znakom 0000-0000-1 v naravi predstavlja poslovni prostor, ki se nahaja v pritličju in kleti stavbe, v skupni izmeri 73,90 m2 (39,9 m2 uporabne površine), vse kot posamezni del stanovanjske stavbe na naslovu T. 3.

3. da je kupec državljan R Slovenije.

II. PREDMET POGODBE IN VIŠINA KUPNINE

1. Prodajalka kupcu po plačilu celotne kupnine proda in izroči njej lastno celotno nepremičnino, navedeno pod tč. I/1 te pogodbe, v njegovo takojšnjo, popolno in izključno last ter posest z vsemi svojimi pravicami in dolžnostmi.

2. Kupec po plačilu celotne kupnine kupi in prevzame v svojo last in posest od prodajalke prodano nepremičnino, navedeno pod tč. I/1 te pogodbe, z vsemi svojimi pravicami in dolžnostmi.

3. Sporazumno določena kupnina za predmetno nepremičnino znaša 30.000 EUR. Dogovorjeno kupnino se kupec zaveže plačati v 15 dneh od sklenitve pogodbe na račun prodajalke A. A., ki ga prodajalka pravočasno sporoči kupcu.

4. V primeru odstopa od te pogodbe po krivdi kupca je ta dolžan prodajalko pisno obvestiti o razlogu razdrtja.

III. JAMSTVA IN OBVEZNOSTI PRODAJALKE

1. Prodajalka izrecno izjavlja in kupcu jamči:

- da ima nepremičnino v neposredni lastniški posesti ter da v zvezi s posestjo nepremičnine ni v teku nikakršen sodni niti izvensodni spor, razen spora, ki se vodi pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice na nepremičnini s strani kupca;

- da so poravnane vse davčne in druge javnopravne obveznosti v zvezi z nepremičnino ter da ne obstoji nikakršna ovira za prenos lastninske pravice na kupca.

2. Prodajalka se zavezuje nepremičnino izročiti kupcu v posest z dogovorjeno opremo, v roku 1 meseca po plačilu kupnine.

3. Pogodbenika sta sporazumna, da ob primopredaji predmetne nepremičnine ostane oprema v poslovnem prostoru.

4. Ob primopredaji nepremičnine bosta pogodbeni stranki popisali stanje števcev odjema energije oziroma vode. Prodajalka se dodatno zavezuje, da bo po opravljeni primopredaji kupcu izročila vse ključe predmetne nepremičnine ter vso dokumentacijo, s katero razpolaga in ki zadeva predmetno nepremičnino.

5. Zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin je prodajalka, ki se zavezuje, da bo plačala odmerjen davek na promet z nepremičninami ter da bo po plačilu davka overila svoj podpis na tej pogodbi ter overjeno pogodbo izročila kupcu ob predložitvi potrdil, da je kupnina plačana v celoti.

IV. JAMSTVA IN OBVEZNOSTI KUPCA

1. Kupec izjavlja, da je seznanjen s stanjem nepremičnine in jo kupuje takšno, kakršna je, po načelu videno – kupljeno.

2. Kupec se obvezuje od prevzema nepremičnine v posest dalje nositi javne dajatve, odpadajoče na nepremičnino, in vse stroške, povezane z lastništvom oziroma uporabo nepremičnine.

V. ZEMLJIŠKOKNJIŽNO DOVOLILO

A. A., L. 12, EMŠO ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri njej lastni celotni nepremičnini:

katastrska občina 0000 ..., stavba 0000, del stavbe 1 (ID ...),

vknjiži lastninska pravica v korist kupca:

C. C., T. 3, EMŠO ..., do celote (1/1).

VIII. DAVEK IN STROŠKI

Davek na promet z nepremičninami ter stroške overovitve podpisa na tej pogodbi se zaveže plačati prodajalka, stroške zemljiškoknjižne izvedbe te pogodbe pa se zaveže plačati kupec.

IX. KONČNE DOLOČBE

1. Ta kupoprodajna pogodba je sklenjena v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka pogodbena stranka po en izvod, dva izvoda sta namenjena za pristojno izpostavo davčnega urada, notarsko overjen izvod pa je namenjen za pristojno zemljiško knjigo Okrajnega sodišča RS.

2. Pogodba je sklenjena, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki.

3. Vsaka pogodbena stranka je upravičena predlagati izvedbo te pogodbe v zemljiški knjigi.

4. Za reševanje morebitnih sporov, nastalih iz te pogodbe, je stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

V L., dne

Prodajalka

A. A.

____________________

Kupec

C. C.

____________________ , „

II. Tožeča stranka je dolžna toženima strankama povrniti njune stroške postopka na prvi stopnji.

III. Tožeča stranka je dolžna toženima strankama povrniti njune pritožbene stroške v znesku 746,64 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka:

1. Tožnik zatrjuje, da sta toženki kršili njegovo predkupno pravico na poslovnem prostoru, ko je druga toženka navedeni poslovni prostor 22. 8. 2017 prodala prvi toženki za kupnino 30.000 EUR. Sodišče prve stopnje je zahtevku pretežno ugodilo.

2. Zadeva je bila enkrat že obravnavana pred pritožbenim sodiščem, ki je s sklepom I Cp 1453/2019 z dne 23. 10. 2019 prvostopenjsko sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje.

3. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju odločilo enako kot v prvem: razveljavilo je prodajno pogodbo, sklenjeno med prvo in drugo toženko (I. točka izreka); ugotovilo neveljavnost vknjižbe in vzpostavilo prejšnje zemljiškoknjižno stanje (II. točka izreka) in drugi toženki naložilo, da sklene s tožnikom pogodbo, s katero mu bo za kupnino 30.000 EUR in pod smiselno enakimi pogoji kot prvi toženki, prodala sporno nepremičnino (III. točka izreka). Zavrglo je zahtevek (sic! pravilno: tožbo) za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (VI. točka izreka; ni pritožbeno izpodbijano) in toženkama je naložilo, da tožniku povrneta pravdne stroške (VII. točka izreka).¹

4. Prvostopenjsko sodišče je skladno z napotili pritožbenega sodišča iz sklepa z dne 23. 10. 2019 dopolnilo dokazni postopek s cenitvijo nepremičnine. Ugotovilo je, da je bila le-ta na dan sklenitve prodajne pogodbe vredna 55.200 EUR, teh izvedenčevih ugotovitev pa stranke niso izpodbijale. Sodišče prve stopnje je nadalje obrazložilo, da je tožnika šteti za pošteno tretjo osebo v smislu tretjega odstavka 50. člena Obligacijskega zakonika,² zato se toženki v razmerju do tožnika ne moreta sklicevati na navideznost pogodbe.

Pritožbeni postopek:

5. Zoper odločbo se v zanju neugodnem delu (I. do III. in VII. točka izreka) pritožujeta toženki iz vseh pritožbenih razlogov. Med drugim navajata, da sodišče prve stopnje ni imelo podlage, da ne sledi materialnopravnim stališčem sodišča druge stopnje, prvostopenjska razlaga 50. člena OZ pa je zmotna. Navidezna prodajna pogodba ni bila sklenjena z namenom, da bi se kogarkoli oškodovalo. Tožnik ne bi bil oškodovan, če bi bila brez prikrivanja sklenjena darilna pogodba, saj v tem primeru ne bi imel nikakršnih pravic. Sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku ni upoštevalo niti trditev toženk niti napotkov višjega sodišča, da v konkretnem primeru ne pride v poštev uporaba 124. člena Stvarnopravnega zakonika³ in 512. člena OZ, saj do prenosa lastninske pravice ni prišlo na podlagi prodajne pogodbe, temveč darilne pogodbe oziroma mešanega pravnega posla, ki vsebuje elemente darilne in prodajne pogodbe. V primeru mešanega pravnega posla tožniku ne gre predkupno upravičenje. Ugotovljeno je, da znaša vrednost nepremičnine vsaj 55.200 EUR, kar je skoraj dvakratnik v izpodbijani pogodbi določene kupnine (30.000 EUR). Kljub temu je prvostopenjsko sodišče presodilo, da odstopanje prodajne od tržne vrednosti ne predstavlja relevantne okoliščine in tudi, da odstopanje ni zadosti veliko, da bi lahko govorili o mešanem poslu, kar je po prepričanju toženk povsem zmotno.

6. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

7. Pritožba je utemeljena.

Uvodno:

8. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju odločilo enako kot v prvem in obrazložilo, da vztraja pri svojih prvotnih materialnopravnih stališčih. Sodišče prve stopnje ni vezano na materialnopravna naziranja pritožbenega sodišča v razveljavitvenem sklepu, vendar mora, če vztraja pri svojem nasprotnem stališču, to ustrezno obrazložiti in pojasniti, zakaj ne sprejema materialnopravnih izhodišč sodišča druge stopnje. V konkretnem primeru pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje tem standardom obrazloženosti zadostilo le deloma in navidezno, saj je spregledalo pomemben del materialnopravne argumentacije pritožbenega sodišča v razveljavitvenem sklepu. Pritožbeno sodišče zato vztraja pri svojih prvotnih stališčih, zavzetih v sklepu z dne 23. 10. 2019.

9. Ker je vsaka odločba samostojna, bo sodišče druge stopnje ponovilo svoja stališča iz navedenega sklepa.

10. Ni sporno, da za predmetni poslovni prostor veljajo določbe o predkupni pravici iz 124. člena SPZ. Gre za zakonito predkupno pravico, zato sta toženki za obstoj predkupne pravice morali vedeti, tožnik pa ju ni bil dolžan obveščati o svoji nameri, da bo uveljavljal predkupno pravico. Prav tako ni sporno, da sta toženki izvedli prenos lastništva, ne da bi tožnika obvestili skladno s 507. členom OZ; sporna je pravna narava zavezovalnega posla, ki sicer formalno nosi naslov prodajna pogodba (priloga A8).

O mešanem darilu:

11. Prodajna pogodba, kjer se stvar proda po bistveno nižji ceni, se glede presežka obravnava kot darilna pogodba (mešano darilo, mešana prodajno-darilna pogodba; primerjaj 535. člen OZ),⁴ če razlog prodaje po bistveno nižji ceni ni ekonomski, temveč darilni (zaradi posebne naklonjenosti, sorodstvenih ali drugih vezi, hvaležnosti ipd.),⁵ saj je namen (kavza) prodajalca, da kupec poleg odplačne pridobitve blaga dobi tudi brezplačno premoženjsko korist.

12. Toženki ves čas zatrjujeta, da ni šlo za prodajno, temveč darilno oziroma mešano pogodbo, ki je bila zgolj navidezno (neresnično, v nasprotju s pravo pogodbeno voljo) zapisana v obliki in z naslovom prodajne pogodbe.

O predkupni pravici:

13. Predkupna pravica je po vsebini pravica, da predkupni upravičenec v primeru, ko se določena stvar prodaja, to stvar kupi pod enakimi pogoji. Predkupno pravico (kot pove že njeno ime) je mogoče uveljaviti le pri prodaji stvari, ne pa tudi pri prenosu lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Pri mešani prodajno-darilni pogodbi predkupne pravice ni mogoče uveljavljati.⁶

14. Zato je za utemeljenost zahtevka ključno vprašanje, ali je bila med toženkama sklenjena prodajna pogodba ali pa kakšna druga pogodba, ki po vsebini ni prodajna. Pogodbo je treba presojati po njeni vsebini in ne po naslovu (načelo falsa nominatio non nocet), bistvena je torej pogodbena volja in resnična narava posla.⁷

O simuliranem pravnem poslu in varstvu poštene tretje osebe:

15. Sodišče prve stopnje je v obeh sojenjih zavzelo stališče, da se na navideznost prodajne pogodbe toženki ne moreta sklicevati, saj je tožnik poštena tretja oseba v smislu tretjega odstavka 50. člena OZ, kar je v izpodbijani sodbi še dodatno obrazložilo. Vendar tudi s temi razlogi sodišča druge stopnje ne prepriča, saj se sodišče prve stopnje vsebinsko ni soočilo z nekaterimi ključnimi argumenti razveljavitvenega sklepa v zvezi z navideznimi pogodbami in (ne)uporabo tretjega odstavka 50. člena OZ (9. in 11. točka obrazložitve sklepa z dne 23. 10. 2019). Zato lahko pritožbeno sodišče te argumente le ponovi.

16. Navidezna pogodba nima učinka med pravdnima strankama (prvi odstavek 50. člena OZ); v sodni praksi je to stališče nadgrajeno tako, da se navidezna pogodba lahko šteje za neobstoječo,⁸ saj ne obstoji volja pogodbenih strank skleniti (točno takšno) pogodbo, torej manjka eden od bistvenih elementov za nastanek pogodbe (15. člen OZ). V slovenskem pravnem redu je uveljavljena teorija volje, po kateri je vedno odločilna dejanska (prava, resnična) volja pogodbenih strank, razen kadar temu nasprotuje potreba po varstvu kakšnega posebnega interesa.⁹ Navidezne pogodbe se ponavadi sklepajo z namenom prevarati tretje osebe ali državo (kot najpogostejši primeri se navajajo izogibanje davčnim obveznostim, izigravanje upnikov ali dedičev¹⁰). V skladu s teorijo volje je tudi drugi odstavek 50. člena OZ, ki določa, da če navidezna pogodba prikriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga pogodba, če so izpolnjeni pogoji za njeno veljavnost. Zakonodajalec torej daje prednost pravi in resnični volji pogodbenih strank.

17. Vendar pa zakonodajalec v določenih primerih varuje tudi »pošteno tretjo osebo,« v razmerju katere se ni mogoče sklicevati na navideznost pogodbe (tretji odstavek 50. člena OZ). Ne drži stališče sodišča prve stopnje, da tretji odstavek 50. člena OZ »ne potrebuje nikakršne razlage;« že pojem poštene tretje osebe je pravni standard, ti pa vedno terjajo določeno razlago. Da je razlaga potrebna in kako sodna praksa ter teorija razlagata navedeni odstavek, je pritožbeno sodišče obširno pojasnilo že v razveljavitvenem sklepu.

18. Zato je treba odgovoriti tudi na vprašanje, kdo se šteje za pošteno tretjo osebo v smislu tretjega odstavka 50. člena OZ in kaj pomeni, da navideznosti pogodbe ni mogoče uveljavljati proti pošteni tretji osebi. Zakonodajalec v primeru navideznih pogodb varuje interese dobrovernih tretjih oseb, ki so glede na fiktivno pogodbo spremenile svoj pravni položaj. Zaradi varstva pravnega prometa se nasproti tretjemu šteje, kot da je (navidezna) pogodba veljavna, če je tretji iz tega položaja pridobil koristi, ni pa razloga, da bi se navidezna pogodba fingirala kot veljavna, če bi bila ta pogodba tretjemu v breme.¹¹ Z določilom tretjega odstavka 50. člena OZ se torej varuje osebo, ki bi zaradi navideznosti pogodbe lahko utrpela kakšno škodo¹² oziroma je prikrajšana za kaj, kar bi ji sicer po zakonu pripadalo. Tretji odstavek 50. člena OZ pride v poštev npr. takrat, ko oseba, ki je stvar pridobila na podlagi fiktivnega pravnega posla, le-to naprej odsvoji z nefiktivnim pravnim poslom dobroverni tretji osebi, ali pa, ko je navidezna pogodba sklenjena z namenom, da se nekoga oškoduje oziroma prikrajša.

O oškodovanju tožnika v konkretnem primeru:

19. Torej so pogoji za uporabo tretjega odstavka 50. člena OZ izpolnjeni le, če bi tretja oseba ob uporabi sankcij za navideznost pogodbe iz prvega in drugega odstavka 50. člena OZ utrpela kakšno škodo. Predkupni upravičenec že pojmovno ne more biti oškodovan s tem, ko (če) navidezna prodajna pogodba prikriva resnično darilno (ali mešano) pogodbo, saj pri tovrstnih pravnih poslih predkupno upravičenje sploh ne nastane (ker ni šlo za prodajo stvari). Zato v takih primerih uporaba tretjega odstavka 50. člena OZ ne pride v poštev.

20. Nepravilna je argumentacija sodišča prve stopnje v 21. točki obrazložitve, da bi tožnik v primeru, »če bi se ugotovilo, da nima predkupne pravice, utrpel škodo, ker ne bi mogel pridobiti nepremičnine, ki jo ima pravico kupiti na podlagi uveljavljanja predkupne pravice.« Če tožnik predkupne pravice nima, logično ne more priti do tega, da bi imel »pravico kupiti nepremičnino na podlagi uveljavljanja predkupne pravice.« Zato je jasno, da tudi ne more utrpeti nobene škode. Posledično tudi ni razloga za varovanje poštene tretje osebe, ki bi lahko zaradi navideznosti pogodbe utrpela škodo (ker ta oseba ni utrpela nobene pravno priznane škode).

21. Sodišče prve stopnje se je v obeh sojenjih ukvarjalo tudi z vprašanjem, kakšen namen sta toženki zasledovali s tem, ko sta (domnevno) darilno pogodbo skušali prikriti in prikazati navzven kot prodajno pogodbo; toženki omenjata »davčno optimizacijo,« kar je izpodbijana sodba označila za neprepričljivo, medtem ko tožnik zatrjuje, da naj bi šlo za izigravanje davčnih predpisov. Pritožbeno sodišče v nasprotju s prvostopenjskim ocenjuje, da trditve toženk, da sta pogodbo sklenili po nasvetu računovodkinje (ker prva toženka v spornih prostorih opravlja frizersko dejavnost), niso nelogične in nesmiselne, vendar pa nadalje ugotavlja, da ta motiv niti ni bistven.

22. Kot že pojasnjeno, tožnika kot predkupnega upravičenca s sklenitvijo darilne pogodbe niti pojmovno ni mogoče oškodovati, saj lastnika ni mogoče prisiliti, da stvar nekomu proda, če jo želi podariti. Z davčnimi »optimizacijami« bi lahko bila oškodovana kvečjemu država, vendar je v novejši sodni praksi utrjeno stališče, da plačilo davka ni predpostavka za veljavnost pogodbe. Gre za javnopravno obveznost, ki nastane po sklenitvi posla, zato na samo veljavnost pogodbe ne more vplivati.¹³ Drugače povedano: tudi, če bi šlo za kršitve davčnih ali finančnih predpisov, tožniku ta okoliščina ne more koristiti.

23. Pravno zmotno je tudi stališče prvostopenjskega sodišča, da se je tožnik zanesel na podatke zemljiške knjige. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ) določa, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Do te situacije v konkretni zadevi ni prišlo iz dveh razlogov. Prvič, tožnik ni utrpel škodljivih posledic v pravnem prometu, zanašajoč se na podatke zemljiške knjige; zanašajoč se na te podatke si je le ustvaril (napačno) domnevo, da je pridobil predkupno pravico, kar pa ne ustreza pravnemu položaju iz 10. člena SPZ. In drugič zato ne, ker načelo zaupanja v zemljiško knjigo velja le glede podatkov o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, ne razteguje pa se na podlage za pridobitev pravice (vprašanje, ali je bila sprememba lastništva, ki je evidentirana v zemljiški knjigi, izvedena na podlagi prodajne, darilne ali kakšne druge pogodbe).

O pravni naravi konkretne pogodbe:

24. V ponovljenem sojenju je prvostopenjsko sodišče dopolnilo dokazni postopek in s pomočjo izvedenca gradbene stroke dr. D. D. ugotovilo, da je bila v času prodaje realna tržna vrednost sporne nepremičnine (poslovnega prostora – frizerskega salona) 55.200 EUR. Cenitvi stranki nista nasprotovali, prvostopenjsko sodišče pa je izvedensko mnenje ocenilo kot prepričljivo in korektno, kar tudi v pritožbenem postopku ni izpodbijano. Zato tudi pritožbeno sodišče v to dejansko ugotovitev prvostopenjskega sodišča in njegovo dokazno oceno nima razloga dvomiti.

25. Tako se pokaže, da razlika med v pogodbi zapisano in realno tržno ceno res ni bila trikratnik, temveč malo manj kot dvakratnik (cca 45 %). Razlika ni tako velika in očitna, kot sta prvotno zatrjevali toženki, pa vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da je odstopanje v pogodbi zapisane cene od realne tržne vrednosti zelo veliko. Tako odstopanje pri prodajni pogodbi za nepremičnino nikakor ni običajno in jasno kaže na to, da je za razliko v vrednosti (v konkretnem primeru skoraj polovico ali 25.200 EUR) moral obstajati darilni namen »prodajalke« v razmerju do »kupke.« Darilni namen je še toliko bolj logično razumljiv, če se upošteva tesno medsebojno povezanost obeh pogodbenih strank (mati in hči, pri čemer je hči prevzela materino frizersko dejavnost, ki se ves čas opravlja v spornem poslovnem prostoru).

26. Tako pritožbeno sodišče ugotavlja, da že ugotovitev o tem očitnem in velikem razhajanju med v pogodbi zapisano in realno tržno ceno kaže na to, da je šlo (vsaj) za mešan pravni posel, ki ima elemente prodajne in darilne pogodbe.

27. Ne drži ugotovitev prvostopenjskega sodišča, na katero se sklicuje tudi tožnik v odgovoru na pritožbo, da bi pritožbeno sodišče v razveljavitvenem sklepu svoje stališče o (ne)obstoju predkupne pravice vezalo na trikratno odstopanje pogodbene cene od tržne cene. Pritožbeno sodišče takšnih rigidnih številčnih omejitev nikjer ni postavilo, saj je prvič in predvsem zapisalo (primerjaj 6. točko obrazložitve sklepa z dne 23. 10. 2019), da bistveno odstopanje v prodajni pogodbi zapisane cene od tržne zelo verjetno kaže na to, da je šlo za vsaj mešani pravni posel. Bistveni napotek je bil (kar tako prvostopenjsko sodišče kot tožnik ves čas spregledujeta), da je treba ugotoviti pravno naravo posla (12. točka obrazložitve sklepa z dne 23. 10. 2019).

28. Razloge, da bi tožnik že na podlagi tako očitnega (zatrjevanega) razhajanja med realno in v pogodbi zapisano ceno lahko ugotovil, da ne gre za prodajno pogodbo, temveč za nekaj drugega, je pritožbeno sodišče zapisalo le kot dodatno utemeljitev (ex abundante cautela). Res je sicer, kar menita tožnik in sodišče prve stopnje, da odstopanje prodajne od tržne vrednosti nepremičnine ni merilo za oceno poštenosti tretje osebe. Vendar pritožbeno sodišče v razveljavitvenem sklepu tega tudi ni tako zapisalo; bistveno odstopanje realne cene od pogodbeno zapisane je okoliščina, na podlagi katere more in mora ustrezno skrbna oseba sklepati, da ne gre za prodajno pogodbo.

29. Neutemeljeno je sklicevanje sodišča prve stopnje (20. točka obrazložitve izpodbijane sodbe) in odgovora na pritožbo na odmero davka s strani FURS; v tem delu je obrazložitev prvostopenjske sodbe nejasna, saj po eni strani ugotavlja, da kupnina 30.000 EUR »za FURS ni bila vprašljiva« (ali torej sodišče prve stopnje meni, da je bila to realna tržna cena?), nato pa v istem odstavku zapiše, da je cenilec v tem postopku realno tržno vrednost ocenil na 55.200 EUR. Kaj in kako je ugotavljal FURS v zvezi z odmero davka (javnopravne obveznosti), za ugotovitev narave pravnega posla ni pomembno; pritožbeno sodišče, kot že rečeno, sprejema ugotovitev sodišča prve stopnje, da je glede na cenitev izvedenca D. D. realna vrednost nepremičnine 55.200 EUR.

30. Skoraj dvakratna razlika vrednosti brez vsakega dvoma predstavlja bistveno razliko v vrednosti in v pogodbi opredeljena vrednost niti približno ne ustreza realni vrednosti; to omogoča zaključek, da ni šlo za prodajno, temveč mešano prodajno-darilno¹⁴ pogodbo. Ker pri takem pravnem poslu upravičenje predkupnega upravičenca ne nastane, slednji ne more zahtevati, da se mu stvar proda pod enakimi pogoji. Ugoditev takemu zahtevku bi bila v nasprotju z namenom, za katerega je ustanovljena predkupna pravica, pa tudi v nasprotju z več temeljnimi načeli civilnega prava: načelom vestnosti in poštenja,¹⁵ načelom poštene uporabe pravic, načelom prepovedi povzročanja škode, načelom, da nihče ne sme biti na škodo drugega obogaten brez pravne podlage.¹⁶

31. Zato so zahtevki tožnika, usmerjeni v izpodbitje med toženkama sklenjenega pravnega posla in sklenitev prodajne pogodbe z njim, neutemeljeni. Ker upravičenje predkupnega upravičenca, kupiti stvar pod enakimi pogoji, v konkretnem primeru sploh ni nastalo, s spornim prenosom lastninske pravice tožnik kot predkupni upravičenec že pojmovno ne more biti oškodovan. Zato se tudi ne more sklicevati na pravno varstvo po tretjem odstavku 50. člena OZ. Zato tudi ni pomembno, ali je bil tožnik dobroveren, zato so nerelevantni tako prvostopenjski razlogi o njegovem statusu poštene tretje osebe v smislu tretjega odstavka 50. člena OZ kot tudi obširni pritožbeni razlogi, zakaj tožnik naj ne bi bil dobroveren.

32. Sodba VSRS II Ips 1214/2008 z dne 14. 6. 2012, na katero se sklicuje prvostopenjsko sodišče v 18. točki obrazložitve, po oceni pritožbenega sodišča ni uporabljiva v konkretni zadevi, saj v navedeni zadevi ni šlo za darilo ali mešano darilo, temveč za »pravo« prodajno pogodbo, pri kateri predkupna pravica obstaja.

33. Ker je sodišče prve stopnje sporno dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo, pri odločitvi pa je le napačno uporabilo materialno pravo, je sodišče druge stopnje na podlagi pete alineje 358. člena Zakona o pravdnem postopku¹⁷ pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu spremenilo tako, da je tožnikov zahtevek v celoti zavrnilo. Sprememba odločitve o glavni stvari pogojuje tudi spremenitev odločitve o stroških (VII. točka izreka izpodbijane odločbe), zato je sodišče druge stopnje na podlagi 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom ZPP odločilo, da mora tožnik toženkama povrniti njune stroške postopka na prvi stopnji.

34. Ker sta toženki s pritožbo uspeli, jima je na podlagi istih določb tožnik dolžan povrniti njune pritožbene stroške, ki obsegajo nagrado za pritožbo (1000 odvetniških točk ali 600 EUR), 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV, skupaj 746,64 EUR. Pritožbene stroške mora povrniti v roku 15 dni (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (378. člen OZ).

-------------------------------
¹ Iz neznanih razlogov izrek prvostopenjske odločbe nima IV. in V. točke izreka; v III. točki izreka citirano besedilo pogodbe pa nima VI. in VII. točke (člena, poglavja). Na to oblikovno pomanjkljivost je pritožbeno sodišče opozorilo že v razveljavitvenem sklepu, vendar je sodišče prve stopnje v novi sodbi ni odpravilo. Zaradi jasnosti pritožbeno sodišče ohranja oštevilčenje, kot ga ima izpodbijana odločba.
² Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ.
³ Uradni list RS, št. 87/2002 in nadaljnji, v nadaljevanju SPZ.
⁴ B. Podgoršek, komentar 535. člena OZ v: M. Juhart, N. Plavšak (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV založba, Ljubljana 2004, str. 475.
⁵ Primerjaj sklep VSRS II Ips 144/2016 z dne 14. 6. 2016.
⁶ Primerjaj sodbo VSL I Cp 2104/2009 z dne 30. 9. 2009, ki je kot eno od okoliščin za kvalifikacijo posla kot mešano darilo izpostavila tudi kupnino, ki glede na tržne cene ni bila realna protidajatev za solastniški delež na nepremičnini.
⁷ Primerjaj VSL II Cp 2769/2014 z dne 18. 5. 2015.
⁸ Primerjaj npr. sodbi VSRS II Ips 121/2017 z dne 25. 1. 2018 in II Ips 96/2018 z dne 19. 7. 2018. Glej tudi R. Vrenčur, Izbris pravic iz zemljiške knjige, Pravosodni bilten 1/2016, str. 133. Zato je zgrešeno stališče sodišča prve stopnje (14. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da je navidezna pogodba neučinkovita »le« med pogodbenima strankama.
⁹ M. Dolenc, Komentar 50. člena OZ v: M. Juhart, N. Plavšak (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 361.
¹⁰ Dolenc, prav tam.
¹¹ S. Cigoj, Veliki komentar zakona o obligacijskih razmerjih, 1. knjiga, Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, Ljubljana 1984, str. 270.
¹² VSL I Cp 1960/2018 z dne 13. 3. 2019.
¹³ Primerjaj sodbo in sklep VSRS II Ips 322/2017 z dne 28.3.2019.
¹⁴ Toženki sta zatrjevali in dokazovali, da naj bi šlo za »čisto« darilno pogodbo, ker je bila nakazana kupnina prvotoženki vrnjena; sodišče druge stopnje se do tega vprašanja ne bo posebej opredeljevalo, saj že ugotovitev, da je šlo za mešano darilo, pripelje do enakih pravnih zaključkov.
¹⁵ Na načelo vestnosti in poštenja ter prepoved neupravičene obogatitve opozarja tudi Ustavno sodišče v zadevi Up-824/2014-15 z dne 7. 4. 2016.
¹⁶ VSRS je v sklepu II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016 zapisalo, da je tožniku treba odreči utemeljenost zahtevanega sodnega varstva, če bi bilo po splošnih, obče sprejetih pravilih nepošteno, da bi prejel nepremičnino za nerealno nizko kupnino, s čimer bi se okoristil.
¹⁷ Uradni list RS, št. 73/2007 – UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

Datum zadnje spremembe:

13.10.2022

Podobni dokumenti:

• VSL Sklep I Cp 1453/2019
• VSRS Sodba II Ips 20/2022
• VSRS Sklep II DoR 478/2019